 |
| Nguồn cung năm 2026 có thể tăng mạnh trở lại, khi hàng loạt dự án tồn đọng được “cởi trói”, đồng thời thanh khoản thị trường đang phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Ảnh: An Nhiên |
Phía Nam sôi động, nguồn cung trải rộng nhiều phân khúc
Khu vực phía Nam tiếp tục là nơi ghi nhận nhịp khởi động sớm và rõ nét nhất ngay từ tháng 1/2026, với loạt dự án trải dài từ căn hộ vừa túi tiền đến cao cấp.
Tại TP.HCM, Vạn Phúc Group đã khởi công phần hầm dự án Diamond Sky trong khu đô thị Vạn Phúc City. Dự án được triển khai trên diện tích khoảng 1,8ha, gồm 2 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp 296 căn hộ và 7 căn shophouse. Theo kế hoạch, dự án dự kiến mở bán trong quý I/2026 với mức giá tham khảo từ khoảng 130 triệu đồng/m².
Cùng thời điểm, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh tái khởi động dự án Sarene Residence & Commercial Complex tại Khu đô thị Sala (Thủ Thiêm) sau nhiều năm tạm dừng vì vướng pháp lý. Dự án có quy mô khoảng 1,6ha với gần 600 căn hộ, dự kiến mở bán trong quý II/2026. Theo các đơn vị phân phối, mặt bằng giá khu vực này khó dưới 200 triệu đồng/m².
Ở phân khúc trung – cao cấp, liên doanh Nhà Khang Điền và Keppel triển khai phân khu cao tầng Gladia by the Waters trên trục Võ Chí Công, quy mô khoảng 600 căn hộ, là một phần của đại dự án hơn 30ha với tổng nguồn cung dự kiến trên 4.000 căn.
Trong khi đó, phân khúc vừa túi tiền cũng ghi nhận tín hiệu rõ rệt với dự án Ngôi Sao Hoàng Nam do Bcons phát triển tại khu Đông TP.HCM. Dự án có quy mô 7.878m², cao 37 tầng với 1.274 căn hộ diện tích từ 50–67m², dự kiến bàn giao vào quý III/2028.
Không chỉ khởi công, nhiều dự án cũng đang hoàn tất pháp lý để bước vào giai đoạn mở bán. Đơn cử, khu căn hộ Harmonie do Phú Mỹ Hưng phát triển tại khu vực Chánh Hiệp, quy mô khoảng 2ha với 5 tòa tháp cao 32–34 tầng, cung cấp 1.490 căn hộ, đã bắt đầu mở bán giai đoạn đầu từ giữa tháng 3/2026 với giá tham khảo từ 47 triệu đồng/m².
Một số dự án khác như Lusso Sài Gòn (1.136 căn, khoảng 75 triệu đồng/m²), The Emerald Garden View (hơn 2.000 căn, giá từ 35 triệu đồng/m²) hay Vlasta Premier – Phú Thuận (602 căn, vốn đầu tư hơn 1.200 tỷ đồng, giá dự kiến từ 95 triệu đồng/m²) cũng đang trong lộ trình ra hàng trong nửa đầu năm.
Đáng chú ý, hoạt động M&A và mở rộng quỹ đất vẫn tiếp diễn. Tập đoàn Đất Xanh thông qua công ty thành viên đã nhận chuyển nhượng dự án hơn 8,6ha tại khu Đông TP.HCM, quy mô khoảng 3.800 căn hộ, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026–2027.
Miền Bắc và miền Trung tăng tốc, nhưng chọn lọc hơn
Tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, thị trường ghi nhận sự trở lại của các “đầu tàu” với những dự án quy mô lớn, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp và cao cấp.
