|
| Thị giá nhiều cổ phiếu bất động sản tăng mạnh trong năm 2023 và quý I/2024 |
Bức tranh lợi nhuận doanh nghiệp BĐS
Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng của quý I/2024 ở 39.300 đồng/cổ phiếu, thị giá cổ phiếu NTL của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm tăng 43,96% trong quý I/2024 và giao dịch quanh vùng đỉnh lịch sử kể từ năm 2010. Trước đó, thị giá cổ phiếu NTL đã tăng 91,78% trong năm 2023. Việc duy trì được cơ cấu tài chính an toàn với nợ vay ở mức thấp, không có dư nợ trái phiếu, lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2023 (năm nhiều khó khăn của thị trường), cùng danh mục dự án, quỹ đất chưa khai thác tiềm năng được đánh giá là yếu tố thu hút dòng tiền đến với cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS hoạt động chủ yếu ở thị trường phía Bắc này.
Tuy vậy, đây chỉ là một trong số ít doanh nghiệp vẫn duy trì được sự tăng trưởng về lợi nhuận, tạo chỗ dựa cho thị giá cổ phiếu. Sau giai đoạn sốt nóng, thị trường BĐS đã trải qua 2 năm 2022 - 2023 nhiều khó khăn. Các chính sách siết chặt về cho vay, huy động vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án chậm được tháo gỡ cùng bối cảnh kinh tế nhiều khó khăn đã khiến thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, nhiều doanh nghiệp phải ưu tiên dòng tiền trả nợ, đáo hạn trái phiếu đến hạn hơn là hoạt động đầu tư.
Theo số liệu của Trung tâm phân tích - Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset (MASVN), nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2023 tại Hà Nội giảm 32% so với năm 2022, còn ở TP.HCM giảm 48% và đều ở mức thấp nhất trong 10 năm qua. Với thị trường biệt thự/nhà liên kế/lô đất, tổng lượng cung trên thị trường sơ cấp ở cả 2 thành phố cũng giảm mạnh, tại Hà Nội giảm 23% và TP.HCM giảm 40% so với năm 2022. Bối cảnh ảm đạm của thị trường đã ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.
Tại Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, doanh thu thuần năm 2023 giảm 59% so với năm 2022, lợi nhuận sau thuế giảm 41,2%. Thậm chí, trong quý II/2023, doanh thu vỏn vẹn 2,45 tỷ đồng, lãi từ thanh lý các khoản đầu tư tiếp tục là nguồn đóng góp lợi nhuận quan trọng.
Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) ghi nhận doanh thu thuần trong năm 2023 giảm 57% và lợi nhuận sau thuế giảm 68,6% so với năm 2022. Quan ngại hơn sụt giảm lợi nhuận là việc NVL trở thành tâm điểm chú ý của cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khi liên tục bị nêu tên trong danh sách chậm trả lãi và gốc trái phiếu, các cổ đông lớn liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu.
Với Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã NLG) - một trong những tập đoàn BĐS ở khu vực phía Nam với các dự án khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào phân khúc sản phẩm bình dân và trung cấp phù hợp với nhu cầu ở thực - báo cáo lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trong năm 2023 chỉ đạt 484 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ năm 2017 đến nay.
Lợi nhuận giảm sâu cũng là câu chuyện ghi nhận tại Tổng công ty CP Địa ốc Sài Gòn (mã SGR) với lợi nhuận sau thuế năm 2023 giảm 51,3%. Tại Công ty CP BĐS Thế Kỷ (mã CRE), lợi nhuận sau thuế cả năm giảm tới 98,7% so với năm 2022. Thậm chí, Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) còn báo lỗ 365,7 tỷ đồng, ghi nhận năm thua lỗ đầu tiên sau hơn chục năm. Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH) báo lỗ cả năm 48,3 tỷ đồng...
Kỳ vọng và rủi ro
Trái ngược với bức tranh ảm đạm về lợi nhuận, nhiều cổ phiếu BĐS trên thị trường vẫn giao dịch sôi động, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng của quý I/2024 tại 43.350 đồng/cổ phiếu, thị giá cổ phiếu NLG đã tăng 18,28% trong quý I/2024 sau khi tăng 18,96% trong năm 2023. Thị giá cổ phiếu PDR tăng 14,36% trong quý I/2024 sau khi tăng 104,78% trong năm 2023. Hay thị giá cổ phiếu NVL của Novaland cũng tăng 1,17% trong quý I/2024, sau khi tăng 21,97% trong năm 2023…
Năm 2024, sự hồi phục niềm tin của nhà đầu tư, nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án từ cả phía chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, nhất là mặt bằng lãi suất cho vay giảm từ đầu năm tài chính 2023 và hiện chạm đáy nhiều năm giúp giảm bớt khó khăn cho các chủ đầu tư cũng như phục hồi sức mua cho thị trường. Tuy vậy, quá trình phục hồi được đánh giá cần thời gian.
Chẳng hạn với vấn đề khung pháp lý, Quốc hội đã thông qua 3 luật liên quan đến lĩnh vực BĐS bao gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 với kỳ vọng giúp đồng bộ hóa thể chế, khơi thông nhiều vướng mắc pháp lý mà quá trình triển khai dự án đang gặp phải. Tuy vậy, dự kiến phải đến 1/1/2025 (riêng Luật Đất đai 2024 đang được đề xuất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024), các luật này mới chính thức có hiệu lực cũng như chờ đợi các văn bản dưới luật được ban hành.
Bên cạnh đó, dù thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục đối mặt với khó khăn về dòng vốn, nhất là các doanh nghiệp đang chịu áp lực thanh toán nợ trái phiếu lớn. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), ước tính số dư nợ gốc và lãi quá hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến ngày 31/12/2023 lên tới 192.801 tỷ đồng (từ 131 tổ chức phát hành). Trong đó, lĩnh vực BĐS vi phạm nhiều nhất với 127.387 tỷ đồng trả chậm, chiếm 66,1% tổng giá trị. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 là 239 nghìn tỷ đồng, tăng 19,7% so với năm 2023. Trong đó, lĩnh vực BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41%.
“Trong khi một số công ty cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), một số khác giảm đòn bẩy thông qua mua lại trái phiếu doanh nghiệp (PDR) đang lưu hành để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng thì một số khác đang xoay xở với gánh nặng nợ và đang tìm hướng giải quyết vấn đề”, MASVN nhận định.
Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp được dự báo chưa thể phục hồi mạnh năm 2024, nhưng thị giá cổ phiếu trên thị trường vẫn tăng trưởng mạnh cho thấy nhà đầu tư đang đặt nhiều kỳ vọng vào tương lai phục hồi của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, song hành cùng kỳ vọng, dòng tiền đầu tư cổ phiếu BĐS đang phải đối mặt với rủi ro khi định giá của nhiều cổ phiếu lên mức cao lịch sử.
