 |
| Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam được dự báo tiếp tục hồi phục chậm, đi kèm áp lực thanh lọc ngày càng rõ nét. Ảnh: Internet |
Dòng tiền ưu tiên tài sản “an toàn”
Năm 2025 đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Theo DKRA Consulting, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 25% so với năm 2024, trong khi sức cầu cải thiện khoảng 1,3 lần. Tuy nhiên, giao dịch không lan tỏa trên diện rộng mà chủ yếu tập trung ở nhóm dự án có pháp lý hoàn thiện, mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền đã rời xa các sản phẩm có giá trị lớn, phụ thuộc nhiều vào cam kết lợi nhuận hoặc thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng. Thay vào đó, nhà đầu tư ưu tiên các tài sản mang tính “phòng thủ”, có khả năng kiểm soát rủi ro và khai thác thực tế.
Ở chiều ngược lại, phân khúc condotel tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Nguồn cung sơ cấp năm 2025 giảm khoảng 8%, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ. Thanh khoản thị trường duy trì ở mức thấp, nhiều dự án ghi nhận tình trạng bán hàng chậm, thậm chí đóng giỏ hàng do không phát sinh giao dịch. Dù mặt bằng giá sơ cấp condotel vẫn tăng bình quân khoảng 12% so với cùng kỳ, nhưng sự tăng giá này không phản ánh sức cầu thực, mà chủ yếu xuất phát từ áp lực chi phí đầu vào và kỳ vọng của chủ đầu tư. Đáng chú ý, hơn 60% lượng tiêu thụ condotel trong năm chỉ tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam.
Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng là điểm sáng hiếm hoi khi sức cầu tăng khoảng 1,9 lần so với năm 2024. Tuy nhiên, mức cải thiện này vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2022 và chủ yếu đến từ các dự án mới mở bán, đi kèm chính sách hỗ trợ dòng tiền mạnh. Các dự án cũ tiếp tục đối mặt với thanh khoản yếu, cho thấy sự phục hồi chưa mang tính bền vững.
Chưa đủ lực tạo chu kỳ mới
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ duy trì đà hồi phục nhưng khó có khả năng bứt phá trong ngắn hạn. Nguồn cung condotel dự kiến dao động khoảng 2.500 – 3.000 căn, tập trung tại các địa phương trọng điểm như TP.HCM, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng nhẹ lên khoảng 1.200 – 1.500 căn, với sự mở rộng sang một số thị trường mới như Phú Thọ và Ninh Thuận.
Nhận định về triển vọng thị trường, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng, tình hình tăng trưởng trong năm 2026 sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc dưới tác động của các quy định pháp lý mới đã được ban hành. Tuy nhiên, sức cầu chung vẫn mang tính chọn lọc rất cao. Theo ông Thắng, nhà đầu tư hiện nay không còn ưu tiên lợi nhuận ngắn hạn mà tập trung đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý và khả năng khai thác thực tế của dự án.
Trong bối cảnh đó, các chính sách hỗ trợ tài chính như kéo dài tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất hoặc cam kết thuê lại tiếp tục được dự báo là công cụ quan trọng nhằm duy trì thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, những biện pháp này chỉ đóng vai trò hỗ trợ, khó có thể tạo lực đẩy nếu sản phẩm thiếu giá trị nội tại và hiệu quả khai thác dài hạn.
Thanh lọc là phép thử lớn nhất của thị trường nghỉ dưỡng
Dù đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi bước đầu, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đứng trước phép thử lớn về chất lượng dự án và sức bền của dòng tiền. Giai đoạn 2026 không còn là câu chuyện “hồi phục hay không”, mà là quá trình sàng lọc mạnh mẽ giữa những dự án có giá trị thực và các sản phẩm tồn tại nhờ kỳ vọng hoặc cam kết lợi nhuận thiếu nền tảng.
Áp lực thanh lọc đến trước hết từ khối lượng tồn kho lớn của các dự án cũ chưa hoàn thiện pháp lý hoặc vướng tranh chấp kéo dài. Những tồn tại này tiếp tục kìm hãm niềm tin thị trường, khiến dòng tiền khó lan tỏa dù mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Trên thị trường thứ cấp, tình trạng cắt lỗ hoặc thanh khoản thấp vẫn xuất hiện ở các dự án thiếu hạ tầng du lịch đồng bộ và khả năng vận hành hiệu quả.
Bên cạnh yếu tố pháp lý, bài toán khai thác và vận hành đang trở thành tiêu chí sàng lọc quan trọng. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng với các mô hình phụ thuộc hoàn toàn vào cam kết thuê lại hoặc lợi nhuận cố định, thay vào đó chú trọng khả năng tạo dòng tiền thực tế, công suất khai thác và năng lực quản lý của chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia bất động sản, trong thời gian tới, chỉ những dự án có pháp lý “sạch”, vị trí gắn với hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh và chiến lược phát triển dài hạn mới có thể giữ được thanh khoản. Quá trình thanh lọc, dù gây không ít khó khăn trong ngắn hạn, được xem là bước cần thiết để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tái cấu trúc theo hướng lành mạnh và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng dựa trên kỳ vọng.
