 |
| Thực tiễn tổ chức đấu thầu dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn cho thấy, việc sử dụng kết quả đấu giá khu đất dự án làm tham chiếu xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m) trong hồ sơ mời thầu đã không còn phù hợp. Ảnh: Lê Tiên |
Theo quy định của Nghị định số 115/2024/NĐ-CP (NĐ 115), tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn được xác định trên cơ sở tỷ lệ m trong hồ sơ mời thầu. Tỷ lệ này được xác định theo tỷ lệ bình quân giữa giá sàn và giá trúng đấu giá của các khu đất thực hiện dự án có cùng mục đích sử dụng đối với khu đất dự kiến tổ chức đấu thầu.
Từ thực tiễn tổ chức đấu thầu thời gian qua, nhiều địa phương phản ánh việc sử dụng kết quả đấu giá khu đất dự án làm tham chiếu xác định tỷ lệ m trong đấu thầu không còn phù hợp ở thời điểm hiện nay.
Theo UBND tỉnh Quảng Trị, thực tế tại một số địa phương, giá đất qua đấu giá có biến động bất thường, trong khi theo quy định mới của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu được xác định căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Để bảo đảm phù hợp với pháp luật về đất đai và điều kiện thực tế tại địa phương, nên điều chỉnh theo hướng giao HĐND cấp tỉnh quy định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn trên địa bàn để bảo đảm công bằng, minh bạch, hạn chế tác động của các yếu tố bất thường của thị trường và phù hợp với đặc thù quản lý đất đai, ngân sách tại từng địa phương.
Sở Tài chính Hà Tĩnh đề nghị quy định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu do nhà đầu tư đề xuất, để giảm thiểu các bước thủ tục trong việc lập HSMT, phản ánh đúng giá trị thị trường và năng lực nhà đầu tư. Nhà đầu tư có năng lực tổ chức thực hiện tốt và phương án đầu tư càng hiệu quả thì giá trị nộp ngân sách đề xuất sẽ càng cao, không nên phụ thuộc vào các công thức tính toán, số liệu do cơ quan nhà nước thu thập, có thể có yếu tố chủ quan, chưa sát với biến động thị trường và các lợi thế của từng nhà đầu tư…
Một số địa phương cho rằng, việc đấu thầu các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn là lựa chọn tổ chức, doanh nghiệp để đầu tư hạ tầng, sau khi hoàn thành việc đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư mới được kinh doanh, khai thác, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, đối với các quỹ đất đấu giá, sau khi Nhà nước đầu tư đồng bộ hạ tầng, có thể áp dụng hình thức đấu giá lẻ từng lô đất ở cho các cá nhân, tổ chức, người trúng đấu giá hầu như không có rủi ro. Do đó, việc tham chiếu kết quả đấu giá chưa tương đồng về bản chất.
Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thực tế thị trường bất động sản thường xuyên biến động nên rất khó tìm được các khu đất tương đồng đã đấu giá thành công trong 3 năm để tham chiếu. Từ đó có thể dẫn đến thiếu minh bạch hoặc bất hợp lý khi xác định tiền nộp ngân sách, rủi ro pháp lý cho người có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, nên xem xét quy định này nhằm bảo đảm việc thực thi các quy định pháp luật được hiệu quả, minh bạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.
Một số nhà đầu tư cũng cho rằng phương pháp tính tỷ lệ m hiện nay chưa bảo đảm tính tương đồng, do đấu giá thường áp dụng cho các khu đất có quy mô, diện tích nhỏ hoặc vừa trong khi đấu thầu áp dụng cho các khu đất có quy mô, diện tích lớn. Bên cạnh đó, giá trúng đấu giá khu đất dự án tại một số địa phương có xu hướng cao gấp nhiều lần so với giá sàn hoặc có trường hợp giá trúng đấu giá tăng bất thường. Khi sử dụng các kết quả này làm tham chiếu để xác định tỷ lệ m thì không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường bất động sản, dẫn đến nhà đầu tư e ngại khi tham gia. Hơn nữa, đến nay đã có nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư tổ chức đấu thầu thành công, nên có thể xem xét sử dụng tỷ lệ m trong HSMT của các dự án này làm tham chiếu cho các dự án mới.
Tại Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 23/2024/NĐ-CP, Nghị định số 115/2024/NĐ-CP và Nghị định số 225/2025/NĐ-CP (Dự thảo NĐ) gửi Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ Tài chính đã điều chỉnh về cách xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước. Dự thảo NĐ được sửa đổi theo hướng tỷ lệ này được xác định là tỷ lệ bình quân nộp ngân sách nhà nước do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất của tất cả các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn hành chính cấp tỉnh trong thời gian 3 năm liền kề gần nhất trước ngày có có văn bản phê duyệt bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư. Tỷ lệ này thay cho tỷ lệ tăng bình quân qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất của tất cả các dự án đang được quy định tại NĐ 115. Dự thảo NĐ cũng mở ra trường hợp các địa phương không có kết quả đấu thầu dự án, hồ sơ mời thầu không quy định tỷ lệ này, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước để làm cơ sở đánh giá hồ sơ dự thầu.
Về quy trình, thủ tục nộp giá trị ngân sách nhà nước, Dự thảo NĐ làm rõ giá trị nộp ngân sách nhà nước là “khoản thu khác vào nguồn thu ngân sách nhà nước”, trình tự, thủ tục thu, nộp khoản tiền này được thực hiện tương tự khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về quản lý thuế. Hợp đồng dự án phải gồm nội dung về hình thức, tiến độ và thời hạn nộp khoản tiền này, biện pháp xử lý khi nhà đầu tư không nộp hoặc nộp không theo tiến độ đã cam kết. Theo Bộ Tài chính, quy định này làm rõ hình thức, phương thức thu khoản tiền nộp ngân sách nhà nước, đồng thời giúp nâng cao trách nhiệm, chế tài thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước của nhà đầu tư cũng như trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư.
