 |
| Một khu đất được kết nối bằng hạ tầng tốt, quy hoạch đúng và đưa vào tay một nhà đầu tư có năng lực, có thể trở thành một cực tăng trưởng mới. Ảnh: Lê Tiên |
Trong kỷ nguyên phát triển mới, khi Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao, một trong những biểu hiện quan trọng nhất của năng lực làm chủ chính là khả năng quản trị và chuyển hóa các nguồn lực quốc gia thành giá trị phát triển. Trong những nguồn lực ấy, đất đai có vị trí đặc biệt: hữu hạn, không thể tái tạo và là không gian vật chất của hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội.
Bởi vậy, câu hỏi ngày nay không chỉ là mỗi mét vuông đất có giá bao nhiêu, mà quan trọng hơn: mỗi mét vuông đất có thể tạo ra bao nhiêu giá trị cho đất nước?
Đất đai: Từ tài sản có giá đến nguồn lực kiến tạo phát triển
Đất đai trước hết là một tài sản có giá. Nhưng nếu chỉ coi như một tài sản để định giá, giao dịch và tạo nguồn thu, chúng ta mới nhìn thấy tầng giá trị dễ nhận biết nhất của đất.
Một khu đất có thể được đấu giá với một mức giá rất cao. Nhưng trên khu đất ấy có thể hình thành một khu công nghệ cao, một trung tâm tài chính, một khu đô thị gắn với giao thông công cộng, một trung tâm logistics hay một hệ sinh thái đổi mới sáng tạo. Khi đó, giá trị mà đất tạo ra không dừng lại ở khoản tiền Nhà nước thu được ban đầu. Nó còn được thể hiện trong dòng vốn đầu tư được kích hoạt, những doanh nghiệp được hình thành, việc làm được tạo ra, năng suất được nâng lên, nguồn thu ngân sách trong tương lai và sự gia tăng giá trị của cả khu vực xung quanh.
Bởi vậy, cần chuyển từ cách nhìn đất như tài sản sang đất là nguồn lực và cao hơn nữa là nền tảng kiến tạo phát triển.
Điều đáng chú ý là diện tích đất là hữu hạn, nhưng giá trị được tạo ra từ cùng một diện tích đất lại có thể rất khác nhau. Một hecta đất nông nghiệp, một hecta đất công nghiệp truyền thống và một hecta đất dành cho trung tâm nghiên cứu - phát triển có thể tạo ra những mức giá trị kinh tế khác biệt. Một khu đất bị bỏ hoang nhiều năm gần như không tạo thêm giá trị; nhưng cũng khu đất ấy, nếu được kết nối bằng hạ tầng tốt, quy hoạch đúng và đưa vào tay một nhà đầu tư có năng lực, có thể trở thành một cực tăng trưởng mới.
Điều gì tạo ra sự khác biệt ấy? Chính là thể chế, quy hoạch, hạ tầng và năng lực tổ chức phát triển.
Theo nghĩa đó, thể chế chính là một “hệ số nhân” của giá trị đất đai. Một tuyến đường mới có thể làm thay đổi giá trị của cả một vùng đất. Một ga đường sắt đô thị có thể tạo nên một trung tâm phát triển mới. Một quyết định quy hoạch đúng có thể kích hoạt hàng tỷ USD đầu tư tư nhân. Ngược lại, một quyết định sai có thể khiến một nguồn lực quý giá bị đóng băng trong nhiều năm. Đây cũng là lý do cần đưa chi phí cơ hội vào cách đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Thiệt hại lớn nhất của một khu đất bị sử dụng kém hiệu quả không chỉ là khoản tiền ngân sách có thể đã thu được nhiều hơn, mà lớn hơn nhiều là những nhà máy không được xây dựng, những việc làm không được tạo ra, những hạ tầng không được hình thành và những cơ hội phát triển đã trôi qua.
