 |
| Giải quyết triệt để tình trạng “xung đột pháp luật” và rào cản thủ tục hành chính là chìa khóa để khơi thông nguồn lực đất đai. Ảnh: Công Thành |
Rắc rối khi cá nhân tham gia đấu giá
Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh phát sinh phản ánh, kiến nghị của 2 cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án đầu tư tại xã Yên Phong. Các cá nhân này cho rằng, quy chế đấu giá đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với khách hàng.
Cụ thể, trong quá trình xét duyệt, chủ tài sản đánh giá hồ sơ không đáp ứng yêu cầu, điều kiện đăng ký tham gia đấu giá với lý do không có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính thực hiện dự án, không có văn bản cam kết về việc không vi phạm quy định pháp luật về đất đai (theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024).
Khi giải quyết vụ việc, Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh đã làm việc với các cơ quan liên quan. Các bên thống nhất cho rằng, trường hợp hồ sơ của cá nhân đăng ký tham gia đấu giá không nộp đầy đủ các giấy tờ chứng minh theo các quy định tại Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP; khoản 3 Điều 125; khoản 4 Điều 125; khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 và khoản 23 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung của Luật Đấu giá tài sản (ĐGTS) 2024 (bổ sung điểm 2đ vào sau khoản 2 Điều 38 Luật ĐGTS 2016) về hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá thì sẽ được xem xét là hồ sơ không đáp ứng điều kiện tham gia đấu giá.
Trên thực tiễn phát sinh 2 quan điểm khác nhau đối với thành phần hồ sơ của cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Có quan điểm cho rằng, hồ sơ tham gia đấu giá của cá nhân để thực hiện dự án đầu tư gồm: phiếu đăng ký tham gia đấu giá; bản cam kết thành lập tổ chức kinh tế; giấy tờ chứng minh yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá (giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, giấy tờ chứng minh không vi phạm quy định pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án… được quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024).
Quan điểm khác lại cho rằng, thành phần hồ sơ gồm: phiếu đăng ký tham gia đấu giá; 1 bản cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và không phải chứng minh năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai… Việc chứng minh năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai sẽ được thực hiện sau khi cá nhân trúng đấu giá, thành lập tổ chức kinh tế và được Nhà nước giao đất theo quy định.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản, điểm b khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện giống như điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Đây là quy định gây nên sự bất cập, “khiên cưỡng” trong quá trình vận dụng, thực thi chính sách và tiềm ẩn các khiếu kiện, tranh chấp trong trường hợp cá nhân tham gia và trúng đấu giá nhưng không thể thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng điều kiện thực hiện dự án bởi các lý do khách quan/chủ quan…
Mặt khác, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc dự án bất động sản khác thì pháp luật chuyên ngành đều có quy định chủ đầu tư dự án phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (theo Điều 35 Luật Nhà ở 2023, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023), tức là đều phải có “tư cách pháp nhân”. Việc cho phép cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án tạo ra sự “xung đột pháp luật”. Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, cần sớm sửa đổi Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP để xử lý những bất cập, phát sinh và giải quyết những xung đột pháp luật trong thực thi.
Bất cập thời gian chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá
Theo quy định khoản 2b Điều 38 Luật ĐGTS (Văn bản hợp nhất 23/VBHN-VPQH ngày 16/9/2024 hợp nhất Luật ĐGTS), trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá tại trụ sở trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước thời điểm mở phiên đấu giá 15 ngày. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đánh giá, khoảng thời gian này quá ngắn, gây ra nhiều khó khăn trong quá trình chuẩn bị.
Đại diện một doanh nghiệp thường xuyên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia sẻ, kể từ khi thông báo đấu giá được niêm yết, doanh nghiệp chỉ có 15 ngày để hoàn thiện khối lượng lớn hồ sơ và thủ tục hành chính như: xác nhận không vi phạm nghĩa vụ đất đai, không vi phạm nghĩa vụ thuế, thực hiện bảo lãnh (ký quỹ đối với 80% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, ngoài 20% giá khởi điểm là tiền đặt trước mà doanh nghiệp phải chuẩn bị)... Chưa kể cần chuẩn bị một số loại giấy tờ bắt buộc - như văn bản xác nhận không vi phạm nghĩa vụ đất đai - không phải là loại hồ sơ thuộc thủ tục hành chính của nơi cấp (các sở nông nghiệp và môi trường). Do không có quy định cụ thể về thời gian tiếp nhận, xử lý và hoàn trả hồ sơ, nhiều doanh nghiệp bị nhận lại văn bản xác nhận sau thời hạn nộp hồ sơ tham gia đấu giá đã đóng, ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp.
Chính vì vậy, đại diện doanh nghiệp chia sẻ, hầu hết các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, khách hàng phải biết trước thông tin từ sớm thì mới kịp chuẩn bị hồ sơ.
Bộ Tư pháp đang chủ trì xây dựng Dự thảo Luật ĐGTS (sửa đổi) nhằm tháo gỡ những nút thắt trong thực tiễn. Ông Lê Văn Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp thuộc Bộ Tư pháp cho biết, Dự thảo Luật chia sẻ có sự thay đổi lớn về cả trình tự lẫn thời gian niêm yết và xét duyệt hồ sơ tham gia đấu giá đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản. Theo đó, thời gian bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá kể từ ngày niêm yết cho đến trước ngày mở phiên đấu giá là 30 ngày (quy định hiện tại là 15 ngày) nhằm giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư có đủ thời gian để chuẩn bị hồ sơ, qua đó tăng khả năng tham gia của nhiều khách hàng và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.
