 |
| Nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Ảnh: Song Lê |
GDP quý III/2026 tăng trưởng cao nhưng giao dịch BĐS giảm, tồn kho tăng. Theo ông, đâu là nguyên nhân khiến thị trường chưa phục hồi tương xứng với đà tăng trưởng chung?
Theo Bộ Xây dựng, quý III/2026, cả nước có khoảng 92.004 giao dịch BĐS thành công, giảm 8% so với quý II. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giảm 14%, còn đất nền giảm 6%. Nguyên nhân là giá nhà vẫn cao so với thu nhập, trong khi lãi suất cho vay tăng trở lại và điều kiện tín dụng được kiểm soát chặt chẽ nên người mua phải cân đối vốn tự có, thu nhập và khả năng trả nợ trước khi quyết định xuống tiền.
Tại TP.HCM, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Sự mất cân đối này khiến nguồn cung hiện hữu chưa đáp ứng được nhu cầu của phần đông người dân. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng kinh tế hay số dự án được triển khai để đánh giá sức khỏe thị trường; điều quan trọng là sản phẩm có phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả hay không.
Thanh khoản giảm trong khi dư nợ tín dụng BĐS đã đạt 5,21 triệu tỷ đồng, ông đánh giá thế nào về áp lực với DN trong những tháng cuối năm?
Đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng BĐS tăng 9,49% so với cuối năm 2025. Trong đó, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, lượng hàng tồn kho tại các dự án ở mức khoảng 51.950 căn/nền trong quý III; riêng tồn kho đất nền tăng 75,3% so với quý trước. Giao dịch chậm khiến DN khó thu hồi vốn để triển khai dự án mới, trả nợ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu tình trạng này kéo dài, áp lực thanh khoản có thể lan sang các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư.
Thị trường trái phiếu cũng còn sức ép lớn. Giá trị trái phiếu DN BĐS dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 vào khoảng 39.000 tỷ đồng. Khả năng huy động vốn dù có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn tập trung ở một số DN quy mô lớn. Theo tôi, cần tạo điều kiện cho những DN có dự án pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Đồng thời, phải cải thiện khả năng vay mua nhà của người có nhu cầu thực và phát triển thêm các kênh vốn trung, dài hạn, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền huy động từ khách hàng.
TP.HCM đã tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án, nhưng làm thế nào để những dự án vừa tháo gỡ thực sự được triển khai, bổ sung nguồn cung phù hợp thay vì tiếp tục lãng phí đất đai và vốn đầu tư?
Theo báo cáo của UBND TP.HCM, đến ngày 5/9/2026, Thành phố có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài, với tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng. Qua hai giai đoạn xử lý, 723 dự án đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc, đạt 54%. Đây là kết quả đáng ghi nhận, nhưng tháo gỡ thủ tục mới là bước đầu. Tiếp theo cần đẩy nhanh tiến độ triển khai, đưa dự án vào hoạt động, tạo sản phẩm và dòng tiền thực tế. Nếu dự án đã được xử lý pháp lý nhưng vẫn nằm chờ, nguồn lực đất đai và vốn đầu tư tiếp tục bị lãng phí.
Cùng với đó, cần điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực tế, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà có giá phù hợp. Việc bố trí quỹ đất phải gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nơi làm việc của người dân. Cũng cần đánh giá đầy đủ lượng tồn kho, không chỉ tính số căn hộ, nhà riêng lẻ, đất nền chưa bán được mà còn tính đến các dự án đình trệ và sản phẩm tồn kho trên thị trường thứ cấp. Chính sách tháo gỡ phải hướng đến mục tiêu khơi thông nguồn lực, tăng nguồn cung phù hợp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, thay vì chỉ dừng ở việc hoàn tất thủ tục.
Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ hai này. Theo ông, những thay đổi này có ý nghĩa thế nào đối với việc tháo gỡ dự án tồn đọng, tăng nguồn cung và hạ giá nhà?
Việc xem xét đồng bộ 3 dự án luật có ý nghĩa quan trọng trong hoàn thiện thể chế, bởi nhiều vướng mắc của thị trường xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Điều DN cần là các quy định thống nhất, rõ ràng, có thể áp dụng ngay trong thực tế; đồng thời xác định cụ thể trách nhiệm và thời hạn xử lý hồ sơ. Khi các dự án được tháo gỡ đúng quy định và sớm triển khai, nguồn lực đất đai, vốn đầu tư sẽ được khơi thông, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, hiệu quả của việc sửa luật không chỉ nằm ở số lượng quy định được thay đổi hay số dự án được tháo gỡ. Điều quan trọng là dự án có thực sự đi vào hoạt động, sản phẩm có đáp ứng nhu cầu và người dân có khả năng mua hoặc thuê nhà hay không. Do đó, hoàn thiện pháp luật phải đi đôi với tổ chức thực hiện, kiểm soát đầu cơ, bảo đảm minh bạch và phát triển nguồn cung phù hợp với thu nhập. Đây là điều kiện để thị trường phục hồi lành mạnh, hạn chế lãng phí nguồn lực và phát triển bền vững hơn.