Đất đai vì thế không chỉ cần được quản lý chặt chẽ mà phải được phân bổ đúng và sử dụng thông minh. Một quốc gia khó có thể trở nên giàu có nếu những nguồn lực quý giá nhất của mình không được đưa đến nơi có khả năng tạo ra giá trị lớn nhất.
Đánh giá hiệu quả đấu giá và đấu thầu: Từ “giá cao nhất” đến “giá trị cao nhất”
Nếu nhìn đất đai như một nguồn lực kiến tạo phát triển, cách đánh giá hiệu quả đấu giá và đấu thầu cũng cần thay đổi.
Trong tư duy thông thường, một cuộc đấu giá đất dễ được xem là thành công khi giá trúng cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm. Xét từ góc độ bảo vệ tài sản công và tăng thu ngân sách, giá chắc chắn là một thước đo quan trọng. Cơ chế cạnh tranh về giá cũng là một thành tựu của kinh tế thị trường, giúp hạn chế cơ chế xin - cho và tạo điều kiện để giá trị đất đai được xác lập công khai hơn.
Nhưng giá cao nhất chưa chắc đã đồng nghĩa với hiệu quả cao nhất. Nếu mức giá được đẩy lên quá cao rồi người trúng đấu giá bỏ cọc; nếu giá đấu giá trở thành tín hiệu kích hoạt đầu cơ và đẩy mặt bằng giá của cả khu vực lên cao; nếu nhà đầu tư phải dành phần lớn nguồn lực để trả tiền đất nên không còn đủ khả năng thực hiện dự án; hoặc nếu một khu đất có vị trí chiến lược cuối cùng không tạo ra được những giá trị kinh tế - xã hội tương xứng, thì cần đặt câu hỏi: hiệu quả thực sự của cuộc đấu giá nằm ở đâu?
Bởi vậy, cần mở rộng khái niệm “hiệu quả” từ một thước đo đơn nhất sang ít nhất ba tầng giá trị.
Tầng thứ nhất là hiệu quả tài chính: Nhà nước phải thu được giá trị hợp lý từ một nguồn lực thuộc sở hữu toàn dân, tránh thất thoát và lợi ích nhóm.
Tầng thứ hai là hiệu quả kinh tế: đất phải được đưa vào tay chủ thể có khả năng khai thác và sử dụng hiệu quả, để một nguồn lực khan hiếm không bị đầu cơ, bỏ hoang hoặc sử dụng dưới tiềm năng.
Tầng thứ ba và cũng là tầng cần được coi trọng hơn trong tư duy phát triển, là hiệu quả phát triển: khu đất sau khi được phân bổ tạo ra bao nhiêu cơ hội thu hút đầu tư, việc làm, năng suất, công nghệ, hạ tầng, nguồn thu dài hạn, chất lượng đô thị và những hiệu ứng lan tỏa cho cộng đồng.
Có thể hình dung bằng một “công thức tư duy”: hiệu quả từ đất = giá trị tài chính + giá trị kinh tế + giá trị xã hội + giá trị lan tỏa dài hạn - chi phí cơ hội. Đây không phải là công thức kế toán để cộng trừ một cách máy móc. Nó là một cách thay đổi câu hỏi chính sách. Thay vì chỉ hỏi “Nhà nước thu được bao nhiêu tiền từ khu đất này?”, cần hỏi thêm “Khu đất này sẽ tạo ra bao nhiêu giá trị cho nền kinh tế và xã hội trong 10 năm, 20 năm hay 30 năm tới?”.
Tất nhiên, điều đó không có nghĩa coi nhẹ giá hay thay thế cơ chế thị trường bằng những đánh giá chủ quan. Ngược lại, càng hướng tới giá trị phát triển càng cần minh bạch, cạnh tranh và những tiêu chí có thể đo lường được. Cùng với đó, không phải mọi khu đất đều nên được phân bổ theo một logic giống nhau.
