 |
| Dự án Tổ hợp văn phòng, siêu thị và nhà để xe tự động tại số 105 đường Trường Chinh (Hà Nội) được quy hoạch trên diện tích 4.814 m². Ảnh: NC st |
Với mỗi quyền mua trúng đấu giá, nhà đầu tư được quyền mua một cổ phần phát hành mới của Xuất nhập khẩu Hồng Hà với giá 10.000 đồng/cổ phần. Như vậy, nhà đầu tư sẽ cần chi trả ít nhất 35.479 đồng để sở hữu một cổ phần mới của doanh nghiệp này.
Số quyền bán đấu giá trên nằm trong kế hoạch chào bán 19,98 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu nhằm tăng vốn điều lệ của Hồng Hà từ 22,2 tỷ đồng lên 222 tỷ đồng. Trong đợt hai, Công ty sẽ chào bán 4,44 triệu cổ phần và đợt ba phát hành 13,32 triệu cổ phần với giá 10.000 đồng/cổ phần. Số tiền huy động được sẽ dùng để nâng cao năng lực tài chính, thanh toán các khoản nợ ngân sách nhà nước, các khoản nợ thi hành án theo lộ trình, đồng thời bổ sung vốn cho hoạt động kinh doanh.
Đối với UDIC, việc chuyển nhượng 710.000 quyền mua cổ phần tại Xuất nhập khẩu Hồng Hà nằm trong chiến lược phát triển giai đoạn 2026 - 2030, hướng tới mục tiêu thoái toàn bộ vốn tại đơn vị này. Hiện nay, UDIC vẫn là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 32% vốn điều lệ (22,2 tỷ đồng) của Xuất nhập khẩu Hồng Hà.
Mức giá khởi điểm được UDIC đưa ra trong bối cảnh tình hình tài chính của Xuất nhập khẩu Hồng Hà không mấy tích cực. Tính đến cuối năm 2025, tổng tài sản của Công ty đạt gần 283 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu âm 69 tỷ đồng do các khoản lỗ lũy kế từ những năm trước. Nợ phải trả ngắn hạn ở mức 352 tỷ đồng, vượt xa tài sản ngắn hạn (255 tỷ đồng). Trong đó, tổng số nợ thuế chưa nộp ngân sách nhà nước là hơn 184,5 tỷ đồng, bao gồm gần 98 tỷ đồng tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và hơn 86,5 tỷ đồng tiền chậm nộp.
Được biết, mức giá khởi điểm 25.479 đồng/quyền mua được xác định dựa trên kết quả thẩm định của Công ty TNHH Thẩm định giá AASC Việt Nam. Theo đó, đơn vị thẩm định đã điều chỉnh giá trị vốn chủ sở hữu của Hồng Hà tại thời điểm cuối năm 2025 lên mức 135,322 tỷ đồng, thay vì giá trị âm 69 tỷ đồng ghi nhận trong báo cáo tài chính. Khoản chênh lệch này chủ yếu từ việc đánh giá lại quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (tăng 200,38 tỷ đồng), trong đó trọng tâm là Dự án Tổ hợp văn phòng, siêu thị và nhà để xe tự động tại số 105 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, TP. Hà Nội.
Kết quả định giá này dựa trên một số giả định pháp lý quan trọng đối với Dự án. Mặc dù Dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2008 và được chấp thuận điều chỉnh quy hoạch vào năm 2016, song đến thời điểm thẩm định, doanh nghiệp vẫn chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý chuyển đổi một phần diện tích sàn văn phòng sang chức năng nhà ở. Đồng thời, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất phát sinh từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này.
Vì vậy, trong quá trình thẩm định, đơn vị định giá đưa ra giả định Công ty sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh Dự án, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian sử dụng, tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Báo cáo thẩm định của AASC Việt Nam cho biết, Dự án được quy hoạch trên diện tích 4.814 m², chia thành 2 phân khu chức năng chính gồm: Khu A là tòa nhà hỗn hợp và Khu B là tòa nhà để xe chuyên dụng. Trong đó, tòa nhà hỗn hợp Khu A được thiết kế với quy mô 29 tầng nổi, 1 tầng mái và 3 tầng hầm, sở hữu tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 64.560 m², cung cấp khu dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ để ở với số lượng khoảng 132 căn. Đối với Khu B, Dự án triển khai tòa nhà để xe cao 5 tầng nổi kết hợp 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn 9.418 m². Tại thời điểm thẩm định, Dự án đã hoàn tất các hạng mục nền móng cơ bản bao gồm giải phóng mặt bằng, cọc thử, cọc đại trà và tường vây, sẵn sàng cho các giai đoạn thi công tiếp theo để hiện thực hóa quy mô tổ hợp đa năng này.
Báo cáo của AASC Việt Nam cho biết, hai phương pháp thẩm định phổ biến là chiết khấu dòng tiền và so sánh giá giao dịch đều không được sử dụng để định giá Công ty CP Vật liệu xây dựng và Xuất nhập khẩu Hồng Hà. Cụ thể, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu không khả thi do Công ty đang lỗ lũy kế và thiếu kế hoạch kinh doanh dài hạn. Phương pháp giá giao dịch không được thực hiện vì số lượng doanh nghiệp tương đồng trên thị trường niêm yết quá hạn chế và khối lượng giao dịch cổ phiếu thấp, khó dùng làm cơ sở tham chiếu tin cậy.
