 |
| Các chuyên gia cho rằng, nỗ lực kéo giảm giá nhà chỉ mang tính tạm thời nếu không đi kèm những thay đổi căn cơ về quy hoạch, hạ tầng và cơ chế tài chính dài hạn. Ảnh: Bảo Tín |
Giá nhà tiếp tục tăng dù thị trường đã phục hồi
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III/2025 do DKRA Consulting vừa công bố, thị trường ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung và sức cầu ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2024 và “neo cao” ở nhiều khu vực trọng điểm.
Cụ thể, phân khúc căn hộ đạt nguồn cung sơ cấp khoảng 15.426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ, trong đó TP.HCM chiếm gần 97% tổng nguồn cung, giữ vị thế dẫn đầu toàn vùng. Mức giá sơ cấp tăng 12 – 18%, giá thứ cấp tăng 7 – 15% so với cùng kỳ, trong khi sức cầu gấp 3,1 lần năm ngoái. Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 27%, giá bán thứ cấp tăng 4 – 9%.
Tương tự, dữ liệu từ Savills Property Price Index (SPPI) cũng cho thấy, trong quý II/2025, chỉ số nhà ở TP.HCM tăng 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm – mức cao nhất kể từ khi chỉ số được công bố. Giá sơ cấp tăng 7% theo năm, còn giá thứ cấp tăng mạnh tại khu Đông và Nam TP.HCM, đặc biệt ở những dự án có sổ hồng hoặc pháp lý hoàn thiện.
“Giá nhà tăng không chỉ do nhu cầu ở thực bền vững, mà còn vì các vướng mắc pháp lý kéo dài, chi phí phát triển dự án cao và nguồn cung mới chưa theo kịp. Trong ngắn hạn, việc kéo giảm giá là gần như bất khả thi. Chỉ khi nút thắt pháp lý và quy hoạch được tháo gỡ, thị trường mới có cơ hội tự điều chỉnh”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận định.
Chính sách hỗ trợ chưa đủ “lực” để hạ giá
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đang tung ra loạt chính sách kích cầu như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tặng nội thất, chiết khấu cao... nhằm cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, các biện pháp này chỉ giúp người mua “dễ thở” hơn trong ngắn hạn, chứ chưa thể làm giảm giá nhà về mặt cấu trúc.
Vẫn theo DKRA Consulting, sức cầu tại TP.HCM hiện tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi nguồn cung căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng. Điều này khiến người mua ở thực phải dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An cũ, Tây Ninh… nơi giá bán phù hợp hơn. Dù vậy, xu hướng này chỉ phát huy hiệu quả khi hạ tầng kết nối vùng hoàn chỉnh.
Ông Thắng cho rằng, việc phát triển các đô thị vệ tinh là hướng đi đúng, nhưng cần đi cùng quy hoạch dân cư và đầu tư hạ tầng đồng bộ. Nếu chỉ giãn dân bằng hành chính mà thiếu hạ tầng, thị trường vẫn lệch pha cung – cầu.
Muốn giá nhà hạ, phải tháo gỡ từ quy hoạch và tài chính
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam khẳng định, bài toán giá nhà không thể giải chỉ bằng điều chỉnh cung – cầu ngắn hạn. “Nhà ở không chỉ là hàng hóa, mà là kết quả của hoạch định chính sách kinh tế – xã hội. Nhà nước không thể trực tiếp ép giá bán, nhưng có thể tác động qua quy hoạch vùng, đầu tư hạ tầng và tháo gỡ pháp lý,” bà Hương nói.
Savills Việt Nam đánh giá, TP.HCM đang chịu áp lực lớn từ mật độ dân cư cao trong khi không gian phát triển hạn chế. Việc tuyến Metro số 1 khánh thành chính thức vào ngày 9/3/2025, sau hơn 2 tháng đã vận hành thương đã rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP.HCM – Bình Dương xuống còn 20 – 30 phút, mở ra cơ hội hình thành các cực dân cư – thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm. Đây được xem là bước khởi đầu quan trọng của chiến lược giãn dân gắn với hạ tầng.
“Bài học từ các quốc gia cho thấy, giãn dân chỉ thành công khi có hạ tầng đồng bộ và quy hoạch hợp lý. Khi đất dọc các trục giao thông được quy hoạch cho nhà ở thương mại và xã hội, nguồn cung sẽ dồi dào hơn, giá cũng sẽ tự điều chỉnh,” bà Hương phân tích.
Ngoài yếu tố quy hoạch, chính sách tài chính cũng được xem là trụ cột để kiểm soát giá nhà bền vững. Cả Savills Việt Nam và DKRA Consulting đều đánh giá cao Đề án Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được Chính phủ nghiên cứu. Mô hình này – từng thành công ở Singapore và Hàn Quốc – cho phép người dân vay mua nhà lãi suất thấp, thời hạn dài, trong khi doanh nghiệp được ưu đãi đất và vốn khi tham gia phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền.
Bà Hương nhấn mạnh: “Khi người dân được tiếp cận tín dụng ưu đãi, doanh nghiệp có động lực phát triển sản phẩm phù hợp, thị trường sẽ tự cân bằng. Đó mới là cách kéo giảm giá bền vững, thay vì trông chờ giá bán hạ từ phía doanh nghiệp”.
Các chuyên gia thống nhất rằng, để giá nhà TP.HCM hạ nhiệt, cần triển khai ba trụ cột song song: Quy hoạch và mở rộng không gian đô thị, phát triển các trung tâm vệ tinh để phân bổ lại dân cư; Đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng, giảm áp lực cho khu trung tâm; Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ người mua ở thực và doanh nghiệp phát triển nhà giá hợp lý.
“Giá nhà chỉ là biểu hiện cuối cùng của một chuỗi vấn đề. Nếu không xử lý gốc từ quy hoạch và cơ chế tài chính, thì mọi nỗ lực giảm giá chỉ là tạm thời,” ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.
Savills Việt Nam cũng chung quan điểm: chỉ khi quy hoạch, hạ tầng và tài chính được triển khai đồng bộ, TP.HCM mới có thể giải quyết căn cơ bài toán an cư, hướng tới một thị trường phát triển bền vững, nơi người dân có thể “an cư thật, chứ không phải ước mơ an cư”.
