 |
| Sau nhiều biến động, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền của sản phẩm. Ảnh: NVL |
Nguồn cung tăng nhưng chủ yếu vẫn là hàng tồn
Sau nhiều năm điều chỉnh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện tín hiệu tích cực hơn về nguồn cung. Tuy nhiên, diễn biến giao dịch cho thấy quá trình phục hồi vẫn diễn ra chậm và chưa tạo được lực đẩy đủ mạnh để cải thiện thanh khoản.
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của DKRA Consulting, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận gần 2.700 căn thuộc nguồn cung sơ cấp, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 264 căn.
Ở phân khúc condotel, toàn thị trường có khoảng 5.250 căn đang chào bán, song chỉ phát sinh 145 giao dịch trong quý II, giảm 52% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái trầm lắng khi chỉ ghi nhận 12 giao dịch trên tổng nguồn cung hơn 3.600 sản phẩm. Phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn là hàng tồn từ các dự án đã triển khai trước đó, còn dự án mở bán mới vẫn khá hạn chế.
Những con số trên cho thấy thị trường không còn thiếu sản phẩm để bán. Điều còn thiếu là động lực đủ mạnh để đưa dòng tiền đầu tư quay trở lại.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định nguồn cung mới chỉ cải thiện nhẹ, trong khi sức cầu vẫn chịu tác động từ chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Vì vậy, dù nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hay ưu đãi bán hàng, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể.
Thực tế thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Một số dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn tiếp tục đưa quỹ sản phẩm hiện hữu ra thị trường nhằm duy trì hoạt động kinh doanh. Tại TP.HCM, The Maris Vũng Tàu tiếp tục giới thiệu các sản phẩm thuộc những phân khu đã hoàn thiện hạ tầng và tiện ích. Trong khi đó, NovaWorld Phan Thiết tiếp tục kinh doanh quỹ sản phẩm còn lại, đồng thời đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các hạng mục dịch vụ sau giai đoạn tái cơ cấu.
Đáng chú ý, chiến lược bán hàng của nhiều chủ đầu tư đã thay đổi. Thay vì tập trung vào các chương trình cam kết lợi nhuận như giai đoạn trước, doanh nghiệp hiện ưu tiên hoàn thiện pháp lý, hạ tầng, tiện ích và đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.
Tuy nhiên, việc nguồn cung gia tăng chưa đồng nghĩa với sự phục hồi của thanh khoản. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền của sản phẩm.
Dòng tiền đang ưu tiên giá trị khai thác thực
Nếu giai đoạn trước, bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn nhờ kỳ vọng tăng giá và các chương trình cam kết lợi nhuận, thì hiện nay tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá tài sản. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, năng lực đơn vị vận hành, khả năng thu hút khách và dòng tiền thực tế sau khi dự án đi vào hoạt động. Đây mới là những yếu tố quyết định giá trị của một sản phẩm nghỉ dưỡng trong dài hạn.
Thực tế cũng cho thấy các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay tăng chiết khấu vẫn được nhiều chủ đầu tư duy trì nhưng chưa tạo ra bước chuyển đáng kể về giao dịch. Điều đó phản ánh ưu đãi tài chính không còn là yếu tố quyết định khi nhà đầu tư ngày càng đặt hiệu quả khai thác lên hàng đầu.
Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh dòng tiền trên thị trường đang ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng cho thuê ổn định. Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với lượng hàng tồn lớn và tỷ lệ hấp thụ thấp, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận lại ghi nhận thanh khoản tích cực hơn nhờ nhu cầu ở và cho thuê. Sự khác biệt này phản ánh xu hướng lựa chọn những tài sản có khả năng tạo dòng tiền rõ ràng và thời gian thu hồi vốn ngắn hơn.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng trong quý III/2026 có thể tăng nhẹ nhưng sức cầu nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức thấp. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo ít biến động, trong khi các chương trình hỗ trợ tài chính sẽ tiếp tục được duy trì để kích thích giao dịch.
Các chuyên gia cho rằng quá trình phục hồi của phân khúc nghỉ dưỡng sẽ diễn ra theo hướng phân hóa rõ nét. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo, được vận hành bởi các thương hiệu chuyên nghiệp và nằm tại các điểm đến có lượng khách ổn định sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng vốn.
Sau nhiều năm điều chỉnh, bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng thực chất hơn. Nguồn cung có thể tiếp tục cải thiện nhưng khả năng phục hồi sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hiệu quả khai thác, chất lượng vận hành và niềm tin của nhà đầu tư. Chỉ khi bài toán dòng tiền được giải quyết, thanh khoản mới có thể cải thiện và phân khúc này mới đủ điều kiện bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững.
