 |
| Sự phục hồi của phân khúc nhà ở trong chu kỳ này mang một sắc thái hoàn toàn khác so với giai đoạn 10 năm trước. Ảnh: Bảo Tín |
Nền tảng cho chu kỳ mới này được củng cố bởi các chỉ số kinh tế vĩ mô ấn tượng trong năm 2025. Với mức tăng trưởng GDP đạt 8,0% - dẫn đầu khu vực ASEAN - cùng dòng vốn FDI thực hiện kỷ lục 27,6 tỷ USD, Việt Nam đang chứng minh sức hút bền bỉ trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Đặc biệt, việc nâng hạng thị trường chứng khoán dự kiến vào tháng 9/2026 đang tạo ra một lực đẩy tâm lý tích cực, giúp môi trường đầu tư trở nên minh bạch và hấp dẫn hơn bao giờ hết.
Nhà ở phục hồi dưới áp lực "chi phí đẩy" và xu hướng ly tâm
Sự phục hồi của phân khúc nhà ở trong chu kỳ này mang một sắc thái hoàn toàn khác so với giai đoạn 10 năm trước. Dù nguồn cung tại khu vực phía Nam dự kiến đạt mức trung bình 28.500 căn hộ mỗi năm, nhưng áp lực tăng giá vẫn hiện hữu và vô cùng gắt gao. Đến cuối năm 2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã tăng 1,25 lần, trong khi nhà liền thổ cán mốc 4.427 USD/m² đất, tăng gần gấp đôi so với năm 2020. Thực tế này phản ánh việc chi phí quỹ đất, lạm phát và các tiêu chuẩn pháp lý mới đang trực tiếp "đúc" vào giá thành sản phẩm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng trở nên đắt đỏ.
Song hành với áp lực giá là sự dịch chuyển không gian phát triển dựa trên hạ tầng kết nối. Mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) không còn là khái niệm trên giấy mà đang hình thành rõ nét quanh các tuyến Metro, đường Vành đai 3 và 4. Các đại đô thị tích hợp tại các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh đang trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền nhờ tận dụng lợi thế từ sân bay quốc tế Long Thành. Tuy nhiên, thị trường cũng đang ghi nhận một cuộc thanh lọc tự nhiên: Chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính dồi dào và kinh nghiệm bàn giao sản phẩm thực tế mới có thể trụ vững, trong khi những dự án "treo" hoặc thiếu tính pháp lý dần bị loại bỏ qua các thương vụ M&A sôi động.
Sự chuyển dịch này cũng thay đổi hoàn toàn khẩu vị của người mua. Thay vì chạy theo các cơn sóng đầu cơ đất nền nhỏ lẻ, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các sản phẩm có giá trị gia tăng dài hạn như căn hộ xanh, tòa nhà thông minh và các khu đô thị có tiện ích khép kín. Việc cải cách hành chính và tinh gọn bộ máy địa phương cũng đóng vai trò quan trọng, giúp đẩy nhanh tiến độ cấp phép và triển khai dự án, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, nơi chất lượng sản phẩm là thước đo duy nhất cho sự thành công của nhà phát triển.
Bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng: Cuộc đua về chất và chuẩn mực ESG
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu nhờ chi phí sản xuất cạnh tranh và nguồn lao động trẻ. Với tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam đạt 84%, thị trường không còn phát triển theo chiều rộng mà bắt đầu "nâng tầm" về chất. Các khu công nghiệp thế hệ mới hiện nay buộc phải tích hợp mô hình xanh, chuyển đổi số và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) để đón đầu dòng vốn từ các ngành công nghệ cao như bán dẫn hay điện tử.
Dòng vốn FDI không chỉ đổ vào diện tích đất thuê thuần túy mà còn yêu cầu một hệ sinh thái dịch vụ phụ trợ và logistics hoàn thiện. Việc ra mắt các Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) tại TP.HCM và Đà Nẵng đã tạo ra cú hích lớn, thúc đẩy nhu cầu về các khu công nghiệp công nghệ cao và kho vận dịch vụ hiện đại. Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu gay gắt, các chủ đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam đang chuyển dịch trọng tâm sang dịch vụ quản lý và vận hành chuyên nghiệp, thay vì chỉ khai thác quỹ đất thô như trước đây.
Tương tự, ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng ghi nhận sự bùng nổ trở lại với hơn 21 triệu lượt khách quốc tế trong năm qua. Tuy nhiên, sự phục hồi này không dàn đều mà tập trung vào các sản phẩm cao cấp có năng lực vận hành thực tế. Tại TP.HCM, công suất phòng đạt mức 83% với giá phòng bình quân vượt ngưỡng trước đại dịch, minh chứng cho việc nhu cầu lưu trú chất lượng cao đang tăng trưởng mạnh mẽ. Làn sóng M&A trong lĩnh vực này cũng giúp quốc tế hóa các tiêu chuẩn vận hành, biến các khách sạn truyền thống thành những tổ hợp đa năng, phục vụ cả du lịch MICE và lưu trú dài hạn.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng và trải nghiệm khách hàng. Trong chu kỳ mới, vị thế của một dự án không chỉ nằm ở tọa độ địa lý mà còn ở giá trị dịch vụ hậu mãi và khả năng tạo ra dòng tiền bền vững cho nhà đầu tư. Đây chính là "điểm rơi" để bất động sản Việt Nam khẳng định giá trị thực và trở thành điểm đến hấp dẫn nhất tại khu vực Châu Á trong những năm tới.
