 |
| Có ý kiến đề xuất bổ sung quy định về khoản tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá là khoản tiền đặt trước và số tiền phải nộp thêm để đảm bảo tiền đặt cọc bằng 20 - 50% giá trúng đấu giá. Ảnh: Tiên Giang |
Cân nhắc đối tượng và mức áp dụng
Sau khi tiếp thu ý kiến của Hội đồng thẩm định độc lập, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai chỉ còn 2 nội dung chính gồm: sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai lên tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm; bổ sung quy định cấm cá nhân tham gia ĐGQSDĐ là đất ở sau khi trúng đấu giá mà bỏ cọc với thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, các quy định pháp lý về ĐGQSDĐ phải khiến cho khách hàng tham gia đấu giá không dễ bị lợi dụng và không dám lợi dụng. Do đó, cần phải có các quy định kỹ thuật để sàng lọc đối tượng tham gia đấu giá thật hiệu quả. Tiền đặt trước là một trong những giải pháp cần nghiên cứu kỹ và không nên quy định mức quá cao dẫn đến khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp.
Theo ông Đính, tiền đặt trước với khách hàng cá nhân tham gia đấu giá đất ở nên giữ mức 10 - 20% giá khởi điểm và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia đấu giá đất dự án thì tiền đặt trước trong khoảng 20 - 30% là phù hợp... Cùng với đó, có cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành trong việc đưa ra mức giá khởi điểm sát với thị trường, tránh đưa ra giá quá thấp so với thực tế dẫn đến việc lợi dụng, nhiễu loạn như thời gian qua.
Bà Lê Việt Nga, Giám đốc điều hành Công ty Đấu giá hợp danh Số 5 Quốc gia cho rằng, với ĐGQSDĐ là đất dự án thì nên giữ nguyên mức tiền đặt trước là 10 - 20% giá khởi điểm bởi doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia đấu giá đất dự án ngoài tiền đặt trước còn bị ràng buộc bởi rất nhiều quy định khác trong các pháp luật về kinh doanh BĐS, nhà ở... Thực tế cho thấy, đối tượng khách hàng này ít bỏ cọc hơn so với cá nhân tham gia ĐGQSDĐ là đất ở.
Đối với khách hàng là cá nhân tham gia ĐGQSDĐ là đất ở, bà Nga cho rằng, cần nâng mức tiền đặt trước lên 20 - 50% và trao quyền cho chủ tài sản để quy định mức phù hợp với điều kiện từng địa phương. Việc này góp phần hạn chế trường hợp “rải hồ sơ” trong quá trình tham gia đấu giá. Qua nhiều cuộc đấu giá được Công ty Đấu giá hợp danh Số 5 Quốc gia điều hành, có trường hợp khách hàng “rải hồ sơ” tham gia đấu giá tới 27 thửa đất trong một cuộc đấu giá bởi tiền đặt trước quá thấp.
Đồng thuận với đề xuất quy định về nâng tiền đặt trước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đồng thời đề nghị xây dựng các quy định về nâng tiền đặt trước, cấm tham gia đấu giá trong Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, bởi các nội dung này phải được quy định trong luật có liên quan, không thuộc thẩm quyền của Chính phủ.
Về quy định cấm tham gia đấu giá, Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, tổ chức kinh tế tham gia ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất là doanh nghiệp nhỏ, chưa có uy tín thương hiệu thì không sợ bị cấm tham gia đấu giá vì họ có thể thành lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia ĐGQSDĐ, nhưng các doanh nghiệp lớn, đã có uy tín thương hiệu thì “sợ” bị cấm tham gia đấu giá nên cần bổ sung vào Dự thảo Nghị quyết đối tượng “tổ chức kinh tế” vi phạm “bỏ cọc” hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá cũng có thể bị cấm tham gia đấu giá.
Đề xuất giải pháp mới chặn tiêu cực
Theo quy định tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản, trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá… Ông Đỗ Thanh Nghị, Ban Pháp chế Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho biết, trên thực tế, do tài sản đất được định giá khởi điểm thấp, dẫn đến tiền đặt trước quá thấp so với giá trị của tài sản trúng đấu giá nên khách hàng sẵn sàng bỏ cọc. Điều này cho thấy mức tiền đặt trước vẫn chưa đủ sức “nặng” để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Vị chuyên gia này dẫn chứng, tiền đặt trước so với giá khởi điểm của các lô đất đấu giá ở Thanh Oai (Hà Nội) vừa qua được tính ở mức 20%, nhưng so với giá trúng đấu giá chỉ bằng khoảng 2 - 4%, mức quá thấp khiến khách hàng rất dễ bỏ cọc. Nếu thực hiện theo đề xuất tăng tiền đặt trước lên 50% giá khởi điểm, thì mức tiền đặt trước này so với giá trúng đấu giá vẫn chỉ là 5 - 10%, thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận khách hàng có được nếu chuyển nhượng thành công, hoặc thao túng, đẩy giá thị trường để bán các lô đất ở khu vực lân cận.
Ông Nghị cho rằng, việc đề xuất tăng tiền đặt trước lên mức 50% giá khởi điểm chưa phải là giải pháp căn cơ mà cần thêm các chính sách, quy định nhằm tách bạch vai trò của “tiền đặt trước” và “tiền đặt cọc” khi tổ chức đấu giá. Theo đó, nghiên cứu bổ sung quy định về khoản tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá sẽ là khoản tiền đặt trước và số tiền phải nộp thêm (để đảm bảo tiền đặt cọc bằng 20 - 50% giá trúng đấu giá) trước khi tổ chức đấu giá tài sản chuyển hồ sơ sang cho người có tài sản, đề xuất phê duyệt trúng đấu giá. Giá trị tiền cọc đủ đảm bảo cho việc khách hàng trúng đấu giá phải thực hiện giao kết hợp đồng, đủ sức răn đe với tình trạng đấu giá xong rồi bỏ cọc.
Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần có quy định chặt chẽ hơn về thời gian được thực hiện chuyển nhượng đối với tài sản đất được giao, cho thuê thông qua đấu giá để tránh trường hợp mua bán, sang tay, đẩy giá đất ngay sau khi trúng đấu giá. Ngoài ra, cũng cần có các giải pháp, cơ chế đồng bộ khác như: cơ chế về thuế, hạn chế tín dụng với các đối tượng mua nhà ở thứ 2, thứ 3; quản lý dữ liệu về đất và BĐS; quản lý giao dịch mua đi bán lại BĐS…, không để lợi dụng, xảy ra tiêu cực trong thị trường BĐS nói chung và hoạt động ĐGQSDĐ nói riêng.
Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội Đấu giá viên TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Thẩm định độc lập cho rằng, cần có thêm các chính sách khác để hạn chế bỏ cọc, trục lợi từ đấu giá đất. Về bản chất, khi tham gia đấu giá đất, người dân đã được mua trực tiếp của Nhà nước nên bớt được nhiều chi phí so với mua từ các chủ đầu tư, vì thế có thể chấp nhận thêm những yêu cầu đặc thù của tài sản như: thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, chỉ những tài sản là quyền sử dụng đất dự án lớn, trong phương án đấu giá mới có quy định yêu cầu phải đưa đất vào khai thác, sử dụng trong khoảng thời gian nhất định.
