 |
| Việc khơi thông các dự án đang “đắp chiếu” giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở và Nhà nước có thêm quỹ nhà phục vụ các mục tiêu xã hội. Ảnh minh họa: Chiến Khôi |
Đưa những nguồn lực “ngủ quên” trở lại thương trường
Nghị quyết 21-NQ/TW xác định thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án NOTM của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân. Việc mua lại được đặt trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch. Theo Kế hoạch 07-KH/TW của Bộ Chính trị, nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế này sẽ hoàn thành trong năm 2027.
Chuyên gia tài chính - bất động sản (BĐS) Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, điểm đáng chú ý của cơ chế này là khả năng đưa những nguồn lực đã hình thành nhưng đang bị đình trệ trở lại nền kinh tế. Một dự án không thể tiếp tục triển khai không đồng nghĩa đất đai, hạ tầng và những phần công trình đã đầu tư mất đi giá trị. Nếu được lựa chọn và xử lý phù hợp, những nguồn lực này vẫn có thể tiếp tục được khai thác, tạo ra sản phẩm và giá trị mới. Ở góc độ thị trường, đây cũng là cách bổ sung nguồn cung mà không phải bắt đầu tạo lập một dự án mới.
Người dân sẽ là nhóm hưởng lợi trực tiếp nếu quỹ nhà được tạo lập đúng mục tiêu. Một dự án đã có quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng hoặc một phần công trình nếu được tiếp tục triển khai sẽ đưa sản phẩm ra thị trường nhanh hơn, nhất là đối với nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc thực hiện đồng bộ các chủ trương của Nghị quyết 21, trong đó có cơ chế Nhà nước mua lại một số dự án NOTM, có thể tạo “xung lực mới, lực gia tốc mới” cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững. Nguồn lực được khơi thông có thể góp phần tăng nguồn cung nhà ở, qua đó góp phần đưa giá NOTM về mức hợp lý.
Không chỉ tạo thêm nhà ở, việc đưa nhiều dự án đình trệ hoạt động trở lại còn tạo tác động kích hoạt nhiều nguồn lực khác. Đất đai được khai thác, công trình được hoàn thiện, doanh nghiệp (DN) xây dựng và cung ứng vật liệu có thêm cơ hội kinh doanh, dòng vốn đọng lâu năm tại dự án có thể quay vòng. Vì vậy, giá trị của cơ chế không chỉ nằm ở số dự án được xử lý, mà ở khả năng biến những tài sản đang “ngủ quên” thành nguồn lực tiếp tục đóng góp cho nền kinh tế.
Kỳ vọng thêm lối ra cho 975 dự án mắc kẹt
Tại TP.HCM, theo thống kê của HoREA, tính đến tháng 6/2026, bên cạnh danh mục 838 dự án đang được Thành phố rà soát, DN đã đăng ký bổ sung 137 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, chủ yếu là những dự án tư nhân đình trệ kéo dài, có dự án “nằm im” hàng chục năm. Riêng 838 dự án trong danh mục trước đó liên quan đến hơn 17.000 ha đất, với tổng vốn đầu tư trên 206.000 tỷ đồng. HoREA cho biết, khoảng 303 dự án, tương đương 36,1% danh mục cũ, dù được ghi nhận là “cơ bản hoàn thành” hoặc “đang xử lý theo chỉ đạo”, thực tế vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Nếu tính cả các dự án thành phần thuộc một số khu đô thị lớn, số dự án gặp khó khăn thực tế có thể lên tới 975 dự án.
Một trường hợp minh chứng cụ thể là Công ty CP T.Đ.V. Sau khi hoàn thành và đưa vào hoạt động giai đoạn 1 dự án khu chợ và siêu thị tại TP.HCM trên diện tích gần 0,6 ha, DN tiếp tục triển khai giai đoạn 2 rộng gần 6,2 ha, gồm biệt thự, nhà ở liền kề và chung cư cao tầng. Tuy nhiên, giai đoạn này đã “đứng hình” trong thời gian dài. Tổng giám đốc Công ty CP T.Đ.V cho biết, DN đang rao bán toàn bộ dự án với giá khoảng 1.000 tỷ đồng nhưng chưa tìm được đối tác phù hợp. Với một dự án quy mô nghìn tỷ, việc tìm nhà đầu tư đủ năng lực tiếp nhận không dễ dàng, nhất là khi tín dụng BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao. Nhà đầu tư này kỳ vọng cơ chế Nhà nước mua lại sẽ sớm được thực thi, giúp DN xử lý phần tài sản đã “đóng băng” nhiều năm.
Từ góc độ DN, vướng mắc không chỉ nằm ở việc tìm đầu ra cho dự án mà còn ở các nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình chờ đợi. Khi dự án bị “đóng băng”, nhiều chủ đầu tư vẫn phải duy trì các khoản vay, tài sản thế chấp, lãi phát sinh và nghĩa vụ với những nguồn vốn đã huy động trước đó. Nếu có cơ chế phù hợp để Nhà nước tiếp nhận và xử lý những trường hợp đủ điều kiện, các quan hệ tài chính liên quan có cơ hội được giải quyết đồng thời.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết 21 không đặt cơ chế này cho tất cả dự án gặp khó khăn, mà xác định rõ trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc dự án không thể chuyển nhượng. Cùng với nguyên tắc tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào và không bao gồm địa tô chênh lệch, chủ trương mới hướng tới việc xử lý những nguồn lực thực tế đã hình thành, thay vì bảo đảm lợi nhuận kỳ vọng cho DN. Giá trị lớn nhất của cơ chế không chỉ là “cứu” một dự án hay tháo gỡ cho một DN mà là khả năng biến đất đai, công trình và dòng vốn đang nằm im thành nguồn lực lưu động. Khi dự án được khơi thông, thị trường có thêm nguồn cung, người dân có thêm cơ hội về nhà ở, Nhà nước có thêm quỹ nhà phục vụ các mục tiêu xã hội. Đây là lối ra đáng kỳ vọng nhất cho những “khối tài sản ngủ quên”.
