 |
| Sau nhiều năm tăng trưởng dựa mạnh vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá, thị trường hiện buộc phải quay về những yếu tố căn bản hơn như dòng tiền, pháp lý, khả năng triển khai và nhu cầu ở thực. Ảnh: Gia Tường |
Doanh nghiệp không còn nói nhiều về tăng trưởng nóng
Một trong những điểm dễ nhận thấy tại mùa ĐHĐCĐ năm nay là phần lớn doanh nghiệp địa ốc đều chuyển sang tâm thế thận trọng hơn.
Tại ĐHĐCĐ 2026, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đặt kế hoạch doanh thu thuần 22.715 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng. Dù đây là mức kế hoạch cho thấy kỳ vọng phục hồi khá lớn, nhưng điều đáng chú ý nằm ở thông điệp mà doanh nghiệp phát đi.
Phát biểu tại Đại hội, ông Bùi Thành Nhơn - Nhà sáng lập Novaland - gần như không còn nhấn mạnh chuyện mở rộng quy mô như giai đoạn trước mà tập trung vào tái cấu trúc tài chính, xử lý pháp lý và khôi phục vận hành dự án.
Novaland cho biết sẽ ưu tiên bàn giao sản phẩm, thúc đẩy cấp sổ hồng và xử lý các tồn đọng pháp lý thay vì phát triển ồ ạt dự án mới. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, điều này phản ánh khá rõ thực trạng chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam: sau cú sốc thanh khoản và trái phiếu, ưu tiên lớn nhất không còn là tăng trưởng nhanh mà là phục hồi niềm tin và duy trì khả năng vận hành.
Tại Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh, trước thềm ĐHĐCĐ 2026, Công ty thay đổi nhân sự cấp cao khi ông Bùi Ngọc Đức được bổ nhiệm làm Chủ tịch HĐQT, còn ông Nguyễn Trường Sơn giữ vị trí Tổng giám đốc. Ông Lương Trí Thìn hiện là nhà sáng lập và thành viên HĐQT tập đoàn.
Theo kế hoạch công bố, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu khoảng 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 268 tỷ đồng trong năm 2026. Đây là mức khá khiêm tốn so với giai đoạn cao điểm trước đây, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang duy trì tâm lý phòng thủ.
Tuy nhiên, tại Đại hội, ông Lương Trí Thìn cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “chuyển nhịp”, khi lãi suất, đầu tư công và khung pháp lý bắt đầu thuận lợi hơn cho bất động sản. Đất Xanh đồng thời công bố mục tiêu đạt khoảng 2.000 tỷ đồng lợi nhuận mỗi năm từ giai đoạn 2027 trở đi.
Dù vậy, khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế vẫn còn khá lớn. Bởi trong khi chính sách đang dần cởi mở hơn, sức mua thực tế của thị trường vẫn phục hồi chậm, đặc biệt ở phân khúc giá cao và bất động sản đầu tư.
Chu kỳ 2026 - 2031 sẽ là cuộc chơi của sức bền tài chính
Nếu Novaland và Đất Xanh còn tập trung nhiều vào phục hồi sau tái cấu trúc, thì Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lại thể hiện rõ tham vọng quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng.
Tại ĐHĐCĐ 2026, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết, Công ty đã đi qua “một cuộc tái cấu trúc toàn diện” và đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới.
Điểm đáng chú ý là Phát Đạt không chỉ công bố kế hoạch cho riêng năm 2026 mà đưa ra luôn mục tiêu cho cả giai đoạn 2026 - 2030 với doanh thu lũy kế khoảng 44.848 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 11.812 tỷ đồng.
Nhưng cũng chính điều này cho thấy áp lực rất lớn mà các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt trong chu kỳ mới. Bởi thị trường hiện nay đã khác khá xa giai đoạn 2016 - 2021, thời kỳ tăng trưởng mạnh nhờ dòng tiền rẻ, tín dụng dễ tiếp cận và tâm lý đầu cơ cao.
Hiện tại, tín dụng bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn, nhà đầu tư cá nhân thận trọng hơn sau khủng hoảng trái phiếu, trong khi giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng quá nhanh so với thu nhập thực tế. Điều đó đồng nghĩa chu kỳ 2026 - 2031, nếu có tăng trưởng, nhiều khả năng cũng sẽ tăng chậm hơn và chọn lọc hơn rất nhiều.
Một điểm đáng chú ý khác là nhiều doanh nghiệp hiện vẫn đặt kỳ vọng lớn vào việc tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, pháp lý được cải thiện không đồng nghĩa sức mua sẽ phục hồi ngay lập tức, nhất là khi mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn neo ở mức quá cao tại Hà Nội và TP.HCM.
Trong bối cảnh đó, cách tiếp cận của Công ty CP Đầu tư Nam Long được xem là thận trọng và thực tế hơn. Tại ĐHĐCĐ 2026, Nam Long đặt mục tiêu doanh số bán hàng 23.460 tỷ đồng, doanh thu hợp nhất khoảng 7.630 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ khoảng 720 tỷ đồng.
Phát biểu tại Đại hội, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Nam Long cho rằng, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhưng theo hướng “thận trọng và bền vững hơn”.
Khác với nhiều doanh nghiệp tập trung mạnh vào bất động sản đầu tư hoặc nghỉ dưỡng, Nam Long tiếp tục theo đuổi phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực và các khu đô thị tích hợp. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, đây được xem là hướng đi an toàn hơn, dù tốc độ tăng trưởng có thể không quá đột biến.
Nhìn tổng thể mùa ĐHĐCĐ 2026, có thể thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn rất khác so với trước đây. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa mạnh vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá, thị trường hiện buộc phải quay về những yếu tố căn bản hơn như dòng tiền, pháp lý, khả năng triển khai và nhu cầu ở thực.
Điều đó cũng đồng nghĩa chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi dành cho tất cả doanh nghiệp. Trong một thị trường khó hơn và phân hóa mạnh hơn, lợi thế có thể sẽ thuộc về những doanh nghiệp có sức bền tài chính, quỹ đất sạch và khả năng triển khai thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng trưởng nóng như trước.
