 |
| Nhiều năm qua, nguồn lực chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán, trong khi nhà ở cho thuê lại phát triển rất chậm. Ảnh: Lê Tiên |
Tái cấu trúc, phục vụ nhu cầu phát triển
Tại Diễn đàn BĐS Việt Nam 2026 diễn ra mới đây ở Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc khi mô hình tăng trưởng của nền kinh tế thay đổi, dựa trên đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và phát triển xanh.
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, BĐS vẫn là một trong những lĩnh vực có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa lớn đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, bài học từ nhiều quốc gia cho thấy, nếu dòng vốn đổ quá mức vào BĐS và tách rời nhu cầu sử dụng thực, thị trường có thể trở thành điểm khởi phát của những bất ổn vĩ mô.
Vì vậy, trong giai đoạn tới, BĐS cần được phát triển gắn với nhu cầu tiêu dùng thực, với quá trình đô thị hóa và tổ chức không gian phát triển kinh tế - xã hội. Thay vì chỉ tạo ra tài sản để tích trữ, BĐS phải tạo ra giá trị sử dụng, giá trị vận hành và giá trị kinh tế thực.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thúc đẩy, thị trường chuyển trọng tâm từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu, lấy nhu cầu thực làm trung tâm, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân và bảo đảm sự cân đối giữa các phân khúc. Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS; đồng thời đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho các dự án bị ách tắc. Đến nay, hơn 3.200 dự án đất đai với quy mô hàng triệu tỷ đồng và khoảng 70.000 ha đất đã được xử lý vướng mắc để tiếp tục triển khai.
Từ góc nhìn chính sách, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định, một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất hiện nay là chuẩn bị quỹ đất cho các phân khúc có nhu cầu lớn, đặc biệt là nhà ở cho thuê và nhà ở phục vụ lực lượng lao động tại các đô thị, khu công nghiệp.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho hay, thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu một cấu trúc phát triển bền vững. Nhiều năm qua, nguồn lực chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán, trong khi nhà ở cho thuê - một cấu phần quan trọng của các đô thị hiện đại - lại phát triển rất chậm. Nếu muốn xây dựng nền tảng thị trường nhà ở bền vững trong 10 năm tới, Việt Nam cần phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê như một trụ cột mới của thị trường, đồng thời hình thành cơ chế huy động nguồn vốn dài hạn.
Ba trụ cột dẫn dắt thị trường
Khép lại giai đoạn phát triển dựa vào dòng vốn đầu cơ và tư duy "găm đất tạo sóng", thị trường BĐS đang bước vào một chương mới, nơi giá trị của mỗi dự án được đo đếm bằng xung lực tạo ra cho nền kinh tế, cho không gian đô thị và cho chất lượng sống của người sử dụng. Theo phân tích của nhiều chuyên gia, có ba trụ cột lớn đang dần định hình trong giai đoạn tới.
Thứ nhất là BĐS gắn với hạ tầng và phát triển đô thị hiện đại theo xu hướng phát triển đô thị đang thay đổi nhanh chóng, với các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Giá trị của dự án sẽ không còn dựa chủ yếu vào vị trí hay quỹ đất, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng vận hành và hệ sinh thái dịch vụ.
Thứ hai là nhà ở cho thuê giá hợp lý. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà việc sở hữu nhà không còn là lựa chọn duy nhất. Giá nhà liên tục tăng cao trong khi nhu cầu dịch chuyển lao động ngày càng lớn buộc thị trường phải phát triển mạnh hệ sinh thái nhà ở cho thuê.
Đã đến lúc nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược trong chính sách nhà ở quốc gia, với sự tham gia của Nhà nước trong việc chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện thể chế và hỗ trợ tín dụng dài hạn, còn doanh nghiệp đảm nhận vai trò đầu tư và vận hành chuyên nghiệp. Đồng tình với quan điểm này, TS.KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam lưu ý, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết bài toán an cư mà còn góp phần tạo ra cấu trúc đô thị linh hoạt hơn, phù hợp với xu hướng dịch chuyển dân cư và lao động trong nền kinh tế hiện đại.
Trụ cột thứ ba là các loại hình BĐS phục vụ mô hình tăng trưởng mới. Kinh tế số, chuyển đổi số và quá trình đổi mới sáng tạo đang làm thay đổi nhu cầu thị trường. Những loại hình như trung tâm dữ liệu (data center), BĐS logistics, khu nghiên cứu - phát triển (R&D), đô thị đổi mới sáng tạo hay BĐS công nghiệp thế hệ mới sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam nhận định, ESG (môi trường, xã hội, quản trị doanh nghiệp - bộ tiêu chuẩn đo lường phát triển bền vững), phát triển xanh và quản trị bền vững đang trở thành tiêu chuẩn cạnh tranh mới của doanh nghiệp và dự án BĐS. Trong tương lai, giá trị của một dự án sẽ không chỉ được đo bằng giá bán, mà còn bằng hiệu quả sử dụng năng lượng, chất lượng môi trường sống, khả năng thích ứng và năng lực vận hành dài hạn.
Nếu giai đoạn trước, câu chuyện trung tâm của thị trường là “bán được bao nhiêu sản phẩm”, thì trong chu kỳ phát triển mới, câu hỏi quan trọng hơn là dự án đó tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế, cho đô thị và cho người sử dụng.