Đối với những khu đất có mục tiêu thương mại rõ ràng, yếu tố giá hoàn toàn có thể giữ vai trò quyết định. Nhưng với những khu đất gắn với các dự án chiến lược về phát triển đô thị, giao thông công cộng, công nghiệp công nghệ cao, trung tâm tài chính, logistics hay đổi mới sáng tạo, xã hội cần nhiều hơn một mức giá cao. Điều cần tìm kiếm là một phương án phát triển tốt và một nhà đầu tư có đủ năng lực hiện thực hóa phương án ấy.
Đây chính là ranh giới quan trọng giữa tư duy “bán đất được giá” và tư duy “kiến tạo giá trị từ đất”.
Giá là một tín hiệu quan trọng của thị trường. Nhưng đối với những nguồn lực có ý nghĩa chiến lược, giá không thể là thước đo duy nhất của phát triển. Đột phá về hiệu quả đấu giá, đấu thầu vì vậy phải bắt đầu từ chính sự chuyển đổi này: từ tìm kiếm mức giá cao nhất sang kiến tạo tổng giá trị cao nhất cho quốc gia.
Cần thiết kế một cơ chế thị trường tinh vi hơn
Nếu mục tiêu cuối cùng là tối đa hóa giá trị phát triển từ đất, thì đấu giá và đấu thầu cũng cần được nhìn nhận từ bản chất cốt lõi của 2 phương thức này: đó là những cơ chế phân bổ nguồn lực.
Với một nguồn lực hữu hạn và đặc biệt quý giá như đất đai, câu hỏi quan trọng không chỉ là ai sẵn sàng trả giá cao nhất, mà còn là ai có khả năng sử dụng nguồn lực ấy để tạo ra giá trị lớn nhất và bền vững nhất.
Điều này đặc biệt quan trọng đối với những khu đất gắn với các dự án có ý nghĩa chiến lược. Một khu đô thị mới, một trung tâm logistics, một khu công nghệ cao hay một tổ hợp phát triển quanh đầu mối giao thông lớn không đơn thuần là những dự án bất động sản. Chúng có thể định hình cấu trúc phát triển của một khu vực trong hàng thập kỷ. Lựa chọn nhà đầu tư cho những dự án như vậy, vì thế, cũng chính là lựa chọn một phần tương lai của không gian phát triển ấy.
Điều Nhà nước cần tìm kiếm trong những trường hợp này không chỉ là một chủ thể có đủ tiền để tiếp cận đất, mà là một nhà đầu tư có năng lực kiến tạo giá trị. Một nhà đầu tư có năng lực tài chính thực chất, kinh nghiệm triển khai, khả năng huy động công nghệ và quản trị, tầm nhìn dài hạn, khả năng tổ chức hệ sinh thái và đặc biệt là năng lực biến những cam kết ban đầu thành kết quả thực tế.
Tròn 81 năm trước, mùa Thu Độc lập trao lại cho dân tộc Việt Nam quyền làm chủ đất nước và tự quyết tương lai. Ngày nay, khi đất nước bước vào một chặng đường phát triển mới với khát vọng vươn lên mạnh mẽ, quyền làm chủ ấy cần được thể hiện ở một trình độ cao hơn: năng lực quản trị thông minh những nguồn lực quốc gia để kiến tạo thịnh vượng cho các thế hệ hôm nay và mai sau.
Đất đai là một trong những phép thử quan trọng nhất của năng lực ấy. Bởi đất đai là hữu hạn.
Bởi vậy, cạnh tranh trong đấu thầu các dự án có sử dụng đất cần ngày càng trở thành cạnh tranh không chỉ về nghĩa vụ tài chính, mà còn về ý tưởng phát triển, năng lực thực hiện, chất lượng, công nghệ, tiến độ và giá trị dài hạn mà dự án có thể tạo ra. Một phương án tốt không nhất thiết là phương án hứa hẹn nhiều nhất, mà phải là phương án vừa tạo ra giá trị cao, vừa chứng minh được năng lực hiện thực hóa những giá trị đó.
