(BĐT) - Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện; mặc dù Luật Đất đai 2013 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... 
Khung giá đền bù khi thu hồi đất thấp hơn quá xa giá thị trường khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Lê Tiên

Khung giá đền bù khi thu hồi đất thấp hơn quá xa giá thị trường khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Lê Tiên

Do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

Rủi ro tham nhũng từ định giá đất            

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó vì người bị thu hồi đất không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng… thì mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn khiến các công trình chậm tiến độ.

Ở góc độ khác, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng, Luật Đất đai hiện hành quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá đất (có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Quy định này có thể dẫn đến nhiều hạn chế. Vì đã thông qua Hội đồng thẩm định giá đất xem xét ý kiến trước khi UBND tỉnh quyết định nên khi giá đất xác định không đúng cũng không quy trách nhiệm được cho cá nhân cụ thể. Hơn nữa, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cũng chính là Chủ tịch UBND tỉnh, Hội đồng lại đóng vai trò thẩm định cho UBND tỉnh, nên cơ chế này rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hóa các ý chí cá nhân, là nguyên nhân nảy sinh tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai…

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, quản lý giá đất và định giá đất là yếu tố được đổi mới khá chậm trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở Việt Nam. Nhiều cán bộ nhà nước có tư duy không tin vào hoạt động của khu vực ngoài nhà nước nên muốn thu lại quyền quyết định độc lập cho mình. Tư duy này có hậu quả là những rủi ro tham nhũng khá cao trong việc Nhà nước quy định và quyết định giá đất. 

Xác định rõ trách nhiệm trong định giá đất

Để giải quyết những tồn tại, vấn đề trong khâu định giá đất, các chuyên gia đã đưa ra một số khuyến nghị. Theo ông Ngô Trí Long, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất, nếu không tách bạch được thì dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước là thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau.

Còn theo ông Hoàng Văn Cường, cần sửa đổi, bổ sung quy định về định giá đất cụ thể và cơ quan chịu trách nhiệm trong việc định giá đất. Chuyển bộ phận chuyên môn về định giá và thông tin giá đất trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai hiện nay thành đơn vị sự nghiệp chuyên trách về định giá và cung cấp thông tin giá đất trên phạm vi toàn quốc. Cơ quan định giá đất có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất cho các địa phương, định giá đất cụ thể cho từng thửa đất phục vụ cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các chính sách kinh tế đất đai. Cơ quan định giá đất phải chịu toàn bộ trách nhiệm về tính chính xác, phù hợp về giá đất trong việc thực hiện các chính sách đền bù cho người có đất bị thu hồi nếu người dân khiếu nại hoặc chịu trách nhiệm nếu để thất thoát khi xác định giá thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Cơ quan định giá đất có trách nhiệm vận dụng các phương pháp định giá để xây dựng bảng giá đất hàng năm cho các địa phương và cập nhật thông tin thường xuyên định hướng thị trường và phục vụ cung cấp giá đất cho các cơ quan nhà nước.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai khi thực hiện chính sách kinh tế về đất đai như thu thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, xác định chính sách đền bù không tự xác định giá đất, phải sử dụng giá đất cụ thể đã đăng ký trong thông tin thửa đất hoặc mức giá trong bảng giá đất do cơ quan định giá đất cung cấp, kết hợp với tỷ lệ giảm trừ do cơ quan có thẩm quyền ở địa phương quyết định.