 |
| Sau nhiều năm điều chỉnh, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang có nền tảng thuận lợi hơn nhờ sự cộng hưởng của hai động lực là cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng. Ảnh: Gia An |
Gỡ điểm nghẽn từ thể chế
Trong nhiều năm, không ít dự án đã hoàn tất công tác chuẩn bị đầu tư, có nhu cầu thị trường nhưng vẫn không thể triển khai vì vướng mắc về đất đai, đầu tư, quy hoạch hay xác định nghĩa vụ tài chính. Khi nguồn cung bị ách tắc, thanh khoản suy giảm và niềm tin của thị trường cũng bị ảnh hưởng.
Bối cảnh đó khiến Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV nhận được nhiều kỳ vọng khi đặt ra yêu cầu sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật có liên quan, hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời xây dựng thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững. Nghị quyết cũng nhấn mạnh việc công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất và giao dịch, cùng với việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các lĩnh vực liên quan nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và giảm rủi ro cho thị trường.
Nhìn nhận về triển vọng thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ tạo nền tảng quan trọng cho chu kỳ phục hồi mới. Theo ông, các chính sách cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả, nhưng sẽ góp phần tháo gỡ những dự án tồn đọng, cải thiện nguồn cung và củng cố niềm tin của doanh nghiệp cũng như người mua nhà.
Thực tế, diễn biến của thị trường thời gian qua cũng cho thấy niềm tin đang dần cải thiện. Nguồn cung mới đã có tín hiệu tích cực hơn so với cùng kỳ năm trước, song phần lớn vẫn đến từ các dự án đã hoàn tất pháp lý từ trước. Điều đó cho thấy quá trình phục hồi đã bắt đầu, nhưng để những thay đổi từ chính sách thực sự chuyển hóa thành nguồn cung mới trên diện rộng sẽ cần thêm thời gian.
Hạ tầng dẫn lối cho dòng tiền
Nếu thể chế được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung thì hạ tầng giao thông sẽ quyết định khu vực nào đón nhịp phục hồi trước.
Hiện nay, hàng loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 13 hay tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành tiếp tục được đẩy nhanh tiến độ. Theo giới chuyên gia, khi khoảng cách địa lý được rút ngắn, lợi thế của các đô thị vệ tinh sẽ ngày càng rõ nét, tạo điều kiện để giãn dân, giãn dòng vốn đầu tư và mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản.
Lợi thế hạ tầng đang nhanh chóng chuyển hóa thành lợi thế về nguồn cung. Theo CBRE Việt Nam, Bình Dương (cũ) tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới, trong khi TP.HCM vẫn giữ vai trò trung tâm của phân khúc nhà liền thổ. Đơn vị này dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện trong những tháng cuối năm khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường đang bước sang giai đoạn phục hồi nhưng sẽ phân hóa rõ nét hơn trước. Người mua hiện không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng bảo đảm và đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai thay vì chỉ cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services, cũng cho rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn "phân hóa" sang "chọn lọc". Theo ông, những tháng cuối năm sẽ chưa xuất hiện làn sóng tăng trưởng đồng loạt. Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án hội tụ ba yếu tố là pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây cũng sẽ là nhóm sản phẩm giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản trong chu kỳ phục hồi mới.
Có thể thấy, sau nhiều năm điều chỉnh, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đang có nền tảng thuận lợi hơn nhờ sự cộng hưởng của hai động lực là cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ không được tạo nên bởi những cơn sốt đất hay dòng tiền đầu cơ như trước, mà bằng nguồn cung được khơi thông, niềm tin của người mua dần trở lại và những dự án thực sự tạo ra giá trị sử dụng. Đó cũng là nền tảng để thị trường hướng đến một quá trình phục hồi bền vững hơn trong giai đoạn tới.
