 |
| Thị trường hiện nay cho thấy xu hướng phục hồi có chọn lọc hơn, tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có pháp lý rõ ràng. Ảnh: Gia An |
Đất nền vùng ven tăng nhiệt trở lại
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn từ cuối năm 2025 đến nay, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng.
Dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mặt bằng giá đất nền vùng ven TP.HCM đã bắt đầu nhích lên trở lại trong những tháng đầu năm 2026, chủ yếu tại các khu vực có pháp lý hoàn chỉnh và kết nối giao thông thuận lợi.
Theo DKRA Consulting, giá bán sơ cấp tại Bình Dương cũ tăng trung bình 8,9%, trong khi Long An cũ tăng khoảng 7,6% so với cuối năm 2025.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, dòng tiền đang quay trở lại với phân khúc đất nền và nhà thấp tầng vùng ven, nhưng chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực tế.
Khác với giai đoạn tăng nóng trước đây, nhà đầu tư hiện thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có thể khai thác thực tế hoặc nắm giữ trung hạn thay vì lướt sóng ngắn ngày.
Tại Bình Dương cũ, các khu vực như Dĩ An, Thuận An, Bến Cát nhiều dự án đất nền có sổ đỏ và hạ tầng hoàn thiện bắt đầu xuất hiện giao dịch đều hơn sau thời gian dài đi ngang.
Ở chiều ngược lại, khu vực Long An đang nổi lên là điểm sáng thanh khoản của thị trường vùng ven. DKRA cho biết địa phương này hiện chiếm tới 72% nguồn cung mới và 67% lượng tiêu thụ mới ở phân khúc nhà phố/biệt thự trong tháng 4/2026.
Các khu vực như Đức Hòa, Bến Lức hưởng lợi lớn từ Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và xu hướng giãn dân khỏi khu vực trung tâm TP.HCM.
Trong khi đó, tại Đồng Nai, đặc biệt là Nhơn Trạch và Long Thành, tâm lý thị trường cũng cải thiện đáng kể nhờ tiến độ sân bay Long Thành và các tuyến giao thông kết nối liên vùng. Nhiều dự án hạ tầng lớn như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu giai đoạn 1 đang được thúc đẩy triển khai, tạo thêm động lực cho bất động sản khu vực.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Vietnam cho rằng, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản trong năm 2026.
Việc hàng loạt công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro và các tuyến cao tốc liên vùng được đẩy nhanh tiến độ đang tạo ra những cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản vùng ven.
Không chỉ đất trong dự án, thị trường thứ cấp cũng xuất hiện nhiều giao dịch hơn so với năm ngoái. Một số môi giới tại Củ Chi, Hóc Môn cho biết lượng khách tìm mua đất thổ cư diện tích nhỏ, có sổ riêng tăng khá rõ từ quý I/2026.
Dòng tiền ưu tiên pháp lý sạch, giá vừa túi tiền
Khảo sát của các đơn vị môi giới và tư vấn cho thấy, sức cầu trên thị trường hiện chưa phục hồi đồng đều mà tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải và pháp lý minh bạch, trên dưới 2-4 tỷ đồng.
Đây là nhóm sản phẩm phù hợp với cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư trung hạn nên được người mua ưu tiên hơn so với các lô đất mang tính đầu cơ ngắn hạn.
Savills Việt Nam cũng nhận định thị trường đất nền đang phục hồi theo hướng phân hóa mạnh. Những khu vực có hạ tầng thực tế, dân cư hiện hữu và khả năng kết nối tốt mới ghi nhận thanh khoản tích cực.
Trong khi đó, các sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc tăng giá chủ yếu theo tin đồn quy hoạch vẫn khá trầm lắng.
Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, tâm lý thị trường hiện đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn điều chỉnh mạnh. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác dòng tiền, tiềm năng ở thực và mức độ an toàn của tài sản.
Trên thị trường thứ cấp, những sản phẩm được tìm kiếm nhiều hiện nay chủ yếu là đất nền diện tích từ 70-120 m2, tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng, nằm gần khu công nghiệp hoặc các khu dân cư đông đúc.
Phục hồi thật nhưng chưa phải chu kỳ sốt đất mới
Dù thị trường đang xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, phần lớn chuyên gia đều cho rằng khả năng lặp lại các cơn sốt đất diện rộng như giai đoạn 2021 là khó xảy ra.
Đáng chú ý, thanh khoản toàn thị trường vẫn chịu áp lực từ việc kiểm soát tín dụng bất động sản, trong khi lãi suất dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn neo ở mức khá cao.
Tương tự, giá bán và thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng đã có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng để xử lý áp lực lãi vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc tháo gỡ các dự án tồn đọng sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với nguồn cung và tâm lý thị trường.
Hiện thành phố hiện có danh mục 838 dự án, đất đai thuộc lĩnh vực đầu tư công, đầu tư tư nhân và FDI đang được rà soát xử lý. Trong đó có nhiều dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm do vướng pháp lý, xác định giá đất hoặc thủ tục đầu tư.
Đây là “cơ hội quý giá” để tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh hơn.
Nếu quá trình tháo gỡ pháp lý được đẩy nhanh, nguồn cung mới sẽ cải thiện đáng kể trong giai đoạn tới, qua đó giúp thị trường vận động theo hướng ổn định hơn thay vì tăng nóng cục bộ.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư cần tránh tâm lý chạy theo đám đông hoặc mua đất chỉ dựa trên thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Thực tế cho thấy nhiều khu vực từng sốt nóng trước đây vẫn chưa hồi phục hoàn toàn do thiếu dân cư ở thực và hạ tầng triển khai chậm hơn kỳ vọng.
Ở góc độ dài hạn, đất nền vùng ven TP.HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ quá trình giãn dân, phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế. Song giai đoạn hiện nay được xem là cuộc chơi dành cho những nhà đầu tư ưu tiên giá trị thực và tầm nhìn trung hạn, thay vì kỳ vọng các cơn “lướt sóng” ngắn ngày như trước.
