 |
| Thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Ảnh: Internet |
Thanh khoản rơi mạnh, thị trường lệ thuộc ngày càng lớn vào miền Trung
Theo DKRA, trong quý I/2026, condotel ghi nhận 5.231 căn nguồn cung sơ cấp, tiêu thụ 175 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, giảm 85% so với quý trước. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 3.626 căn nguồn cung nhưng chỉ tiêu thụ 20 căn, tương đương khoảng 1%, giảm hơn 87%.
Đáng chú ý, hơn 99% nguồn cung condotel và toàn bộ shophouse nghỉ dưỡng đều là hàng tồn kho, cho thấy thị trường gần như không phát sinh nguồn cung mới. Điều này phản ánh trạng thái “đóng băng” ở phía phát triển dự án, khi các chủ đầu tư chủ động trì hoãn mở bán.
Một điểm nổi bật trong báo cáo DKRA là cơ cấu thị trường theo vùng đang lệch mạnh về miền Trung. Cụ thể, khu vực này chiếm khoảng 70–80% nguồn cung condotel và phần lớn lượng tiêu thụ toàn quốc; với shophouse nghỉ dưỡng, tỷ trọng nguồn cung tại miền Trung cũng lên tới 75–85%. Trong khi đó, miền Bắc và miền Nam chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn và giao dịch hạn chế.
Với biệt thự nghỉ dưỡng, cơ cấu có phần cân bằng hơn nhưng miền Trung vẫn chiếm khoảng 50–60% nguồn cung, phần còn lại phân bổ tại miền Nam và miền Bắc. Tuy vậy, thanh khoản vẫn tập trung ở một số dự án quy mô lớn, giá dưới khoảng 10 tỷ đồng/căn.
Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ suy giảm thanh khoản, mà còn thu hẹp về mặt không gian, phụ thuộc vào một số điểm đến du lịch trọng điểm. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, lãi suất cao và kiểm soát tín dụng đang khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, qua đó làm suy yếu dòng tiền vào phân khúc nghỉ dưỡng.
Giá neo cao tạo thế giằng co, triển vọng quý 2 chưa có lực đẩy
Dù giao dịch giảm sâu, mặt bằng giá sơ cấp trong quý I/2026 vẫn tăng so với cùng kỳ. Theo DKRA, biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% theo năm, shophouse nghỉ dưỡng tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.
Việc giá không giảm trong bối cảnh thanh khoản thấp cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái giằng co: chi phí đầu vào và áp lực tài chính khiến chủ đầu tư khó điều chỉnh giá, trong khi người mua không còn sẵn sàng xuống tiền. Các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay cam kết lợi nhuận tiếp tục được áp dụng, nhưng chưa đủ để cải thiện lực cầu.
Ở góc độ chính sách, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc kiểm soát tín dụng đối với bất động sản đang khiến dòng vốn vào các phân khúc mang tính đầu tư bị thu hẹp, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.
Dự báo cho quý 2/2026, DKRA cho biết nguồn cung mới tiếp tục duy trì ở mức thấp. Cụ thể, condotel dự kiến chỉ có khoảng 200–250 căn mở bán mới, biệt thự nghỉ dưỡng cũng dao động khoảng 200–250 căn, trong khi nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ khoảng 100–150 căn trên toàn thị trường. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc, đặc biệt là miền Trung.
Về sức cầu, DKRA nhận định thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn, trong bối cảnh lãi suất cao, tín dụng bị kiểm soát và tâm lý nhà đầu tư thận trọng.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bộc lộ rõ một vấn đề cốt lõi: không phải thiếu sản phẩm, mà là thiếu lực cầu phù hợp. Khi dòng tiền đầu tư suy yếu và thị trường ngày càng lệ thuộc vào một số khu vực nhất định, áp lực điều chỉnh sẽ không chỉ nằm ở thanh khoản, mà có thể lan sang cả kỳ vọng giá nếu trạng thái giằng co kéo dài.