Đầu tháng 3/2026, Sunshine Group đồng loạt khởi công 3 dự án tại khu Tây Hà Nội. Trong đó, dự án Noble West Lake Hanoi tại khu đô thị Ciputra là điểm nhấn, với quy mô gần 6ha, gồm 12 tòa tháp cao 40 tầng, cung cấp khoảng 2.060 căn hộ. Bên cạnh đó là dự án Sunshine River Park (hơn 1,4ha, 1 tòa 25 tầng) và Sunshine Continental (30 tầng), cho thấy chiến lược mở rộng quỹ dự án tại khu vực phía Tây Thủ đô.
Tại Phú Thọ, Tasco khởi công dự án Việt Trì Legacy Lakeside rộng 17,3ha, cung cấp 92 căn biệt thự đơn lập, đánh dấu bước đi vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven đô.
Ở miền Trung, FUTA Land triển khai dự án khu phức hợp Phương Trang – C5B tại khu vực quảng trường Biển Đông (Đà Nẵng), quy mô gần 2,9ha với 171 căn shophouse và townhouse. Trước đó, Taseco Land cũng bắt tay với đối tác quốc tế để chuẩn bị ra mắt dự án nghỉ dưỡng METT Đà Nẵng trên quỹ đất khoảng 9ha với hơn 100 căn biệt thự.
So với giai đoạn trước, điểm chung của các dự án phía Bắc và miền Trung là quy mô rõ ràng, tiến độ cụ thể và tập trung vào nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao, thay vì mở rộng đại trà.
Tín hiệu phục hồi, nhưng đi kèm sàng lọc mạnh
Theo ông Trần Hữu Nghị, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư - Xây dựng - Thương mại Thiên Đức, điểm đáng chú ý của thị trường đầu năm 2026 là các dự án ra hàng đều đã đi qua giai đoạn chuẩn bị pháp lý và tài chính tương đối kỹ. “Doanh nghiệp giờ không còn chạy theo số lượng, mà buộc phải tính toán dòng tiền và tiến độ triển khai thực chất hơn”, ông nói.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, quá trình tháo gỡ pháp lý đang bắt đầu phát huy hiệu quả. Cả nước hiện có khoảng 3.297 dự án nhà ở với quy mô hơn 5,9 triệu căn, tổng vốn trên 7,4 triệu tỷ đồng; riêng nhà ở xã hội đạt gần 700 dự án với hơn 657.000 căn, tăng khoảng 13% so với trước đó.
Cơ quan này cũng cho biết, nguồn cung năm 2026 có thể tăng mạnh trở lại, khi hàng loạt dự án tồn đọng được “cởi trói”, đồng thời thanh khoản thị trường đang phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, việc nhiều dự án đồng loạt tái khởi động ngay từ đầu năm là hệ quả trực tiếp của quá trình hoàn thiện khung pháp lý mới. Tuy nhiên, ông lưu ý sự phục hồi sẽ không đồng đều, khi thị trường tiếp tục phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp có năng lực triển khai thực và nhóm còn vướng vốn, pháp lý.
CBRE Việt Nam dự báo, bức tranh này rõ nét hơn ở cấp độ cung – cầu. Trong năm 2026, riêng khu vực phía Nam dự kiến có thể đạt hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng khoảng 30% so với năm trước; trong đó căn hộ chiếm khoảng 65%.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới cũng được dự báo đạt khoảng 18.000–30.000 sản phẩm, chủ yếu là phân khúc hạng A và B, cho thấy xu hướng lệch pha vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Các chuyên gia cho hay, dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển rõ rệt: người mua ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này kéo theo sự suy giảm của hoạt động đầu cơ và “lướt sóng”, đồng thời khiến thanh khoản tập trung vào một số dự án đủ điều kiện.
Một số báo cáo thị trường gần đây ghi nhận mức hấp thụ căn hộ tại các đô thị lớn dao động khoảng 70–80% với dự án phù hợp nhu cầu, trong khi các sản phẩm cao cấp hoặc đầu cơ vẫn gặp khó khăn hơn. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn phục hồi theo chiều rộng, mà đang co lại để “lọc” doanh nghiệp — ai đủ lực sẽ đi tiếp, ai yếu sẽ bị bỏ lại phía sau.
