 |
| Bất động sản công nghiệp cần được nhìn từ bài toán phát triển sản xuất và thu hút đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào phát triển quỹ đất. Ảnh: Lê Toàn |
Từ “China + 1” đến cuộc cạnh tranh mới
Phiên thảo luận diễn ra trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc dưới tác động của địa chính trị, thương mại, công nghệ và yêu cầu bảo đảm an toàn sản xuất. Với Việt Nam, đây là cơ hội tiếp nhận thêm các dòng vốn sản xuất, nhưng đồng thời cũng đặt ra câu hỏi về khả năng giữ được lợi thế khi các quốc gia trong khu vực cùng cạnh tranh thu hút nhà đầu tư.
Theo bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính, dòng vốn FDI có xu hướng tìm đến những địa phương đã chuẩn bị được hạ tầng công nghiệp và quỹ đất sẵn sàng. Tuy nhiên, lợi thế này đang đặt các khu công nghiệp trước yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và năng lực vận hành.
Theo định hướng được nêu tại diễn đàn, nhà đầu tư hiện không chỉ nhìn vào giá đất hay chi phí thuê. Độ ổn định của lưới điện, kết nối logistics, chất lượng nhân lực, tiêu chuẩn phát thải và khả năng đưa dự án vào hoạt động ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong lựa chọn địa điểm sản xuất.
Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng, không nên chỉ nhìn vào kết quả thu hút đầu tư hiện tại để đánh giá chu kỳ mới. Những gì được chuẩn bị trong giai đoạn 2025-2026 có thể tạo ra kết quả rõ hơn trong những năm 2027-2028.
Một tín hiệu đáng chú ý là việc các đoàn doanh nghiệp quốc tế liên tục đến khảo sát thị trường. Những chuyến đi này, theo ông Bảo, cho thấy nhà đầu tư đang tìm hiểu ngày càng kỹ hơn lợi thế của từng địa phương, thay vì chỉ nhìn Việt Nam như một điểm đến chung.
Khái niệm “China + 1” vì thế cũng đang mở rộng. Không chỉ doanh nghiệp Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu hay Mỹ tìm kiếm địa điểm sản xuất mới, các doanh nghiệp Trung Quốc cũng có nhu cầu mở rộng hoạt động ra bên ngoài. Khi lựa chọn Việt Nam, họ không chỉ tính đến thị trường trong nước mà còn hướng tới ASEAN và các chuỗi xuất khẩu.
Điều này đòi hỏi Việt Nam phải xác định rõ nhóm nhà đầu tư mục tiêu và lợi thế của từng địa phương. Theo ông Bảo, khi nhà đầu tư đã biết nhiều hơn về các địa bàn, sự phối hợp giữa các địa phương cũng trở nên quan trọng để tránh cạnh tranh theo hướng trùng lặp và phát huy tốt hơn lợi thế của từng khu vực.
Nhà đầu tư cần một hệ sinh thái, không chỉ một khu đất
Từ góc độ doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình Phú Mỹ cho rằng, bất động sản công nghiệp cần được nhìn từ bài toán phát triển sản xuất và thu hút đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào phát triển quỹ đất. Mỗi nhóm nhà sản xuất có yêu cầu khác nhau, vì vậy KCN cũng cần xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu.
Theo bà Nhi, làn sóng đầu tư mới đang đi cùng yêu cầu cao hơn về sinh thái, phát triển bền vững và ESG. Điều này buộc KCN thế hệ mới phải chuẩn bị đồng bộ hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải, môi trường và các dịch vụ hỗ trợ ngay từ đầu. Nhà đầu tư có thể chấp nhận mức giá thuê cao hơn nếu đổi lại là hạ tầng và dịch vụ tốt hơn, đồng thời rút ngắn thời gian triển khai nhà máy.
Tốc độ triển khai vì vậy trở thành một trong những vấn đề được các diễn giả đặc biệt lưu ý. Bà Nhi cho biết doanh nghiệp có thể chuẩn bị hạ tầng đến hàng rào nhà máy, nhưng quá trình triển khai vẫn phụ thuộc vào nhiều thủ tục. Các thủ tục về phòng cháy chữa cháy, môi trường và thiết kế cơ sở có thể mất nhiều tuần; cộng dồn các khâu liên quan, thời gian hoàn tất có thể kéo dài 3-4 tháng.
Ở phía doanh nghiệp sản xuất, ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Stavian nhấn mạnh, doanh nghiệp cần biết rõ khi nào có đất, khi nào hạ tầng hoàn thành và khi nào có thể đưa nhà máy vào vận hành. Với một dự án sản xuất, mỗi tháng chậm tiến độ đều có thể tác động đến kế hoạch đầu tư, sản xuất và chuỗi cung ứng.
Theo ông Tuấn Anh, lợi thế về vị trí và chuỗi cung ứng vẫn là điểm mạnh của Việt Nam, nhưng yêu cầu về nhân lực cũng đang thay đổi. Các dự án công nghệ cao có thể không sử dụng quá nhiều lao động nhưng cần lực lượng có kỹ năng cao hơn. Do đó, kết nối giữa doanh nghiệp với các trường đại học và cơ sở đào tạo tại địa phương sẽ ngày càng quan trọng.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam nhìn nhận, cùng với chi phí lao động, nhà đầu tư ngày càng tính đến tổng chi phí vận hành, độ ổn định của nguồn điện, chi phí xây dựng và thời gian triển khai dự án. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả nhà máy trong suốt vòng đời đầu tư.
Nhìn từ toàn bộ phiên thảo luận, câu chuyện của Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu không còn dừng ở việc có thêm bao nhiêu quỹ đất công nghiệp hay thu hút được bao nhiêu dự án. Vấn đề quan trọng hơn là khả năng biến lợi thế về vị trí thành một nền tảng sản xuất có thể vận hành ổn định và mở rộng.
Điều đó cũng lý giải vì sao cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang chuyển từ “có đất” sang “có thể giúp doanh nghiệp đi vào sản xuất nhanh đến đâu”. Khi năng lượng, logistics, môi trường, nhân lực, thủ tục và công nghệ trở thành một phần của quyết định đầu tư, năng lực cung cấp một hệ sinh thái hoàn chỉnh sẽ ngày càng quyết định sức hút của Việt Nam trong chu kỳ dịch chuyển sản xuất tiếp theo.
