Bịt “lỗ hổng” thất thoát từ đất

Việc xác định giá đất theo các phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện có thể dẫn đến nhiều sai sót. Ảnh: Trí Nguyễn

Kẽ hở từ giá đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Với nhiều năm kinh nghiệm kiểm toán việc quản lý và sử dụng tài sản nhà nước, trong đó có đất đai, ông Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán nhà nước chuyên ngành V cho biết, xác định giá đất và tính đúng đắn khi chuyển mục đích sử dụng đất là phần việc không dễ dàng khi thực hiện kiểm toán quá trình cổ phần hóa tại các doanh nghiệp nhà nước.

“Quy định hiện hành nêu rõ, việc xác định giá đất được căn cứ theo giá công bố của ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào cuối năm và phải xác định giá đất sát với thị trường. Tuy nhiên, khái niệm thế nào là giá thị trường vẫn còn nhiều tranh cãi. Chẳng hạn, một mảnh đất có 2 mặt tiền sẽ cho ra 2 kết quả về giá đất hoàn toàn khác nhau nếu xác định giá theo từng mặt đường đó”, ông Trọng nói.

Về các bất cập trong định giá đất, ông Trần Khánh Hòa, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp thuộc Kiểm toán Nhà nước nêu hiện tượng nổi bật nhất trong thời gian qua là việc giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư mà không thông qua đấu giá, việc xác định giá theo các phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện dẫn đến nhiều sai sót và thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Theo ông Hòa, điều này cũng có phần do quy định của pháp luật còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Cụ thể, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT đã nêu các phương pháp xác định giá đất, song các phương pháp này đều có nhiều điểm bất hợp lý. Chẳng hạn, việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế. Bên cạnh đó, có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.

Không chỉ thiệt thòi từ chênh lệch giá đất như trên, ngân sách nhà nước có thể tổn thất đáng kể từ việc chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện. “Thực tế, các quy định về đất đai đã có nhưng chưa chặt chẽ. Nhiều trường hợp, chủ sở hữu tìm cách “lách” quy định để tính theo hướng có lợi cho họ. Không ít dự án chuyển mục đích sử dụng đất không đúng nhưng không dễ xử lý sai phạm”, ông Trọng nói.

Thông tin từ vị kiểm toán trưởng này cho biết, đơn vị của ông đang thực hiện kiểm toán tại 8 công ty của Bộ Xây dựng về vấn đề quyết toán vốn trong quá trình cổ phần hóa với nội dung đáng chú ý là đất đai, và dự kiến sẽ thực hiện xong phần việc này vào ngày 28/12 tới.

Hoàn thiện pháp luật và siết chặt kỷ cương

Bàn về các phương pháp xác định giá đất nêu trên, TS. Hồ Đức Phớc, Tổng Kiểm toán Nhà nước nhấn mạnh: “Điểm sai lớn nhất về đất đai dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước chính là giá đất. Các phương pháp khác nhau mang lại kết quả chênh lệch giá trị hàng chục lần và đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước. Những sơ hở, hạn chế bộc lộ không những giữa các phương pháp xác định giá đất khác nhau mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi bởi chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất”.

Ông Phớc nêu ví dụ, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được áp dụng phổ biến nhất hiện nay phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Trong khi đó, cả 2 yếu tố này đều được xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu, thời gian xây dựng giá, thời gian giao đất khác nhau và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. Do đó, phương pháp này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù, dự phòng… đã tác động thay đổi giá đất định giá, làm thất thu ngân sách nhà nước.

Vì vậy, Tổng Kiểm toán Nhà nước cho rằng, việc hoàn thiện pháp luật về đất đai là hết sức quan trọng. Trong đó, hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất là vấn đề cốt lõi, bịt chỗ hổng gây thất thoát, lãng phí.

“Cần siết chặt kỷ luật - kỷ cương, trong đó, quan trọng nhất là kỷ cương trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch. Thực tế, khi xây dựng quy hoạch, nhiều địa phương có lấy ý kiến của nhân dân theo quy định nhưng sau đó có thể điều chỉnh quy hoạch chỉ bằng một chữ ký”, ông Phớc nhấn mạnh.