 |
| Nghĩa vụ thanh toán lớn đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chủ động cân đối dòng tiền và cơ cấu lại nguồn vốn. Ảnh: Bảo Tín |
Phát hành chững lại, chi phí vốn tăng
Theo S&I Ratings, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III/2026 ghi nhận 153 đợt phát hành thành công, tổng giá trị 179.400 tỷ đồng, giảm 26% so với quý trước nhưng tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 9 tháng, giá trị phát hành đạt 464.100 tỷ đồng, tăng 6,7%.
Riêng nhóm bất động sản, giá trị phát hành trong quý III giảm 55% so với quý II, nhưng tính chung 9 tháng vẫn tăng 121% so với cùng kỳ. Theo số liệu VBMA được HoREA dẫn lại, trái phiếu bất động sản phát hành riêng lẻ đạt khoảng 148.228 tỷ đồng trong 9 tháng, chiếm 40% tổng giá trị phát hành riêng lẻ toàn thị trường.
Chi phí huy động vốn vẫn ở mức cao. S&I Ratings ghi nhận lãi suất trái phiếu bình quân của nhóm ngân hàng trong quý III đạt 8,85%/năm, trong khi một số đợt phát hành của doanh nghiệp bất động sản và các lĩnh vực ngoài ngân hàng lên tới 12,5–13%/năm. Mức lãi suất này làm gia tăng chi phí tài chính, nhất là với doanh nghiệp có dự án chưa tạo dòng tiền.
Theo HoREA, tỷ lệ thu hồi các khoản nợ trái phiếu chậm trả trong quý III đạt 51,5%, tăng 3,8 điểm phần trăm so với quý trước; hơn 11.000 tỷ đồng đã được hoàn trả cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn lớn. S&I Ratings ước tính khoảng 93.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong quý IV/2026, trong đó nhóm bất động sản chiếm 46.900 tỷ đồng. HoREA đưa ra mức ước tính khoảng 39.000 tỷ đồng đối với trái phiếu bất động sản trong cùng kỳ.
Sang năm 2027, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn có thể lên tới 276.000 tỷ đồng, riêng nhóm bất động sản khoảng 156.000 tỷ đồng. Chênh lệch giữa các ước tính quý IV không làm thay đổi thực tế rằng doanh nghiệp đang đối mặt với nghĩa vụ trả nợ lớn, đòi hỏi phải chủ động nguồn tiền thay vì chỉ trông chờ vào các đợt phát hành mới.
Cơ cấu nguồn vốn, củng cố khả năng thanh toán
Áp lực trả nợ diễn ra khi giao dịch bất động sản có dấu hiệu chững lại. Theo HoREA, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch trong 9 tháng đầu năm 2026. Riêng quý III có 92.004 giao dịch, giảm 8% so với quý trước; giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, đất nền giảm 6%.
Sức tiêu thụ suy yếu có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của các chủ đầu tư phụ thuộc vào nguồn thu bán hàng, trong khi nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi trái phiếu vẫn đến hạn.
S&I Ratings dự báo mặt bằng lãi suất cao có thể tiếp tục duy trì trong nửa đầu năm 2027, khiến chi phí huy động vốn chưa sớm giảm. Trong bối cảnh đó, phát hành trái phiếu mới có thể bổ sung nguồn tiền nhưng chưa chắc cải thiện năng lực tài chính nếu phần lớn vốn được dùng để trả nợ cũ, còn hoạt động kinh doanh chưa tạo đủ dòng tiền.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản; khuôn khổ pháp lý đối với quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng chưa hoàn thiện đầy đủ. Sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền khách hàng khiến doanh nghiệp dễ gặp khó khi điều kiện tín dụng thay đổi hoặc tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch.
HoREA kiến nghị phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các loại hình quỹ phù hợp nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn. Đồng thời, cần nâng cao chất lượng công bố thông tin, năng lực tài chính của tổ chức phát hành và tính khả thi của phương án trả nợ để củng cố niềm tin nhà đầu tư.
Áp lực đáo hạn năm 2027 sẽ làm rõ sự phân hóa về năng lực tài chính giữa các doanh nghiệp bất động sản. Những đơn vị có dự án tạo dòng tiền, kiểm soát tốt nợ vay và chủ động nguồn thanh toán sẽ có lợi thế. Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn huy động mới để trả nợ cũ có nguy cơ kéo dài áp lực tài chính. Khả năng tạo dòng tiền thực tế và thực hiện cam kết với nhà đầu tư sẽ là thước đo quan trọng đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
