 |
| Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa có đất ngoài thực địa là trái nguyên tắc, ảnh hưởng đến quyền tài sản của công dân. Ảnh: Nhã Chi |
Tỉnh Quảng Ngãi, Ninh Bình xuất hiện các vụ việc trúng đấu giá thửa đất không có ngoài thực địa, dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Thưa ông, những “lỗ hổng” nào là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?
Việc người dân tại phường Ninh Khánh (TP. Ninh Bình cũ) suốt 16 năm, hay trường hợp tại Quảng Ngãi tới 18 năm trúng đấu giá nhưng lô đất lại không có ngoài thực địa, theo tôi là những vụ việc nghiêm trọng, thể hiện nhiều sai sót mang tính hệ thống trong công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương qua nhiều thời kỳ.
Thứ nhất là vi phạm nghiêm trọng điều kiện pháp lý khi đưa đất ra đấu giá quyền sử dụng. Theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 và tiếp tục được kế thừa tại Điều 125 Luật Đất đai 2024, đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, có ranh giới, mốc giới rõ ràng, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Thứ hai là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) khi đất chưa có ngoài thực địa là trái với nguyên tắc cấp “sổ đỏ”. Theo Điều 99 và Điều 106 Luật Đất đai 2013, cũng như Điều 136 Luật Đất đai 2024, GCNQSDĐ chỉ được cấp khi thửa đất có thật, xác định được ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng và không có tranh chấp. Trường hợp người dân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng không có đất ngoài thực địa cho thấy dấu hiệu cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, không đúng điều kiện, dẫn tới quyền sử dụng đất chỉ tồn tại “trên giấy”, không thể thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và Điều 33 Luật Đất đai 2024 như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, xây dựng.
Thứ ba là trách nhiệm quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài, có dấu hiệu né tránh, đùn đẩy trách nhiệm. Đáng chú ý, tình trạng này không chỉ kéo dài vài năm mà suốt 16 - 18 năm qua nhiều giai đoạn quản lý. Trong thời gian đó, người dân liên tục phản ánh, đề nghị được giao đất, được chuyển nhượng hoặc xây dựng nhưng không được giải quyết dứt điểm.
Thứ tư là hồ sơ địa chính, quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất không đồng bộ. Nhiều khả năng trong quá trình điều chỉnh quy hoạch, sắp xếp quỹ đất hoặc triển khai các dự án hạ tầng, các thửa đất đấu giá đã bị thay đổi hiện trạng, bị chồng lấn, hoặc không còn phù hợp với bản đồ quy hoạch ban đầu, nhưng không được chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định. Đây là nguyên nhân sâu xa khiến quyền sử dụng đất của người dân bị “treo” trong thời gian dài.
Thứ năm là quyền và lợi ích hợp pháp của người trúng đấu giá bị xâm phạm nghiêm trọng, nhưng không có cơ chế khắc phục kịp thời. Việc người dân đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước từ nhiều năm trước, nhưng lại không thể sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, xây dựng nhà ở là biểu hiện rõ ràng của việc tước đoạt quyền tài sản hợp pháp của công dân, xâm phạm quyền được bảo hộ về tài sản theo Điều 32 Hiến pháp năm 2013.
Từ những căn cứ nêu trên, có thể khẳng định đây không phải lỗi của người dân, mà là hệ quả của hàng loạt vấn đề trong quản lý đất đai, tổ chức đấu giá và hậu kiểm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhìn từ góc độ pháp lý, quyền và lợi ích của khách hàng trúng đấu giá tại những vụ việc như trên được hiểu như thế nào, thưa ông?
