 |
| Nhu cầu NOXH trên thị trường hiện vẫn lớn hơn đáng kể so với nguồn cung hoàn thành, đặc biệt tại các đô thị có đông người lao động. Ảnh: Bảo Tín |
Tăng tốc
Tính đến đầu tháng 9/2026, cả nước có 903 dự án NOXH đang được triển khai với hơn 856.000 căn hộ; trong đó hơn 300 dự án đã hoàn thành, cung cấp trên 200.000 căn.
Quy mô này cho thấy nguồn lực dành cho NOXH đang được mở rộng, nhưng cũng đặt ra yêu cầu rút ngắn khoảng cách từ dự án đến căn hộ thực tế. Sau khi được chấp thuận, dự án vẫn cần thời gian hoàn tất thủ tục, huy động vốn, xây dựng hạ tầng và đưa sản phẩm vào sử dụng.
Chính sách cũng đang được điều chỉnh theo hướng sát hơn với nhu cầu. Tại cuộc họp ngày 26/8 về dự thảo Nghị quyết giao chỉ tiêu phát triển NOXH, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu rà soát chỉ tiêu theo nhu cầu từng địa phương, đồng thời tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ đang rà soát Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030, đồng thời đề xuất bổ sung chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê. Điều này cho thấy chính sách đang mở rộng từ mục tiêu sở hữu sang đáp ứng nhu cầu có chỗ ở ổn định của người lao động chưa đủ khả năng mua nhà.
Theo ông Nguyễn Văn Hoan, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến giữa tháng 8, TP.HCM đã khởi công 10 dự án với 11.362 căn hộ. Ngoài ra, 22 dự án với khoảng 19.878 căn đang được xây dựng, tương đương 69,7% chỉ tiêu năm 2026 là 28.500 căn.
Thành phố còn 89 dự án với khoảng 97.100 căn đã có nhà đầu tư hoặc được chấp thuận, đang hoàn thiện thủ tục. Theo kế hoạch, từ quý III/2026 đến hết quý II/2027, TP.HCM dự kiến khởi công 150 dự án với khoảng 177.000 căn.
Quy mô chuẩn bị này mở ra dư địa lớn cho nguồn cung những năm tới, nhưng cần phân biệt giữa số căn dự kiến khởi công và số căn có thể thực sự đưa ra thị trường. Tiến độ vẫn phụ thuộc vào từng dự án.
Từ dự án đến căn hộ
Khi số lượng dự án tăng, thước đo quan trọng hơn sẽ là khả năng biến các kế hoạch thành căn hộ người dân thực sự có thể mua hoặc thuê. Nhu cầu hiện vẫn lớn hơn đáng kể so với nguồn cung hoàn thành, nhất là tại các đô thị tập trung đông người lao động.
Tại cuộc làm việc với lãnh đạo TP.HCM và Sở Xây dựng hồi tháng 3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn trường hợp dự án tại 324 Lý Thường Kiệt để cho thấy sức ép này. Dự án có hơn 750 căn hộ nhưng nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua, trong khi số căn được phân bổ cho đối tượng NOXH rất hạn chế.
Khoảng cách cung - cầu cho thấy bài toán không chỉ nằm ở việc có thêm dự án. Giá bán, giá thuê, tiến độ và vị trí đều quyết định khả năng tiếp cận. Một căn hộ có giá phù hợp nhưng quá xa nơi làm việc, thiếu giao thông kết nối, trường học, y tế và dịch vụ thiết yếu vẫn có thể khiến chi phí an cư vượt khả năng của người dân.
Vì vậy, NOXH cần được phát triển gắn với quy hoạch đô thị, hạ tầng, tín dụng và việc làm, thay vì chỉ tập trung vào quỹ đất và thủ tục đầu tư. Việc bổ sung nhà ở cho thuê cũng có thể mở rộng lựa chọn cho công nhân, người lao động và người trẻ chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà.
TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 199.400 căn NOXH. Với quy mô này, yêu cầu không chỉ là hoàn thành chỉ tiêu số lượng mà còn phải tạo được nguồn cung có giá phù hợp, phân bổ hợp lý và gắn với giao thông, việc làm và hạ tầng đô thị.
Sau thời gian dài thiếu nguồn cung, hàng loạt dự án được triển khai đang tạo thêm xung lực cho NOXH. Tuy nhiên, thước đo cuối cùng không nằm ở số dự án khởi công mà ở số căn hộ hoàn thành, mức giá người dân có thể chi trả và khả năng sản phẩm đến đúng nhóm có nhu cầu.
