 |
| Xu hướng “flight-to-quality” đã trở thành tiêu chí cốt lõi trong quyết định thuê của doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia. |
Nhu cầu thuê đổi chất: Từ mở rộng diện tích sang nâng chuẩn không gian
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, đến quý IV/2025, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM (trước sáp nhập) đạt khoảng 663.000 m², đến từ 19 tòa nhà. Trong quý, thị trường không ghi nhận thêm dự án mới gia nhập, song tỷ lệ trống vẫn cải thiện ở cả khu trung tâm và ngoài trung tâm, cho thấy khả năng hấp thụ đang dần ổn định trở lại.
Diện tích hấp thụ thuần tại khu trung tâm đạt khoảng 6.000 m² trong quý, nâng tổng mức hấp thụ cả năm lên hơn 35.000 m². Khu vực ngoài trung tâm ghi nhận hơn 13.000 m² trong năm. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định, những con số này phản ánh một thực tế quan trọng: nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM không suy giảm, mà đang được chọn lọc và định hình lại.
Đáng chú ý, mức cải thiện tỷ lệ trống không diễn ra đồng đều. Tại khu trung tâm, tỷ lệ trống giảm về mức 19% trong quý IV/2025, trong khi khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giảm mạnh từ 28,5% xuống 21,9%. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn về chất lượng tài sản.
Ở chiều giá thuê, văn phòng hạng A tại khu trung tâm duy trì mức chào thuê gộp bình quân 64,7 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 1,1% so với cùng kỳ. Khu vực ngoài trung tâm giữ ở mức 36,2 USD/m²/tháng. Giá thuê ổn định cho thấy cạnh tranh không nằm ở việc giảm giá, mà ở khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.
Nhận định về xu hướng này, ông Will Trần, Trưởng bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp của JLL Việt Nam cho rằng, thị trường văn phòng TP.HCM đang bước ra khỏi pha phục hồi mang tính chu kỳ để chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc dài hạn. Theo ông, xu hướng “flight-to-quality” đã trở thành tiêu chí cốt lõi trong quyết định thuê của doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia.
“Khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà có hạ tầng công nghệ tốt, thiết kế linh hoạt và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững. Khi nguồn cung mới gia nhập từ năm 2026, áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng rõ rệt, nhất là đối với những tài sản đã vận hành lâu năm nhưng chậm cải tiến”, ông Will Trần đánh giá.
Văn phòng hạng A trước “bài kiểm tra” IFC: Không nâng cấp sẽ bị đào thải
Sự chuyển dịch của thị trường văn phòng diễn ra song song với bối cảnh thể chế mới, đặc biệt là việc Chính phủ ban hành Nghị định 326/2025/NĐ-CP về trung tâm tài chính quốc tế. Khi TP.HCM xác định Thủ Thiêm là lõi IFC, yêu cầu đối với hạ tầng văn phòng cho thuê cũng được nâng lên một chuẩn mới.
Theo ông Trương Minh Huy Vũ, Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM, không gian làm việc trong khu vực IFC không chỉ đáp ứng nhu cầu thuê truyền thống, mà phải đủ năng lực tích hợp vào hệ sinh thái tài chính toàn cầu. Điều này bao gồm hạ tầng số, tiêu chuẩn bền vững, khả năng vận hành minh bạch và hỗ trợ hiệu quả cho các định chế tài chính quốc tế.
Thực tế cho thấy, nhiều tập đoàn tài chính, công nghệ tài chính và doanh nghiệp đa quốc gia khi cân nhắc đặt trụ sở hoặc mở rộng hoạt động tại TP.HCM không chỉ quan tâm đến ưu đãi chính sách, mà còn đặt yêu cầu rất cao đối với chất lượng không gian làm việc. Văn phòng, trong trường hợp này, trở thành một phần của năng lực cạnh tranh thể chế.
Theo JLL, từ năm 2026, khu vực trung tâm TP.HCM dự kiến đón thêm hơn 100.000 m² không gian làm việc cao cấp và xanh. Nguồn cung mới sẽ giúp nâng mặt bằng chất lượng chung của thị trường, nhưng đồng thời tạo áp lực lớn lên các tòa nhà hiện hữu.
Trong bối cảnh đó, rủi ro lớn nhất không nằm ở dư cung, mà ở sự lệch pha chất lượng. Những tài sản không đáp ứng được chuẩn mực mới có thể rơi vào tình trạng “trống cơ cấu”, dù tổng cầu vẫn tồn tại. IFC, vì vậy, trở thành bài kiểm tra rõ rệt đối với thị trường văn phòng hạng A: chỉ những tòa nhà đủ năng lực tái định vị, nâng cấp và tiệm cận chuẩn mực quốc tế mới giữ được sức hút dài hạn.
Nhìn tổng thể, sự phục hồi của thị trường văn phòng TP.HCM cuối năm 2025 không còn mang tính ngắn hạn theo chu kỳ. Đây là giai đoạn chuyển pha, nơi văn phòng hạng A dần được định vị như một cấu phần hạ tầng chiến lược của trung tâm tài chính quốc tế – và quá trình sàng lọc mới chỉ bắt đầu.