Tất nhiên, càng đưa nhiều yếu tố chất lượng vào lựa chọn nhà đầu tư, nguy cơ chủ quan trong đánh giá càng phải được kiểm soát. Đây chính là lý do các tiêu chí cần được xác lập trước, công khai, lượng hóa tối đa và gắn với cơ chế trách nhiệm giải trình. Không thể nhân danh “giá trị phát triển” để quay trở lại cơ chế xin - cho; cũng không thể nhân danh lựa chọn nhà đầu tư tốt để làm suy giảm cạnh tranh và minh bạch.
Đột phá tư duy, vì vậy, không phải là thay “giá” bằng “ý chí hành chính”, mà là thiết kế một cơ chế thị trường tinh vi hơn, trong đó cạnh tranh giúp Nhà nước lựa chọn được phương án tạo ra tổng giá trị cao nhất.
Điều này cũng đòi hỏi sử dụng đúng công cụ cho đúng mục tiêu. Có những khu đất phù hợp để đấu giá, nơi thị trường có thể xác định người sử dụng hiệu quả thông qua cạnh tranh về giá. Nhưng cũng có những dự án mà chất lượng phương án đầu tư, năng lực triển khai và giá trị phát triển dài hạn phải được đặt vào trung tâm của quá trình lựa chọn. Không phải kho tàng của mọi khu đất đều cần cùng một chiếc chìa khóa để mở.
Khi đó, đấu giá và đấu thầu không còn chỉ là những thủ tục để chuyển giao quyền tiếp cận đất đai. Chúng trở thành những thiết chế lựa chọn tương lai. Điều Nhà nước cần tìm kiếm không chỉ là người mua một khu đất, mà là chủ thể có khả năng kiến tạo một tương lai tốt hơn trên khu đất đó.
Nhà nước: Từ “người có đất” đến “nhà thiết kế giá trị”
Nhưng để lựa chọn được nhà đầu tư tạo giá trị tốt nhất, trước hết Nhà nước phải xác định được mình muốn kiến tạo giá trị gì. Đây chính là điểm cần có một chuyển đổi tư duy quan trọng khác. Vai trò của Nhà nước không thể chỉ bắt đầu khi tổ chức đấu giá, đấu thầu và kết thúc khi xác định được người trúng. Giá trị thực sự của đất được quyết định bởi cả một chuỗi hoạt động diễn ra trước và sau thời điểm ấy.
Trước đấu giá, đấu thầu là quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất, đầu tư và kết nối hạ tầng, xác định chức năng sử dụng, mục tiêu phát triển và lựa chọn phương thức phân bổ phù hợp. Trong quá trình lựa chọn là thiết kế tiêu chí, tổ chức cạnh tranh công khai, đánh giá phương án và năng lực nhà đầu tư. Sau khi lựa chọn là giám sát tiến độ, kiểm soát việc thực hiện các cam kết và đánh giá những kết quả phát triển thực tế.
Như vậy, đấu giá hay đấu thầu chỉ là một mắt xích trong chuỗi kiến tạo giá trị từ đất. Một Nhà nước kiến tạo phải có khả năng nhìn thấy toàn bộ chuỗi giá trị đó. Thay vì chỉ quản lý từng giao dịch riêng lẻ, cần chuyển sang quản trị vòng đời giá trị của đất đai.
Điều này làm thay đổi cả câu hỏi đánh giá. Không chỉ hỏi: Cuộc đấu giá có đúng quy trình hay không? Giá trúng là bao nhiêu, mà còn phải hỏi: Sau 5 năm hay 10 năm, khu đất ấy đã tạo ra điều gì? Dự án có được hoàn thành đúng tiến độ không? Bao nhiêu vốn đầu tư đã được kích hoạt? Bao nhiêu việc làm được tạo ra? Hạ tầng và không gian đô thị đã thay đổi thế nào? Những cam kết của nhà đầu tư đã trở thành kết quả đến đâu?
