 |
| Ở từng dự án và khu vực cụ thể, giá bán vẫn giữ nguyên, chưa ghi nhận tín hiệu giảm. Ảnh: Bảo Tín |
Chỉ mới là hiệu ứng số liệu
Báo cáo Quý 2/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong giai đoạn 2024 và quý I/2025 đạt khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các địa phương mới sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức giá phổ biến quanh 40 triệu đồng/m², đa số dự án dưới ngưỡng này.
Khoảng cách lớn giữa TP.HCM cũ và khu vực sáp nhập khiến giá trung bình toàn thành phố có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô mới. Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam - nhấn mạnh: “Đây chỉ là hiệu ứng số liệu, không phản ánh biến động giá thực tế ở từng dự án. Thị trường chưa ghi nhận thay đổi cụ thể sau sáp nhập, các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc thù dân cư vẫn quyết định giá bán".
Một nguyên nhân quan trọng giữ giá nhà ở ở mức cao là chi phí đất - yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc chi phí phát triển dự án. Khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ giảm và việc rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn trong quá trình nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa điều chỉnh, khả năng giảm giá bán là hạn chế.
Thêm vào đó, nguồn cung khan hiếm tiếp tục tạo sức ép. Trong giai đoạn 2021 - 2025, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ, song đến nay mới hoàn thành khoảng 56.000 căn (24% kế hoạch), thiếu gần 179.000 căn.
Riêng trong Quý 2/2025, nguồn cung mới đạt chưa đến 2.000 căn, tăng 38% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt hơn 6.000 căn hộ, mức được đánh giá là khiêm tốn trong bối cảnh nhu cầu ở thực gia tăng mạnh tại các khu vực đông dân cư và có hạ tầng phát triển.
Trung và dài hạn phụ thuộc quy hoạch, pháp lý và tín dụng
Theo Savills, việc xác lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và việc triển khai đồng bộ các bộ luật mới, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Sau khi địa giới được tổ chức lại, hệ thống quy hoạch của 63 tỉnh thành công bố giai đoạn 2023 - 2024 cần rà soát, điều chỉnh để phù hợp với cấu trúc hành chính mới.
Việc phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp đến khung giá đất cũng như định hướng phát triển dự án. Đồng thời, cải thiện thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình cấp phép được coi là yếu tố then chốt nhằm tăng nguồn cung, góp phần cân bằng thị trường.
Savills cũng nhấn mạnh rằng trong bối cảnh cấu phần chi phí chưa thay đổi, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo quy luật cung - cầu, cùng với tác động từ lãi suất và tín dụng. Bà Hương nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ duy trì ổn định trong 6 tháng cuối năm. Đây là yếu tố then chốt hỗ trợ người mua nhà quay lại thị trường, đồng thời giúp chủ đầu tư tự tin phát triển dự án và triển khai chính sách bán hàng".
Triển vọng 6 tháng cuối năm 2025 được Savills đánh giá là tăng trưởng theo hướng ổn định và bền vững, với điều kiện bảo đảm đồng thời ba yếu tố: cân đối cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Khi những nền tảng này được duy trì, thị trường bất động sản TP.HCM có thể phát triển dài hạn, ổn định và bền vững.
