 |
| Bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư nước ngoài. Ảnh: Internet |
Dòng vốn FDI đang thay đổi "khẩu vị" đầu tư
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư nước ngoài. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực chế biến, chế tạo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, khẳng định sức hút của Việt Nam trong chuỗi sản xuất khu vực.
Sự gia tăng của dòng vốn sản xuất đã tạo thêm nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho vận. Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp nửa đầu năm 2026 của JLL Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam hiện đạt gần 41.000 ha. Dù nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI mở rộng hoạt động tại Việt Nam thay vì các dự án đầu tư ngắn hạn.
Đáng chú ý, cơ cấu khách thuê cũng đang có sự thay đổi. Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu ngày càng gia tăng từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực điện tử, logistics, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp không còn đơn thuần là nơi đặt nhà máy, mà đang trở thành một mắt xích quan trọng trong quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng JLL Việt Nam cho rằng, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa thu hút đầu tư. Tuy nhiên, mục tiêu hiện nay không phải là thu hút nhiều dự án, mà là lựa chọn những dự án có công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và tạo giá trị gia tăng cao. Theo ông, đây mới là yếu tố quyết định chất lượng tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn tới.
Xu hướng này cũng được Savills Việt Nam ghi nhận khi đơn vị này cho hay, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, các nhà đầu tư quốc tế sẽ ngày càng ưu tiên những thị trường có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị dài hạn. Đây là cơ hội để Việt Nam đón dòng vốn FDI thế hệ mới, đồng thời nâng cao chất lượng của thị trường bất động sản công nghiệp thay vì chỉ mở rộng quy mô.
Cuộc đua chuyển từ quỹ đất sang chất lượng
Nếu trước đây giá thuê cạnh tranh và quỹ đất lớn là những lợi thế hàng đầu để thu hút nhà đầu tư, thì hiện nay các doanh nghiệp FDI lại đặt ra những tiêu chí khắt khe hơn. Hạ tầng giao thông kết nối cảng biển, sân bay, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, nguồn điện ổn định, chất lượng nhà xưởng và hệ sinh thái dịch vụ đang trở thành những yếu tố quyết định khi lựa chọn địa điểm đầu tư.
Thực tế này cũng đang phản ánh rõ nét ngay trên thị trường. JLL Việt Nam xác nhận, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng tại cả hai miền do quỹ đất ở các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Trong khi đó, mặt bằng giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn nhìn chung vẫn ổn định. Đáng chú ý, những dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, sử dụng năng lượng hiệu quả hoặc đạt chứng nhận công trình xanh vẫn được khách thuê chấp nhận mức giá cao hơn nhờ chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng các yêu cầu của các tập đoàn đa quốc gia.
Nhìn ở góc độ dài hạn, Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp đã bước sang giai đoạn phát triển mới sau hơn một thập kỷ tăng trưởng chủ yếu dựa vào mở rộng nguồn cung. Trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ là nâng cao chất lượng sản phẩm, hoàn thiện hạ tầng và gia tăng hiệu quả khai thác, thay vì chỉ cạnh tranh bằng diện tích đất.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, cuộc cạnh tranh trong thời gian tới sẽ diễn ra ở năng lực đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê quốc tế. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn vào hạ tầng kỹ thuật, mô hình nhà xưởng hiện đại, giải pháp quản lý thông minh và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, vận hành hiệu quả và duy trì giá trị trong dài hạn. Đây cũng là xu hướng giúp nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Có thể thấy, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI thế hệ mới. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không còn được quyết định bởi quy mô quỹ đất hay mức giá thuê, mà bằng khả năng xây dựng các khu công nghiệp hiện đại, xanh và kết nối hiệu quả với hệ thống logistics. Đây sẽ là nền tảng để thị trường không chỉ thu hút thêm vốn đầu tư nước ngoài mà còn đón được những dự án có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao, tạo động lực cho tăng trưởng bền vững trong những năm tới.