Đó chính là sự chuyển đổi từ quản lý thủ tục sang quản trị kết quả.
Để thực hiện được sự chuyển đổi này, ít nhất cần xây dựng ba năng lực quan trọng. Trước hết là năng lực định giá - không chỉ định giá đất tại thời điểm giao dịch, mà còn nhận diện đúng tiềm năng và giá trị phát triển của đất trong tương lai. Thứ hai là năng lực thiết kế - biết lựa chọn đúng công cụ đấu giá hay đấu thầu, thiết kế đúng tiêu chí cạnh tranh và cấu trúc các nghĩa vụ để lợi ích của nhà đầu tư gắn với lợi ích phát triển của Nhà nước và xã hội. Thứ ba là năng lực thực thi - bảo đảm những cam kết khi tham gia đấu giá, đấu thầu không nằm lại trên hồ sơ, mà được chuyển hóa thành tiến độ, công trình, việc làm và những giá trị có thể đo lường trong thực tế.
Công nghệ số và dữ liệu có thể mở ra khả năng rất lớn cho sự chuyển đổi này. Khi thông tin về quy hoạch, giá đất, tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính và các cam kết đầu tư được số hóa, kết nối và công khai phù hợp, Nhà nước có thể theo dõi cả vòng đời dự án, thị trường có thêm thông tin và xã hội có thêm công cụ giám sát. Minh bạch khi đó không chỉ giúp chống thất thoát, mà còn trở thành một điều kiện để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.
Một Nhà nước kiến tạo không nhất thiết trực tiếp tạo ra mọi giá trị. Năng lực quan trọng hơn là thiết kế thể chế để thị trường và xã hội có thể tạo ra giá trị lớn nhất từ những nguồn lực hữu hạn của quốc gia.
Mỗi mét vuông đất phải trở thành một mét vuông phát triển
Tròn 81 năm trước, mùa Thu Độc lập trao lại cho dân tộc Việt Nam quyền làm chủ đất nước và tự quyết tương lai. Ngày nay, khi đất nước bước vào một chặng đường phát triển mới với khát vọng vươn lên mạnh mẽ, quyền làm chủ ấy cần được thể hiện ở một trình độ cao hơn: năng lực quản trị thông minh những nguồn lực quốc gia để kiến tạo thịnh vượng cho các thế hệ hôm nay và mai sau.
Đất đai là một trong những phép thử quan trọng nhất của năng lực ấy. Bởi đất đai là hữu hạn. Một khi phân bổ sai, cơ hội có thể bị đánh mất trong nhiều năm, thậm chí nhiều thập niên. Nhưng chính vì thế, nếu được quy hoạch đúng, phân bổ đúng và sử dụng đúng, mỗi mét vuông đất có thể trở thành điểm khởi đầu của những dòng giá trị mới.
Đổi mới tư duy về hiệu quả đấu giá, đấu thầu vì vậy không nên dừng lại ở câu hỏi làm thế nào để đất được trả giá cao hơn. Câu hỏi lớn hơn phải là: làm thế nào để đất tạo ra nhiều giá trị hơn cho đất nước?
Từ giá đất đến giá trị từ đất; từ người trả giá cao nhất đến nhà đầu tư tạo giá trị tốt nhất; từ quản lý một cuộc đấu giá đến quản trị cả vòng đời phát triển - đó không chỉ là những thay đổi về kỹ thuật. Đó là sự chuyển đổi trong tư duy quản trị nguồn lực quốc gia.
Kiến tạo giá trị từ đất, xét đến cùng, chính là kiến tạo tương lai phát triển. Bởi mỗi mét vuông đất của Tổ quốc, nếu được sử dụng bằng một thể chế tốt, một tầm nhìn dài hạn và một năng lực thực thi hiệu quả, đều có thể trở thành một mét vuông của thịnh vượng Việt Nam.
