|
| Chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền trúng đấu giá trong 68 lô đất tại Thanh Oai, Hà Nội được bán đấu giá thành công ngày 10/8/2024. Ảnh: Hồng Khanh |
Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội) thông tin, kết thúc thời hạn nộp tiền trúng đấu giá đối với 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội, chỉ có 13 lô đất được nộp đủ tiền trúng đấu giá. Đây đều là những lô đất có mức giá trúng thấp hơn so với các lô còn lại. Riêng lô đất có giá trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2 chưa nộp tiền trúng đấu giá và bỏ cọc.
Theo quy định, với các lô đất chưa nộp tiền trúng đấu giá, sau 120 ngày kể từ ngày kết thúc thời gian nộp tiền trúng đấu giá mới hủy kết quả nên huyện Thanh Oai vẫn chưa có phương án và thời gian đấu giá lại các lô đất này.
Trước đó ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 lô đất trên, diện tích mỗi lô dao động từ 60 - 85 m2, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.
Phiên đấu giá gây xôn xao dư luận vì số lượng người tham gia lên đến 4.600, trong đó, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Kết quả, lô góc có giá trúng đấu giá cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80 - 90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.
Sau phiên đấu giá, nhiều ý kiến đặt vấn đề, không ít người tham gia đấu giá là những nhà đầu tư, tham gia với mục đích “lướt sóng", mua bán sang tay ngay để kiếm lời và có thể sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến theo đúng kỳ vọng.
Nhiều nghi vấn về mục đích sâu xa hơn của các đối tượng này là tạo “sốt" đất, “thổi giá”; bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở khu vực và các vùng lân cận.
Trước những nghi ngại trên và diễn biến thực tế về tình trạng bỏ cọc, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh.
Chia sẻ với Báo Đấu thầu, luật sư Nguyễn Thế Truyền (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, quá trình đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức trao đổi mua bán có tính thị trường cao nhất, các bên có quyền tự do đưa ra ý chí, quan điểm của mình về giá trị của tài sản và trả giá. Khi người tham gia đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thì đã có chế tài xử phạt là mất tiền đặt trước. “Theo tôi, không nên đưa thêm các chế tài về mặt hành chính, hình sự vào mối quan hệ mua bán này”, ông nói.
Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2024 đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá, nhưng chỉ áp dụng đối với một số loại tài sản. Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Luật sư Nguyễn Thế Truyền cho rằng, quy định này chỉ áp dụng đối với 2 loại tài sản đặc biệt, đặc thù là quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và quyền khai thác khoáng sản là cần thiết và phù hợp với tính chất, quy mô của các loại tài sản đặc biệt này.
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết, 13 thửa đất nộp đủ tiền trúng đấu giá đều là những thửa đất có giá trúng đấu giá thấp trong các lô đất đấu giá. Rất có thể do hiệu ứng của phiên đấu giá, giá đất của khu vực này đã được tăng lên mức cao hơn, người trúng đấu giá một phần là do nhu cầu thật, phần khác là có nhận định giá trúng đấu giá vẫn hợp lý, chấp nhận được nên họ nộp đủ tiền để nhận đất.
Liên quan tới những tác động của giá trúng đấu giá tới công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương, ông Cường cho rằng, theo điểm b khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 2 Điều 4 Chương II Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một trong các thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất… Do vậy, về nguyên tắc, giá đất khi nộp đủ tiền trúng đấu giá, hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được xác định là thông tin đầu vào để định giá đất.
Ông Cường cho rằng, với những lô đất trúng đấu giá và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng lại có giá quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung trong khu vực (nếu có), trong quá trình xây dựng báo cáo định giá đất phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản các đợt đấu giá đất tiếp theo tại địa phương, cần được nêu đầy đủ, lập luận để loại trừ. Việc này có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng báo cáo định giá đất (vì không có quy định được loại trừ), nhưng đây là thông tin khách quan, có căn cứ theo báo chí và các chỉ đạo kiểm tra, rà soát của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thanh tra, cấp có thẩm quyền…
Theo TS. Quách Nghiêm, điều quan trọng là Luật Đất đai và các văn bản pháp lý liên quan phải đưa được giá đất đang ở tình trạng đầu cơ về giá trị thị trường hợp lý. Để xác định được giá trị thị trường của đất cần học hỏi thế giới, có công thức, quy luật tính toán giá trị phù hợp với từng mục đích sử dụng của đất đai như: đất phục vụ sản xuất, kinh doanh và đất ở..., không để giá đất đẩy đưa theo dòng tiền đầu cơ, dễ thấy nhất là tại các cuộc đấu giá, gây rối loạn thị trường và gây hoang mang như vừa qua.
