 |
| Theo giới chuyên gia, nếu tăng giá đất quá nhanh mà thiếu căn cứ khoa học và lộ trình phù hợp, tác động ngược có thể rất lớn. Ảnh: Gia An |
Giá đất tăng mạnh sẽ gây “sốc” cho thị trường
Tại Đồng Nai, bảng giá đất mới được đề xuất tăng trung bình 3,6 lần ở khu vực đô thị, thậm chí có nơi gấp tới 9 lần so với hiện hành. Nhiều tỉnh, thành phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng đang nghiên cứu phương án điều chỉnh tương tự.
Tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường vừa hoàn thiện dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026, trong đó giá đất nội thành tăng khoảng 2%, còn khu vực ngoại thành tăng mạnh nhất tới 26%. Mức cao nhất tại các tuyến phố trung tâm có thể lên tới 702 triệu đồng/m².
Các địa phương cho rằng việc điều chỉnh là cần thiết nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thị trường, làm cơ sở tính thuế, bồi thường, giao và cho thuê đất, đồng thời bảo đảm minh bạch trong quản lý tài sản công. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, nếu tăng giá đất quá nhanh mà thiếu căn cứ khoa học và lộ trình phù hợp, tác động ngược có thể rất lớn: chi phí đầu tư tăng, giá nhà bị đẩy lên cao, thị trường thêm méo mó.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nếu bảng giá đất bám sát giá thị trường trong bối cảnh giá bị đẩy cao, Nhà nước sẽ vô tình “chứng thực” mặt bằng giá ảo, khiến thị trường khó điều chỉnh về mức hợp lý. Khi đó, bảng giá trở thành công cụ neo giá thay vì điều tiết.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở cho biết, giá đất hiện chiếm 60–70% tổng chi phí đầu vào của dự án, đặc biệt với các dự án mua lại từ thị trường thứ cấp. Nếu giá đất tăng thêm 20–30%, chi phí đầu tư có thể đội lên hàng trăm tỷ đồng. “Không doanh nghiệp nào có thể giảm giá bán trong bối cảnh đó”, vị này nói.
Theo dữ liệu Savills Việt Nam, giá bán căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2025 đã vượt 101 triệu đồng/m² – mức cao kỷ lục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Việc điều chỉnh bảng giá đất, do đó, được dự báo sẽ khiến giấc mơ an cư càng thêm xa vời.
Tăng giá đất lúc này có phù hợp?
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới cần được xây dựng trên nguyên tắc “ổn định – khả thi – hài hòa lợi ích”, tránh tạo hiệu ứng lan tỏa làm tăng giá nhà ở.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, giá đất tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, thuế sử dụng đất và chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Nếu bảng giá tăng đột biến, doanh nghiệp bị đội vốn, tiến độ dự án bị chậm, trong khi người dân phải gánh chi phí qua giá bán. Do đó, các địa phương nên thận trọng, lấy ý kiến rộng rãi cộng đồng doanh nghiệp và áp dụng cơ chế “hệ số điều chỉnh” linh hoạt thay vì tăng đồng loạt.
“Bảng giá đất hợp lý không chỉ giúp duy trì ổn định thị trường mà còn góp phần vào mục tiêu tăng trưởng GRDP của địa phương. Mục tiêu là tạo sự công bằng, chứ không phải làm khó doanh nghiệp hay người dân”, ông Châu nhấn mạnh.
Ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng cũng lưu ý, nếu bảng giá đất mới vượt quá giá thị trường, đó sẽ là rủi ro thực sự. Do đó, các địa phương cần định giá dựa trên dữ liệu giao dịch chuẩn xác, không theo cảm tính.
Cùng quan điểm, ông Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về kiểm soát giá nhà. Theo ông, chi phí đất đai chiếm 30–50% giá thành bất động sản; khi bảng giá tăng, tất cả các khâu từ bồi thường, giải phóng mặt bằng đến nghĩa vụ tài chính đều tăng theo, chẳng khác nào “đổ thêm dầu vào lửa” khi thị trường đang nỗ lực bình ổn.
Giới chuyên môn thống nhất rằng, bảng giá đất cần một lộ trình rõ ràng và cơ sở khoa học, bảo đảm mục tiêu kép: tăng thu ngân sách nhưng không làm méo mó thị trường. Quan trọng hơn, cần hài hòa giữa nguồn thu của Nhà nước và khả năng chi trả của người dân. Làm được điều đó, sức ép giá nhà sẽ được kiểm soát, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và bền vững.
