 |
| Luật Đất đai được sửa đổi theo hướng hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai và cơ chế giao đất, cho thuê đất một cách linh hoạt, đa dạng, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh: Lê Gia Khoa |
Ranh giới mờ trong một số trường hợp
Tại hồ sơ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; hầu hết các trường hợp còn lại thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên cơ sở đáp ứng các điều kiện, tiêu chí chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa phân định rõ trường hợp áp dụng đối với từng loại quỹ đất, gây lúng túng trong quá trình thực hiện.
Trong tham luận gửi tới Hội thảo lấy ý kiến Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gần đây, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những điểm nghẽn lớn nhất của môi trường đầu tư vẫn tập trung ở quá trình tiếp cận đất đai. Một trong những điểm còn vướng mắc là việc lựa chọn nhà đầu tư còn chồng chéo giữa đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất. Ngoài ra, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc đất xen kẹt… thì vẫn lúng túng không rõ đấu giá hay đấu thầu hay thỏa thuận.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra, Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải “có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án”. Quy định này chưa thật sự phù hợp với bản chất của cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và có thể làm hạn chế tính cạnh tranh của thị trường. Theo ông Phạm Thanh Tuấn, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là hai cơ chế có mục tiêu khác nhau. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm lựa chọn nhà đầu tư có phương án thực hiện dự án tối ưu thông qua việc đánh giá tổng hợp về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp kỹ thuật, phương án đầu tư và các tiêu chí khác. Ngược lại, đấu giá quyền sử dụng đất là cơ chế cạnh tranh chủ yếu về giá trên cơ sở các nhà đầu tư đã đáp ứng các điều kiện tham gia theo quy định của pháp luật. Việc tiếp tục yêu cầu kinh nghiệm phát triển dự án như một điều kiện tiên quyết vô hình trung làm cho cơ chế đấu giá mang tính chất của cơ chế đấu thầu, làm mờ ranh giới giữa hai phương thức lựa chọn nhà đầu tư mà pháp luật đã phân định.
Phân định rõ phạm vi áp dụng
Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu, quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu gia, đấu thầu; trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch. Có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý các vi phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất, nhất là trong đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Theo Bộ NN&MT, Luật Đất đai được sửa đổi theo hướng hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai và cơ chế giao đất, cho thuê đất một cách linh hoạt, đa dạng, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và từng loại hình dự án đầu tư; bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế. Chương VII Dự thảo Luật quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó Điều 56 quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 57 quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Cho ý kiến về Dự thảo, một chuyên gia đấu thầu phân tích, Điều 56 và Điều 57 chưa quy định rõ nguyên tắc phân định phạm vi áp dụng giữa hai hình thức này. Để tránh vướng mắc trong triển khai, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu sự cần thiết quy định rõ nguyên tắc: đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chỉ thực hiện đối với khu đất chưa thực hiện giải phóng mặt bằng để tránh những vướng mắc, lúng túng khi xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư.
Những điểm nghẽn lớn nhất của môi trường đầu tư vẫn tập trung ở quá trình tiếp cận đất đai. Một trong những điểm còn vướng mắc là việc lựa chọn nhà đầu tư còn chồng chéo giữa đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất. Ngoài ra, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc đất xen kẹt… thì vẫn lúng túng không rõ đấu giá hay đấu thầu hay thỏa thuận.
Ngoài ra, theo Điểm a Khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với “Dự án quy định thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn quy định tại Luật này mà được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất”; đồng thời giao HĐND cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Quy định tại Dự thảo chưa làm rõ việc HĐND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu được thực hiện đối với từng dự án cụ thể hay thông qua việc ban hành danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu như quy định của Luật Đất đai năm 2024. Do đó, Dự thảo Luật làm rõ nội dung này và rà soát, bổ sung quy định chuyển tiếp đối với danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu đã được HĐND cấp tỉnh quyết định theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, bảo đảm không gián đoạn việc tổ chức đấu thầu tại địa phương.
Cho rằng, đối với doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nhất không phải là được giao đất hay thuê đất theo hình thức nào, mà là có một cơ chế tiếp cận đất đai minh bạch, bình đẳng, chi phí hợp lý, thời gian xử lý thủ tục ngắn và có thể dự báo được, ông Nguyễn Văn Khôi khuyến nghị, sửa Luật Đất đai cần chuyển từ tư duy “giao đất” sang tư duy “tiếp cận đất đai”, nhà đầu tư có thể tiếp cận đất thông qua nhiều phương thức. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước có đất sạch, quy hoạch rõ, hạ tầng cơ bản, ví dụ đất ở, đất dịch vụ thương mại, tiêu chí lựa chọn người trả giá cao nhất. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp như TOD, khu đô thị, khu công nghiệp, dự án có yêu cầu kỹ thuật cao. Đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhiều loại đất khác nhau, cho phép xử lý theo tổng thể dự án, không chia cắt thành nhiều thủ tục riêng...
Chia sẻ với phóng viên Đấu thầu, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ NN&MT) cho biết, việc thu giá trị đất đai cao nhất khi giao đất, cho thuê đất, tức là ở đầu vào của quá trình đầu tư làm cho chi phí đầu vào về đất đai của quá trình sản xuất, kinh doanh tăng cao, giá trị sản phẩm đầu ra cao hơn so với các nước khác. Các quốc gia công nghiệp hay đang công nghiệp hóa lựa chọn nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế bất động sản và thu giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất. Sự khôn khéo là có cơ chế thu và phương thức chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm một cách bền vững và thúc đẩy nhà đầu tư tạo giá trị mới. Đối với dự án đầu tư trên đất, không phải chỉ là bán hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, mà Nhà nước phải quản lý hiệu quả sử dụng đất. Bài toán đấu thầu có ý nghĩa hơn bài toán thuần túy mang nội dung thu lợi ích kinh tế từ đất.
