 |
| HoREA cho rằng không nên bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng, mà có thể cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ này theo thỏa thuận. Ảnh: An Nhiên |
Góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cùng các bộ, ngành liên quan, HoREA cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng một số quy định cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đồng thời phù hợp hơn với thực tiễn hoạt động của thị trường.
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài các dự án bất động sản. Theo HoREA, sau khi Luật Đất đai năm 2024 cho phép tách thửa đáp ứng các điều kiện nhất định, trên thực tế đã xuất hiện tình trạng một số cá nhân hoặc doanh nghiệp "núp bóng" người sử dụng đất để thực hiện phân lô bán nền mà không phải lập dự án theo quy định.
Điều này dẫn đến không ít trường hợp người dân mua đất nền ngoài dự án gặp rủi ro, thậm chí bị lừa đảo nhưng chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung nhóm giao dịch này vào phạm vi điều chỉnh của luật nhằm tăng cường quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo hướng không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế. Theo Hiệp hội, đây là cách tiếp cận vừa phù hợp với quy mô hoạt động của các cá nhân, vừa bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước và công bằng về nghĩa vụ thuế.
Ở lĩnh vực bất động sản du lịch, HoREA đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được mua hoặc thuê mua căn hộ lưu trú (condotel) tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng với tỷ lệ không quá 30% số căn trong một tòa nhà. Hiệp hội cho rằng chính sách này có thể góp phần thu hút thêm dòng vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy phát triển ngành du lịch và hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
Một nội dung khác thu hút sự quan tâm là quy định về đặt cọc. HoREA đề xuất chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị sản phẩm ngay từ khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thay vì chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo hiện nay.
Theo Hiệp hội, ở giai đoạn này chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất và triển khai dự án, trong khi chưa được huy động vốn từ khách hàng. Việc cho phép nhận khoản đặt cọc với tỷ lệ thấp sẽ giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực tài chính, đồng thời tạo cơ hội để người mua tiếp cận sản phẩm với mức giá ban đầu và được xác định trước giá bán.
Đối với quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, HoREA kiến nghị giữ cơ chế như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo đó người mua được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh.
Vẫn theo Hiệp hội, chi phí bảo lãnh hiện nay khá lớn và cuối cùng thường được tính vào giá bán nhà. Trong khi đó, đối với những doanh nghiệp có uy tín, nhiều khách hàng sẵn sàng không yêu cầu bảo lãnh để giảm chi phí giao dịch.
Ở góc độ phát triển thị trường, HoREA cũng đề xuất nới điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Hiệp hội cho rằng không nên bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng, mà có thể cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ này theo thỏa thuận.
HoREA lập luận, cơ chế này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án diễn ra minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng "núp bóng" dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp của doanh nghiệp.
Ngoài các kiến nghị trên, HoREA còn đề xuất bổ sung mã số định danh đối với người hành nghề môi giới bất động sản, áp dụng sau một thời gian chuyển tiếp để cơ quan quản lý và địa phương có điều kiện chuẩn bị hạ tầng triển khai. Theo Hiệp hội, đây sẽ là công cụ giúp nâng cao tính minh bạch, tăng cường quản lý hoạt động môi giới và góp phần chuyên nghiệp hóa thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các kiến nghị trên đều hướng đến mục tiêu hoàn thiện khung pháp lý theo hướng đồng bộ với các luật liên quan, khắc phục những khoảng trống phát sinh trong thực tiễn và tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch hơn. Đồng thời, việc điều chỉnh một số quy định về phân lô bán nền, đặt cọc, chuyển nhượng dự án hay bảo lãnh ngân hàng sẽ vừa bảo vệ quyền lợi của người mua, vừa góp phần khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.
