 |
| Bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM vẫn là phân khúc có giá trị tích lũy, nhưng biên độ tăng giá sẽ không còn đồng đều. Ảnh: Gia An |
Các dự báo cho thấy trong năm 2026, nguồn cung nhà gắn liền với đất tại TP.HCM sẽ cải thiện so với năm trước, với khoảng hơn 5.000 căn dự kiến được đưa ra thị trường. Điểm đáng chú ý không nằm ở con số tuyệt đối, mà ở cách nguồn cung này được phân bổ. Thay vì dồn vào một vài dự án đơn lẻ như giai đoạn trước, nguồn hàng mới đang dịch chuyển về các khu đô thị quy mô lớn tại khu Đông và khu Nam, nơi hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đã hiện diện rõ nét hơn.
Nền tảng cho sự dịch chuyển này thực chất đã được hình thành từ năm 2025. Khi hàng loạt vướng mắc pháp lý bắt đầu được tháo gỡ, nhiều dự án từng “đứng hình” đã đủ điều kiện quay lại thị trường. Cùng lúc, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay các trục kết nối về phía Nam thành phố được đẩy nhanh tiến độ, mở rộng đáng kể không gian phát triển cho phân khúc nhà gắn liền với đất.
Thực tế, năm 2025 có thể xem là năm bản lề của thị trường. Chỉ riêng quý IV/2025, lượng sản phẩm nhà thấp tầng mở bán tại TP.HCM đã tăng đột biến, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, cao gấp nhiều lần so với năm trước đó. Phần lớn nguồn cung tập trung vào một đại đô thị quy mô lớn tại khu vực Cần Giờ, khiến bức tranh thị trường có phần méo mó nếu nhìn thuần túy bằng số liệu.
Sự xuất hiện của nguồn cung lớn đã kéo mặt bằng giá sơ cấp đi xuống rõ rệt. Giá bán trung bình trên thị trường ghi nhận mức giảm hai chữ số so với cùng kỳ, điều hiếm thấy ở phân khúc nhà gắn liền với đất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, diễn biến đáng chú ý hơn lại nằm ở thanh khoản. Dù giá giảm, nhiều dự án mở bán trong năm vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khá tốt, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn tồn tại và chỉ chờ mức giá phù hợp để quay lại thị trường.
Quan sát ở cấp độ dự án, bức tranh này thể hiện khá rõ. Những sản phẩm nằm gần trục giao thông chính, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn thường ghi nhận sức mua tốt ngay từ giai đoạn đầu. Ngược lại, các sản phẩm nằm sâu trong dự án hoặc thiếu lợi thế kết nối có nhịp bán chậm hơn, phản ánh tâm lý chọn lọc ngày càng rõ của người mua.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, sự điều chỉnh trong năm 2025 không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước tái cân bằng cần thiết của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài. Khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, thanh khoản sẽ hồi phục trước, từ đó tạo nền cho sự ổn định trong các năm tiếp theo. “Người mua hiện nay không vội vàng, nhưng họ sẵn sàng xuống tiền nếu dự án đáp ứng được đồng thời các yếu tố về pháp lý, hạ tầng và chất lượng sống”, bà Dung nhận định.
Nhìn sang năm 2026, các đơn vị nghiên cứu cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phục hồi, nhưng không theo kiểu đồng loạt. Dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các đại đô thị được quy hoạch bài bản, tích hợp tiện ích và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông. Mô hình phát triển đô thị xanh, gắn với giao thông công cộng, cũng ngày càng được người mua quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng, giai đoạn tới sẽ là thời điểm thị trường tự sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án thiếu pháp lý hoặc phát triển manh mún sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản, trong khi các dự án có nền tảng tốt vẫn duy trì được sức hút, dù tốc độ bán không còn quá nhanh như trước.
Ở góc nhìn dài hạn, các chuyên gia nhận định bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM vẫn là phân khúc có giá trị tích lũy, nhưng biên độ tăng giá sẽ không còn đồng đều. Sự khác biệt giữa các khu vực, các dự án và thậm chí từng phân khu trong cùng một dự án sẽ ngày càng rõ rệt. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cơ hội không biến mất, nhưng sẽ chỉ dành cho những người mua và nhà đầu tư sẵn sàng chọn lọc kỹ hơn.
Nếu năm 2025 là giai đoạn thị trường “bẻ lái” với cú sốc nguồn cung và sự điều chỉnh mạnh về giá, thì năm 2026 nhiều khả năng sẽ là thời điểm bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM bước vào quỹ đạo ổn định hơn. Không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, thị trường đang quay trở lại với những giá trị cốt lõi, nơi hạ tầng, quy hoạch và năng lực của chủ đầu tư đóng vai trò quyết định.
