Phân vân với siết tín dụng bất động sản

Áp dụng hệ số rủi ro 150% với các khoản vay phục vụ đời sống có dư nợ từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ góp phần hạn chế nguồn cung bất động sản cao cấp. Ảnh: Phú An

Muốn DN bớt dựa dẫm vốn tín dụng và phân tầng rủi ro

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Thông tư 36).

Trong đó, 2 nội dung sửa đổi được giới kinh doanh bất động sản rất quan tâm. Một là, tiếp tục áp dụng chỉ tiêu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ mức 40% đến hết tháng 6/2020, sau đó giảm xuống 30% từ tháng 7/2021 hoặc từ tháng 7/2022. Theo NHNN, đây là một trong những cách giúp doanh nghiệp đa dạng nguồn vốn thay vì dựa chủ yếu vào vốn tín dụng.

Hai là, áp dụng hệ số rủi ro từ 50% - 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống. Trong đó, điểm đáng chú ý là khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro là 150%.

Trong khi đó, theo quy định hiện nay, các khoản phải đòi được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay đều có hệ số rủi ro là 50%.

Lý giải về điều này, NHNN cho biết, theo Thông tư 36, toàn bộ các khoản vay kinh doanh bất động sản (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200%, trừ khi đó là cho vay tiêu dùng. Quy định như vậy đã dẫn đến hiện tượng các khoản cho vay mua nhà, sửa và chữa nhà để bán, cho thuê… với mục đích sinh lời đều được các ngân hàng thương mại đưa vào cho vay tiêu dùng phục vụ đời sống, do đó, phản ảnh không đúng bản chất rủi ro và khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.

Do đó, NHNN cho rằng, việc đưa quy định về áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng là bước tiến so với quy định hiện hành. Theo Ban soạn thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, nội dung tại Dự thảo cho thấy, các mức ngưỡng áp dụng rủi ro đã được phân tầng nhằm tác động tốt hơn, điều chỉnh tốt hơn đến thị trường, giúp đối tượng thụ hưởng chính sách được hưởng lợi nhiều hơn. 

Mong siết từ từ để giảm sốc

Các điểm mới nêu trên dự kiến sẽ hạn chế nguồn vốn tín dụng cho bất động sản và ảnh hưởng đến thị trường này. Do đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết vừa có cuộc làm việc với Ban soạn thảo để đề xuất các ý kiến từ phía cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc giảm nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản là hợp lý và phù hợp với xu thế phát triển của thế giới, song cần có lộ trình áp dụng từ từ để tránh sốc cho thị trường. Cụ thể, hệ số rủi ro 150% với các khoản vay phục vụ đời sống có dư nợ từ 3 tỷ đồng trở lên là hợp lý vì nhắm trúng vào phân khúc khách hàng cao cấp. Để vay được số tiền 3 tỷ đồng, tài sản bất động sản phải có giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên, đây là số tiền có thể mua được căn hộ chung cư cao cấp ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, có thể mua được biệt thự ở các tỉnh, thành phố khác.

“Do đó, áp dụng mức 3 tỷ đồng là phù hợp để hạn chế nguồn cung bất động sản cao cấp. Qua đó, tăng vốn cho các dự án bất động sản bình dân, một phân khúc đang thiếu hàng trên thị trường. Con số này đã được Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ, tuy nhiên, nên tăng lên mức 120% từ năm 2020, sau đó tiếp tục tăng dần lên mức 150%”, ông Châu nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Châu, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống mức 30% cũng là hợp lý, song cần kéo dài tỷ lệ 40% đến hết năm 2020 để các doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ.

Trong khi đó, TS. Bùi Quang Tín, Chủ tịch Trường Doanh nhân Bizlight cho rằng, việc đưa ra con số cố định 3 tỷ đồng cho tất cả các địa phương, thành phố là chưa phù hợp. Bởi lẽ, cùng số tiền đó có thể mua được bất động sản rất cao cấp ở các tỉnh và mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, đó lại là số tiền khiêm tốn nếu muốn đầu cơ bất động sản ở các thành phố lớn.

“Con số này nên linh hoạt theo từng địa phương và giao cho NHNN các tỉnh, thành phố làm đầu mối quyết định”, ông Tín đề xuất.