 |
| Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã phát triển dự án theo hướng “bám hạ tầng” thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm như trước đây. Ảnh: Gia Tường |
Đáng chú ý, sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh cấu trúc vùng phía Nam cũng đang được tái định hình sau sắp xếp đơn vị hành chính từ ngày 1/7/2025. TP.HCM mở rộng không gian phát triển về phía Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu; Đồng Nai mới đang tăng tốc hình thành mạng lưới kết nối đa hướng quanh sân bay Long Thành, từ các tuyến cao tốc, vành đai đến các trục giao thông mới phía Đông Bắc sân bay; còn Tây Ninh mới cũng mở rộng không gian phát triển phía Tây sau khi hợp nhất với Long An.
Hạ tầng mở đến đâu, dòng tiền bất động sản dịch chuyển đến đó
Sự thay đổi rõ nét nhất của thị trường hiện nay gắn với tiến độ của các trục hạ tầng liên vùng như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Trong đó, Vành đai 3 được xem là tuyến hạ tầng có tác động lớn nhất đến cấu trúc bất động sản phía Nam. Tuyến đường này không chỉ giảm áp lực giao thông cho khu vực trung tâm TP.HCM, mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị sang các khu vực từng được xem là vùng ven.
Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity Urban Solutions, các tuyến giao thông chiến lược đang từng bước định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ lại dòng vốn đầu tư trong toàn vùng kinh tế phía Nam.
Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã phát triển dự án theo hướng “bám hạ tầng” thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm như trước đây.
Vinhomes phát triển đại đô thị Vinhomes Grand Park tại TP Thủ Đức cũ theo mô hình “thành phố trong thành phố”, hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3 và trục kết nối sân bay Long Thành.
Ở phía Tây, Nam Long Group phát triển Waterpoint tại Bến Lức – nay thuộc Tây Ninh mới – theo hướng đô thị tích hợp gắn với cao tốc TP.HCM - Trung Lương và Bến Lức - Long Thành.
Trong khi đó, khu Đông tiếp tục hưởng lợi từ sân bay Long Thành và mạng lưới cao tốc liên hoàn. Mới đây, Đồng Nai cho biết đang triển khai thêm các hướng kết nối phía Đông Bắc sân bay Long Thành thông qua các tuyến ĐT 769E, ĐT 770B, ĐT 773 và ĐT 769 nhằm mở rộng khả năng kết nối với Vành đai 4 TP.HCM và cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây.
Song song đó, việc nút giao Long Thành kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây với cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cũng giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ TP.HCM đến các đô thị ven biển phía Nam.
Điều này đang tạo thêm động lực cho bất động sản nghỉ dưỡng quanh Hồ Tràm và Bình Châu.
Hiện Novaland tiếp tục phát triển NovaWorld Ho Tram theo mô hình đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, trong khi Sun Group mở rộng hiện diện tại khu vực ven biển phía Nam nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển mới của dòng khách du lịch và cư dân đô thị.
Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, tại nhiều quốc gia, các tuyến hạ tầng kết nối lớn thường trở thành chất xúc tác hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng dân cư mới. Xu hướng này đang diễn ra ngày càng rõ tại thị trường phía Nam.
Thị trường chuyển từ “đón sóng” sang bám hạ tầng thực
Khác với các giai đoạn sốt đất trước đây, thị trường hiện nay đang thay đổi theo hướng bám sát tiến độ hạ tầng thực tế thay vì chỉ phản ứng với thông tin quy hoạch.
Nếu trước kia nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm các khu đất vùng ven để “đón sóng”, thì nay dòng tiền đang tập trung nhiều hơn vào các khu đô thị có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng rõ ràng và khả năng khai thác ở thực.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hạ tầng liên vùng đang mở ra “không gian phát triển mới” cho bất động sản phía Nam, đặc biệt tại các khu vực kết nối trực tiếp với sân bay Long Thành và hệ thống vành đai.
Xu hướng này cũng buộc các doanh nghiệp thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào các dự án nhỏ trong nội đô, nhiều chủ đầu tư hiện chuyển sang phát triển các đại đô thị tích hợp với trường học, bệnh viện, thương mại và không gian xanh nhằm đón nhu cầu giãn dân khỏi trung tâm.
Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản cũng đang chịu áp lực tăng mạnh theo hạ tầng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết chi phí đầu vào tăng cao khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp. Theo ông, mức giá 2-5 tỷ đồng/căn hiện đã trở thành mặt bằng phổ biến của phân khúc được xem là “vừa túi tiền”.
Điều đáng chú ý là thị trường bất động sản phía Nam hiện không còn vận động theo ranh giới hành chính hay khoảng cách địa lý như trước, mà đang dịch chuyển theo tốc độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng kết nối thực tế.
Những khu vực từng nằm ngoài “bản đồ đầu tư” nay trở thành tâm điểm nhờ cao tốc, vành đai và sân bay. Ngược lại, nhiều khu vực trung tâm bắt đầu đối mặt áp lực giá cao, thiếu quỹ đất và dư địa phát triển hạn chế.
Điều đó cho thấy các đại dự án hạ tầng không chỉ mở thêm tuyến đường mới, mà đang trực tiếp viết lại bản đồ bất động sản phía Nam, định hình lại nơi dòng vốn chảy đến, nơi cư dân dịch chuyển và nơi các đô thị mới hình thành trong thập niên tới.
