 |
| Nếu giai đoạn trước được thúc đẩy chủ yếu bởi mở rộng nguồn cung và gia tăng giá thuê, thì hiện nay, yếu tố “quy mô” không còn là lợi thế duy nhất. Ảnh: Internet |
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, quy mô thị trường đã mở rộng đáng kể trong 10 năm qua. Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực miền Nam tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 9,18%. Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận nguồn cung tăng 141% và giá thuê tăng 43,8% (CAGR 5,3%), còn nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nguồn cung 134% nhưng giá thuê chỉ tăng 16,7% (CAGR 2,2%).
Quy mô hiện tại đã đạt mức lớn, với khoảng 36.400 ha đất khu công nghiệp tại 161 dự án trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cùng 6,60 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m² nhà kho xây sẵn. Dự báo đến năm 2036, nguồn cung đất công nghiệp có thể đạt tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án, cho thấy dư địa phát triển vẫn còn nhưng không còn mang tính “bùng nổ” như giai đoạn trước.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là động lực tăng trưởng của thị trường đang thay đổi. Nếu giai đoạn trước được thúc đẩy chủ yếu bởi mở rộng nguồn cung và gia tăng giá thuê, thì hiện nay, yếu tố “quy mô” không còn là lợi thế duy nhất.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đang chuyển từ giai đoạn “mở rộng mạnh mẽ” sang “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”. Theo bà, trong giai đoạn tới, hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và yếu tố bền vững sẽ đóng vai trò ngày càng lớn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn.
Thực tế, nhu cầu của khách thuê – đặc biệt là khối doanh nghiệp FDI – đang thay đổi theo hướng khắt khe hơn. Thay vì ưu tiên chi phí thấp hay quỹ đất lớn, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến vị trí chiến lược, khả năng kết nối logistics và chất lượng tài sản. Yếu tố “khả năng chống chịu chuỗi cung ứng” trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định thuê.
Các phân tích từ Savills cho thấy áp lực vận hành đang gia tăng trên diện rộng, từ chi phí lao động đến rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang sử dụng dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL) nhằm tối ưu chi phí và tăng tính linh hoạt, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng tự động hóa và trí tuệ nhân tạo trong vận hành kho bãi.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng tăng trưởng trong thời gian tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi việc phát triển hạ tầng và các cụm công nghiệp mới. Tuy nhiên, theo ông, chất lượng tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào khả năng đáp ứng các ngành giá trị cao và mức độ sẵn sàng về công nghệ của thị trường.
Dù vậy, quá trình chuyển dịch này cũng bộc lộ không ít thách thức.
Thứ nhất, rủi ro lệch pha giữa mở rộng nguồn cung và nâng cấp chất lượng đang dần rõ nét. Một phần nguồn cung hiện hữu chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn mới về hạ tầng, thiết kế và khả năng tích hợp logistics, dẫn đến nguy cơ phân hóa mạnh giữa các dự án.
Thứ hai, áp lực chi phí có xu hướng gia tăng. Trong khi mức tăng giá thuê không còn duy trì tốc độ cao như giai đoạn trước, chi phí vận hành – đặc biệt là lao động và đầu tư công nghệ – lại tăng lên, buộc cả chủ đầu tư lẫn khách thuê phải tối ưu hiệu quả thay vì dựa vào tăng giá.
Thứ ba, hạ tầng – yếu tố được xem là đòn bẩy của thị trường – vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai các dự án giao thông trọng điểm. Bất kỳ sự chậm trễ nào cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi thế vị trí và khả năng thu hút đầu tư của các khu công nghiệp.
Nhìn tổng thể, bất động sản công nghiệp miền Nam vẫn duy trì nền tảng tăng trưởng tích cực nhờ sản xuất ổn định và dòng vốn đầu tư nước ngoài bền bỉ. Tuy nhiên, thị trường đã đi qua giai đoạn tăng trưởng dựa vào mở rộng, để bước vào một chu kỳ đòi hỏi năng lực phát triển thực chất hơn.
Trong giai đoạn này, lợi thế sẽ không còn thuộc về những nhà phát triển sở hữu nhiều đất, mà thuộc về những đơn vị có khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp với yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng. Khi tiêu chuẩn thị trường được nâng lên, quá trình sàng lọc là khó tránh khỏi – và đây sẽ là yếu tố quyết định cục diện bất động sản công nghiệp miền Nam trong thập kỷ tới.
