“Cân não” giải pháp khai thác nguồn lực từ đất đai

0:00 / 0:00
0:00
(BĐT) - Một trong những vấn đề được quan tâm nhất trong chính sách quản lý về đất đai là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư. Lựa chọn phương thức nào để giao đất, cho thuê đất là câu chuyện được thảo luận nhiều gần đây khi Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xây dựng.
Nhiều địa phương đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất để xây dựng khu nhà ở, khu đô thị thương mại… nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở của người dân, phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh: Lê Tiên
Nhiều địa phương đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất để xây dựng khu nhà ở, khu đô thị thương mại… nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở của người dân, phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh: Lê Tiên

Theo ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, các phương thức khai thác sử dụng đất của những nhà đầu tư khác nhau trên cùng một khu vực đất có thể tạo ra giá trị khác nhau. Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng cho từng thửa đất riêng lẻ đã được ấn định các thông số kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất. Người trả giá cao nhất chính là người có thể khai thác, sử dụng thửa đất đó mang lại hiệu quả cao nhất. Khi đó, tiêu chí trả giá cao nhất trở thành tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất.

Phương thức giao đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất được áp dụng phổ biến với khu đất chưa ấn định quy hoạch chi tiết, chỉ giới hạn về những chỉ tiêu sử dụng nhằm đáp ứng tốt nhất các mục tiêu phát triển. Nhà đầu tư được quyền sáng tạo các phương án quy hoạch chi tiết trong giới hạn chỉ tiêu quy hoạch chung đã được Nhà nước phê duyệt. Nhà đầu tư có đủ năng lực, có phương án sử dụng đất hợp lý, hiệu quả nhất thông qua đóng góp được nhiều nhất cho các mục tiêu phát triển sẽ được lựa chọn.

Tuy nhiên, ông Cường lưu ý với đấu giá, trên thực tế, đã xuất hiện tình trạng trả giá cao bất thường không phải vì hiệu quả mảnh đất mang lại, mà nhằm đẩy giá thị trường lên, hoặc mượn giá cao để làm gia tăng giá trị tài sản của nhà đầu tư, hợp pháp hóa cho các hoạt động huy động vốn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc tiếp cận đất đai nên dựa vào 3 yếu tố: giá đất phù hợp thị trường; dự án được xem xét cả mục tiêu kinh tế lẫn các mục tiêu bền vững; khả năng tạo giá trị đất đai tăng thêm do dự án mang lại. Từ những phân tích ưu, nhược điểm của cơ chế đấu thầu, đấu giá, ông Võ cho rằng, với các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận mà Nhà nước thu hồi đất, trong đó lợi nhuận của nhà đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì không nên tiếp cận bằng phương thức đấu giá đất, vì cơ chế này thường tạo ra giá trị đất đai trên thị trường tăng lên ngày một cao, chi phí cho đất đai ở thị trường đầu vào tăng lên cao làm cho giá hàng hóa sản xuất ra tăng theo và giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Cơ chế đấu thầu sử dụng đất là hợp lý, kể cả trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng, vì có tính khả thi hơn trong giải quyết nhà ở cho người dân; có chỗ đứng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) trong tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phù hợp. Khi áp lực của việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá cao không còn, bộ máy quản lý sẽ tập trung vào khả năng thu từ giá trị tăng thêm của đất trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư.

Chia sẻ với Báo Đấu thầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu quan điểm, một khu đất đủ điều kiện đưa ra đấu giá, nhưng địa phương có thể quyết định đấu giá hay đấu thầu, tùy thuộc vào mục tiêu của địa phương. Muốn thu giá trị đất đai cao, tăng nguồn thu nhanh cho ngân sách nhà nước hay là muốn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án hiệu quả, thu được giá trị tăng thêm từ việc đầu tư dự án trên đất mang lại, đáp ứng các mục tiêu phát triển của địa phương. Ông Lê Hoàng Châu lấy ví dụ như 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã có quy hoạch 1/500 vẫn có thể lựa chọn thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Thực tế thời gian qua, nhiều địa phương đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất để xây dựng khu nhà ở, khu đô thị thương mại…, nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở của người dân, phát triển kinh tế - xã hội, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ở góc nhìn khác, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế của VCCI lưu ý đến vấn đề DNNVV gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với tinh thần tăng cường đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất, nhưng nếu tiền sử dụng đất tăng lên thì cơ hội để DNNVV tiếp cận đất đai sẽ càng thấp. Bên cạnh không để thất thoát giá trị thu được từ đất, còn phải tạo quỹ đất để phát triển sản xuất công nghiệp, tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế. Vì thế, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có chế định khác để tăng khả năng tiếp cận đất đai đối với DNNVV.

Chuyên đề

Kết nối đầu tư