Giảm rủi ro với bất động sản thế chấp tại ngân hàng

Giá trị tài sản bảo đảm thế chấp bằng bất động sản Agribank nắm giữ đến cuối năm 2021 vượt 2 triệu tỷ đồng. Ảnh minh họa: Nhã Chi

Theo thuyết minh tại báo cáo tài chính năm 2021 của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), giá trị tài sản bảo đảm thế chấp bằng bất động sản Ngân hàng nắm giữ đến cuối năm 2021 là 2,018 triệu tỷ đồng, cao gấp rưỡi so với số dư cho vay khách hàng và chiếm tới 87% tổng giá trị tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Lần đầu tiên trong hệ thống ngân hàng có nhà băng nắm giữ tài sản bảo đảm thế chấp bằng bất động sản vượt mốc 2 triệu tỷ đồng, vượt qua cả các ngân hàng có dư nợ lớn nhất hệ thống như BIDV (1,65 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng và đầu tư).

Giá trị tài sản bảo đảm thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng Vietcombank là 1,16 triệu tỷ đồng, chiếm 71% tổng trị giá tài sản bảo đảm. Con số này tại Ngân hàng VIB là 290 nghìn tỷ đồng, chiếm 61% tổng trị giá tài sản bảo đảm.

Theo thống kê của Công ty CP Chứng khoán SSI, đến cuối năm 2021, khoảng 60% tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. SSI cho rằng, rủi ro giảm giá trị tài sản thế chấp chưa cao trong năm 2022, song giá nhà sụt giảm sẽ là rủi ro chính cần theo dõi trong trung hạn.

TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản quá lớn là do lòng tin của ngân hàng với phương án trả nợ của khách hàng chưa đủ lớn. Hơn nữa, tài sản bảo đảm là bất động sản được coi là phương án trả nợ thứ cấp có giá trị, có tính thanh khoản và khá an toàn. Trong khi đó, các tài sản bảo đảm khác như máy móc, thiết bị, xe cộ đều có tính khấu hao nhanh, khó giữ gìn. Ở khía cạnh khác, nhiều ngân hàng hợp tác với các công ty bất động sản để cho vay và tài sản thế chấp chính là nhà ở, căn hộ từ các dự án này. Với các lý do đó, tài sản thế chấp là bất động sản ngày càng nhiều trong hệ thống ngân hàng.

Theo ông Linh, tài sản thế chấp là bất động sản có một số rủi ro. Trước hết là khâu thẩm định giá. Thông thường, các ngân hàng sẽ cho vay ở mức 70% - 80% giá trị tài sản bảo đảm. Do đó, nếu cán bộ thẩm định nâng “vống” giá trị thực của tài sản bảo đảm thì số tiền vay có thể lớn hơn rất nhiều, tiềm ẩn rủi ro lớn khi bất động sản xuống giá.

“Nên có quy định chặt chẽ hơn về thẩm định giá tài sản bảo đảm để giảm rủi ro cho chính ngân hàng. Đồng thời, cần khuyến khích ngân hàng bổ sung tài sản bảo đảm khác như các khoản phải thu của khách hàng, hàng tồn kho… để giảm rủi ro. Bên cạnh đó, tiếp tục xây dựng hệ thống thông tin tín dụng đầy đủ nội dung về khách hàng như lịch sử trả nợ, năng lực thực hiện dự án để có thể đánh giá kỹ về năng lực trả nợ của khách hàng”, ông Linh nói.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, bất động sản là tài sản thế chấp được các ngân hàng ưa thích. Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản thế chấp này chứa đựng nhiều rủi ro và đã từng để lại nhiều hệ lụy với bài học từ hơn 10 năm trước. Khi đó, việc thẩm định giá trị bất động sản làm căn cứ giải ngân được thực hiện rất dễ dãi, giá thẩm định càng cao thì người đi vay càng vay được nhiều, cán bộ tín dụng cũng hưởng lợi từ tỷ lệ % hoa hồng trên khoản vay. Sau đó, thị trường bất động sản giảm giá mạnh, thậm chí đóng băng, nhiều ngân hàng đôn đáo thu hồi nợ nhưng rất khó khăn. Nhiều bất động sản chưa đủ tính pháp lý vẫn được thẩm định và cho vay, khi khách hàng không trả được nợ thì thủ tục giải chấp rất khó khăn.

Bên cạnh đó, một rủi ro khác với các ngân hàng là việc thu hồi tài sản bảo đảm không thuận lợi khi khách hàng không có khả năng trả nợ. Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cho phép các ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Song đến nay, việc thu giữ tài sản bảo đảm vẫn phụ thuộc khá nhiều vào thiện chí của bên vay, đặc biệt nhiều trường hợp khách hàng không hợp tác, cố ý chây ì trong việc bàn giao tài sản bảo đảm.

“Hiện nay, khi thẩm định hồ sơ vay, một số ngân hàng không chú trọng nhiều đến dòng tiền và phương án trả nợ mà chỉ cần có tài sản bảo đảm là bất động sản thì cho vay. Điều này cần thay đổi để giảm rủi ro cho ngân hàng và làm lành mạnh thị trường. Nên chú trọng dòng tiền trả nợ, phương án kinh doanh. Để làm được điều này, cần nâng cao chất lượng, năng lực thẩm định của các ngân hàng”, ông Hiếu nhấn mạnh.