 |
| Nhiều nhà đầu tư dự án BT trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT để thực hiện dự án đối ứng. Ảnh: Song Lê |
Từ thực tiễn này, một số ý kiến đề xuất cơ chế xử lý bảo đảm bình đẳng, công bằng với các dự án BT bị chậm thanh toán tại Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai dự kiến được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ thực tiễn triển khai, “khó khăn, vướng mắc” chủ yếu là việc xác định đúng, chính xác giá trị công trình BT mà nhà đầu tư hoàn thành bàn giao cho Nhà nước và việc Nhà nước xác định đúng, chính xác giá trị quỹ đất thanh toán hợp đồng BT để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng. Trong đó, có việc xác định đúng, chính xác “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT” để vừa bảo vệ lợi ích của Nhà nước, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư.
Đối với dự án BT, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phải bảo đảm nguyên tắc ngang giá, xác định 2 giá trị quan trọng này tại cùng một thời điểm. Tuy nhiên, trong thực tế, cơ quan nhà nước lại thường chậm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chậm bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng, dẫn đến “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT” cách xa thời điểm Nhà nước và nhà đầu tư giao kết hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình. Đây cũng là nguyên nhân gây ra nhiều khó khăn, thiệt hại cho nhà đầu tư.
Ông Châu dẫn chứng 1 dự án BT ký hợp đồng năm 2016, nhà đầu tư bàn giao công trình cho Nhà nước từ tháng 2/2018, nhưng đến tháng 3/2025 mới có quyết định giao đất. Tuy nhiên, “thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là “thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất”, dẫn đến thiệt thòi và không công bằng với nhà đầu tư. Bởi lẽ công trình BT đã bàn giao từ tháng 2/2018 không được tính trượt giá, lãi vay, không được tính chi phí cơ hội bị tổn thất. Trong khi đó, cùng một khu đất đối ứng, giá trị tại thời điểm tháng 2/2018 chắc chắn sẽ thấp hơn so với giá trị được xác định tại thời điểm tháng 3/2025.
Theo HoREA, Nghị định 91/2025/NĐ-CP có quy định “thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM” nên tất cả các nhà đầu tư dự án BT trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT để thực hiện dự án đối ứng. Từ thực tiễn và kinh nghiệm chính sách này, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm b Khoản 9 Điều 4 và Khoản 5 Điều 5 Dự thảo của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai theo hướng bổ sung quy định “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT” là “thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT” để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư.
Tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, khi thảo luận về Dự thảo Nghị quyết, một số đại biểu Quốc hội cũng đề xuất giải pháp tháo gỡ liên quan đến việc xác định giá đất đối với đất để thanh toán cho các hợp đồng BT. Đại biểu Phan Đức Hiếu (đoàn Hưng Yên) cho rằng, theo Luật Đất đai, việc xác định giá đất đối ứng được tính vào thời điểm quyết định giao đất, quy định này không có gì bất hợp lý nếu như trên thực tế mọi việc đều diễn ra đúng như quy định, nhà đầu tư triển khai xây dựng, bàn giao công trình và được nhận đất để thanh toán theo tiến độ quy định tại hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, bàn giao công trình, công trình được đưa vào sử dụng, thậm chí sử dụng một thời gian dài nhưng vẫn chưa nhận được đất để thanh toán cho hợp đồng BT. Nếu áp dụng quy định của Luật Đất đai vào một số trường hợp cụ thể như thế này là không hợp lý, vì nguyên tắc ngang giá trong quan hệ hợp đồng, ngang giá phải tính cùng thời điểm.
“5 năm, 7 năm sau nhà đầu tư mới nhận được miếng đất mà lại tính giá theo giá tại thời điểm giao đất thì theo tôi là không ngang bằng và không hợp lý”, đại biểu Phan Đức Hiếu nêu quan điểm. Theo đó, đại biểu đề xuất trong Nghị quyết cần xử lý vấn đề này, quy định giá đất được xác định tại thời điểm nhà đầu tư đã bàn giao công trình hoặc theo thỏa thuận hợp đồng. Điều kiện áp dụng là nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, đã hoàn thành, bàn giao công trình mà Nhà nước chậm bàn giao đất để thực hiện thanh toán cho hợp đồng BT.
