 |
| Để phá vỡ thế bế tắc "giá cao - không người mua", thị trường đang chờ đợi một cú hích đủ mạnh từ các nguồn cung mới có giá thành hợp lý hơn. Ảnh: Gia Tường |
Áp lực "lãi chồng lãi" và thực trạng dòng tiền "tối thui" của doanh nghiệp
Bảng giá bất động sản TP.HCM đầu năm 2026 đang nhảy số trong một trạng thái "ngủ đông" về thanh khoản. Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, mức giá căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m². Đáng chú ý, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills chỉ rõ, “các sản phẩm trên 110 triệu đồng/m² chiếm đến 56% nguồn cung mới”, tạo ra một rào cản quá lớn cho nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, đằng sau mức giá ngất ngưởng này là tiếng thở dài của những người trong cuộc. Tổng giám đốc một công ty địa ốc tại TP.HCM chia sẻ thẳng thắn rằng, chủ đầu tư không thể giảm giá sâu vì đang mắc kẹt trong "bẫy" chi phí. “Có những dự án vay ngân hàng cả chục năm, lãi mẹ đẻ lãi con, nay lãi suất cho vay vọt lên 14%/năm khiến bức tranh tài chính của doanh nghiệp tối thui”, vị này bộc bạch.
Nghịch lý nằm ở chỗ: Doanh nghiệp muốn bán nhanh để thu hồi vốn nhưng giá thành đầu vào (gồm cả lãi kép chục năm) đã đẩy giá đầu ra lên quá cao. NHNN thắt chặt tín dụng khiến "room" vay gần như không còn, đẩy nhiều đơn vị vào thế tiến thoái lưỡng nan. Thị trường từ sau Tết đến nay gần như không có sóng, chỉ còn những dự án giá cao "cô đơn" trên bảng hàng khi khách hàng không còn khả năng chạm tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, đây là hệ quả của việc thiếu vắng hoàn toàn nhà ở giá dưới 2 tỷ đồng trong suốt nhiều năm. Sự biến mất của phân khúc bình dân buộc thị trường phải vận hành dựa trên các sản phẩm cao cấp, vốn nhạy cảm và dễ bị tổn thương nhất khi dòng tiền tiêu dùng bị siết chặt.
Kỳ vọng từ quỹ đất thí điểm và cuộc đua "tự cứu" của các chủ đầu tư
Để phá vỡ thế bế tắc "giá cao - không người mua", thị trường đang chờ đợi một cú hích đủ mạnh từ các nguồn cung mới có giá thành hợp lý hơn. Điểm sáng được kỳ vọng nhất lúc này là việc đưa vào vận hành các quỹ đất thí điểm theo cơ chế mới. Theo báo cáo số 20/2026/BC-HOREA, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xem là "van xả" áp lực cho thị trường.
Tại TP.HCM, danh mục hơn 5.320 ha đất thí điểm (bao gồm cả các khu vực mới mở rộng) đang được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực đất đai bị dồn nén. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, việc khơi thông quỹ đất này cần đi đôi với “việc tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi hạ tầng và tiện ích phát triển đồng bộ”. Chỉ khi đó, áp lực giá tại khu vực trung tâm mới thực sự được hạ nhiệt thông qua xu hướng ly tâm.
Trong bối cảnh dòng vốn ngân hàng cạn kiệt, các chuyên gia từ JLL và CBRE cho rằng, doanh nghiệp phải thực hiện cuộc cách mạng về giá thành. Để tự cứu mình, các chủ đầu tư cần tính toán lại lãi ròng, cắt giảm các chi phí trung gian để đưa ra mức giá kích cầu thực tế. Nếu không chấp nhận thực tế khó khăn và khư khư giữ mức giá cao, doanh nghiệp sẽ chỉ còn ôm lại những "khối tài sản chết".
Song song đó, mục tiêu hoàn thành khoảng 199.100 căn nhà ở xã hội của TP.HCM đến năm 2030 sẽ là đối trọng quan trọng để kéo mặt bằng giá về quỹ đạo thực. Khi các căn hộ giá từ 2-5 tỷ đồng tại các cực tăng trưởng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai gia nhập thị trường, người dân sẽ có thêm lựa chọn thay vì chật vật với căn hộ trăm triệu tại vùng lõi.
Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2026 không thể phục hồi chỉ bằng những con số gỡ vướng trên giấy tờ. Nó cần một sự hy sinh về lợi nhuận từ phía doanh nghiệp và sự quyết liệt trong việc đưa quỹ đất thí điểm vào thực thi. Chỉ khi giá nhà quay về sát giá trị thực, dòng tiền mới có thể lưu thông và đưa thị trường thoát khỏi trạng thái "đóng băng" hiện tại.
