 |
| Tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc đan xen tại các dự án bất động sản quy mô lớn kỳ vọng sẽ tái lập niềm tin thị trường và khơi thông dòng vốn đầu tư dài hạn. Ảnh: Song Lê |
Nghị quyết 29 đặt ra cơ chế đặc thù xử lý vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực) và tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài. Nghị quyết 04 được ban hành ngày 18/8/2026 nhằm hướng dẫn tòa án áp dụng cơ chế này trong quá trình giải quyết vụ án.
Điểm đáng chú ý là cơ chế khắc phục hậu quả được đưa vào ngay tại khâu tố tụng. Nếu vụ án thuộc phạm vi Nghị quyết 29 và người bị truy cứu trách nhiệm hình sự có đủ điều kiện áp dụng cơ chế đặc thù, tòa án có thể xem xét các quy định tương ứng khi giải quyết vụ án.
Việc này không dựa trên cam kết chung chung mà hồ sơ phải thể hiện khả năng khắc phục, phương án, lộ trình, biện pháp và thời hạn thực hiện. Với trường hợp có khả năng khắc phục trong thời hạn luật định, tòa án có thể xem xét hoãn phiên tòa; trường hợp chưa thể khắc phục ngay nhưng vẫn có khả năng thực hiện, có thể xem xét tạm đình chỉ theo điều kiện của nghị quyết.
Ngay cả khi chưa khắc phục toàn bộ hậu quả, mức độ khắc phục cũng có thể được xem xét khi quyết định hình phạt. Mức giảm tối đa lần lượt là 1/4, 1/2, 2/3 và 4/5 hình phạt, tùy tỷ lệ hậu quả đã được khắc phục. Đây là mức tối đa có thể được xem xét, không phải mức giảm đương nhiên.
Luật sư Văn Đình Tùng, Trưởng Văn phòng Công chứng Văn Đình Tùng nhìn nhận, Nghị quyết 04 không phải cơ chế “du di” cho người vi phạm. Việc khắc phục hậu quả là một trong những căn cứ để cơ quan tiến hành tố tụng xem xét theo quy định, trên cơ sở xác định đúng hành vi, đối tượng và phạm vi áp dụng của Nghị quyết 29.
Ở một khía cạnh khác, Luật gia Trần Khánh Ly (TP.HCM) cho rằng, khó khăn lớn trong xử lý các tồn đọng đất đai là phải phân loại đúng bản chất vi phạm. Theo đó, cần phân biệt những sai sót về thủ tục, những vấn đề phát sinh từ bối cảnh lịch sử hoặc quá trình thay đổi chính sách, pháp luật với các hành vi cố ý vi phạm để trục lợi. Việc phân loại đúng sẽ giúp cơ chế tháo gỡ được áp dụng đúng đối tượng, đúng trường hợp, tránh tình trạng áp dụng dàn trải.
Cũng chia sẻ về Nghị quyết 04, luật sư Hồng Hà nêu quan điểm, Nghị quyết thể hiện chính sách xử lý đặc thù đối với một nhóm vi phạm đất đai nhất định, lấy hậu quả, mức độ khắc phục và hiệu quả kinh tế - xã hội làm những yếu tố quan trọng trong quá trình xem xét. Tuy nhiên, chính sách đặc thù không phải là cơ chế áp dụng tùy nghi. Không phải cứ là vụ án đất đai, dự án đã hoàn thành hoặc bị cáo đã khắc phục một phần hậu quả thì đương nhiên được đình chỉ, miễn trách nhiệm hay giảm hình phạt. Điều cần xác định trước hết vẫn là vụ án có thuộc phạm vi điều chỉnh hay không; hành vi và người thực hiện có thuộc đối tượng hay không; hậu quả được xác định thế nào; mức độ khắc phục ra sao và các điều kiện theo Nghị quyết có được chứng minh bằng tài liệu, chứng cứ hay không. Đặc biệt, Nghị quyết yêu cầu các tòa án khẩn trương rà soát các bản án có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng không tham nhũng xảy ra trước ngày 1/8/2024 để thực hiện hiệu quả Nghị quyết 29.
Liên quan đến các dự án tồn đọng, khó khăn chỉ riêng tại TP.HCM, tính đến ngày 5/9/2026, Sở Tài chính Thành phố ghi nhận 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài, với diện tích 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng. Trước khi triển khai Nghị quyết 29, Thành phố đã xử lý 417 dự án theo Kế hoạch 34/KH-UBND, với khoảng 17.000 ha đất và tổng giá trị đầu tư khoảng 206.000 tỷ đồng. Trong đợt rà soát mới gồm 921 dự án, 233 dự án đã được giải quyết, còn 688 dự án đã có phương án xử lý trong thời gian tới. Tính chung các giai đoạn, TP.HCM đã tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Theo đó, vẫn còn hàng trăm dự án vướng mắc, khó khăn cần nhận diện nguyên nhân và có giải pháp xử lý phù hợp, để khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế.
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, kết quả tháo gỡ thời gian qua đã góp phần đưa nhiều dự án trở lại thị trường. Với 688 dự án còn lại, cần tiếp tục xác định cụ thể từng trường hợp đang vướng ở khâu nào, thuộc thẩm quyền nào và điều kiện nào cần được bổ sung để chuyển từ “có phương án” sang xử lý thực tế.
Chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận xét, điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện không chỉ nằm ở nguồn lực mà còn ở niềm tin và mức độ an toàn của quyết định đầu tư. Vì vậy, việc xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, dự án có vi phạm pháp luật về đất đai có ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi từng doanh nghiệp. Chỉ khi pháp lý được xác lập rõ ràng, dòng vốn và các quyết định đầu tư mới có điều kiện vận hành bình thường trở lại.