Pháp luật hiện hành có đầy đủ cơ sở để bảo vệ người dân, vấn đề cốt lõi nằm ở trách nhiệm thực thi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trước hết, cần khẳng định rõ rằng người trúng đấu giá đất là chủ thể ngay tình, đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được cấp GCNQSDĐ hợp pháp từ năm 2008 - 2009. Do đó, quyền sử dụng đất của họ là quyền tài sản được pháp luật bảo vệ ở mức cao nhất.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước không thể giao đất đúng vị trí, đúng diện tích theo giấy chứng nhận đã cấp, pháp luật cho phép áp dụng các biện pháp bảo vệ quyền lợi cho người dân. Cụ thể, theo Điều 204 Luật Đất đai 2013 (nay là Điều 236 Luật Đất đai 2024), người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hành vi hành chính trái pháp luật trong quản lý đất đai. Trường hợp xác định việc đấu giá, giao đất và cấp giấy chứng nhận có sai phạm, cơ quan nhà nước có trách nhiệm bố trí giao đất khác có giá trị tương đương hoặc hoàn trả tiền trúng đấu giá kèm theo bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh.
Ngoài ra, người trúng đấu giá có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của cơ quan nhà nước gây ra.
Với những vụ việc kéo dài tới 16 - 18 năm, tôi cho rằng cần áp dụng các biện pháp bảo vệ quyền lợi mang tính tổng thể, bao gồm: thanh tra toàn diện dự án đấu giá; xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân qua các thời kỳ; khẩn trương giao đất ngoài thực địa hoặc có phương án bồi thường, hoán đổi đất phù hợp; đồng thời xử lý trách nhiệm đối với các cá nhân, tổ chức liên quan theo quy định của pháp luật.
Thưa ông, đâu là giải pháp lấp những lỗ hổng trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nhìn từ bất cập ở 2 vụ việc nêu trên?
Đây là bài học rất đắt giá đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất và cần có những khuyến nghị mang tính căn cơ, hệ thống.
Trước hết, công tác chuẩn bị quỹ đất đưa ra đấu giá phải được thực hiện một cách thực chất, không hình thức. Thực tiễn 2 vụ việc cho thấy, việc tổ chức đấu giá khi chưa có đất sạch, chưa xác định chính xác vị trí ngoài thực địa là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến hệ lụy kéo dài hàng chục năm. Vì vậy, khuyến nghị các địa phương chỉ tổ chức đấu giá khi đã hoàn tất toàn bộ hồ sơ pháp lý, kỹ thuật và thực địa, tuyệt đối không “đấu giá trên giấy”.
Thứ hai, cần siết chặt trách nhiệm pháp lý của cơ quan tổ chức đấu giá và cơ quan quản lý đất đai, nhất là cần gắn đấu giá đất với cơ chế truy cứu trách nhiệm cụ thể, tránh tình trạng “hết nhiệm kỳ là xong trách nhiệm”.
Thứ ba, cần tăng cường vai trò hậu kiểm sau đấu giá, thay vì chỉ tập trung vào khâu thu tiền. Trên thực tế, nhiều địa phương coi việc người dân nộp đủ tiền trúng đấu giá là “hoàn thành nhiệm vụ”, trong khi nghĩa vụ quan trọng nhất là bàn giao đất trên thực địa. Cần bổ sung cơ chế bắt buộc bàn giao đất ngoài thực địa trong thời hạn cụ thể, có biên bản xác nhận giữa cơ quan nhà nước và người trúng đấu giá, coi đây là điều kiện hoàn tất quy trình đấu giá.
Thứ tư, cần hoàn thiện cơ chế bảo vệ người trúng đấu giá trong trường hợp rủi ro pháp lý phát sinh từ phía Nhà nước; cần quy định rõ hơn về nghĩa vụ hoán đổi đất, hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại và lãi suất trong trường hợp Nhà nước không thể giao đất theo kết quả đấu giá, nhằm bảo đảm người dân không bị “mắc kẹt” quyền lợi như trong các vụ việc nêu trên.
Cuối cùng, từ góc độ quản trị, các vụ việc này đặt ra yêu cầu phải nâng cao kỷ cương, kỷ luật trong quản lý đất đai, coi đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo nguồn thu ngân sách mà là một cam kết pháp lý nghiêm túc của Nhà nước đối với người dân. Nếu không xử lý dứt điểm và rút kinh nghiệm sâu sắc, những bất cập này không chỉ gây thiệt hại cho người trúng đấu giá mà còn làm xói mòn niềm tin của xã hội vào tính minh bạch và ổn định của chính sách đất đai.
