 |
| Nhiều ý kiến cho rằng, song song với việc khai thác hiệu quả quỹ đất, TP.HCM cần sớm triển khai các chính sách điều chỉnh bảng giá đất linh hoạt, minh bạch. Ảnh: Gia An |
Nguồn thu kỷ lục từ đất đai sau hợp nhất
Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, trong năm 2025, Thành phố dự kiến thu hơn 86.000 tỷ đồng từ hoạt động xác định giá đất cụ thể cho 153 công trình, dự án trên địa bàn.
Trong số này, 9 dự án đã được phê duyệt mang về hơn 52.599 tỷ đồng, đáng chú ý có: Khu phức hợp Thủ Thiêm (Quận 2 cũ) với 16.190 tỷ đồng; Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ với 27.317 tỷ đồng. Các dự án khác phân bổ tại nhiều phường, xã cũng đang tiếp tục thẩm định.
Ngoài khu vực trung tâm, các địa phương vừa hợp nhất vào TP.HCM cũng góp phần đáng kể. Bình Dương dự kiến mang về khoảng 15.445 tỷ đồng, còn Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 1.098 tỷ đồng trong năm 2025.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM hiện đang gấp rút xây dựng bảng giá đất thống nhất cho toàn Thành phố sau hợp nhất, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm đảm bảo công tác quản lý đất đai, định giá và thu ngân sách đồng bộ trên phạm vi rộng, với 168 đơn vị hành chính cấp phường, xã, đặc khu.
Theo chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển, kết quả tích cực này có được nhờ một loạt cải cách pháp lý như tháo gỡ tình trạng ách tắc kéo dài ở nhiều dự án, áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới, giúp quá trình xác định tiền sử dụng đất minh bạch hơn. Ông cho rằng, việc thu ngân sách từ đất tăng mạnh là tín hiệu phản ánh sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Thách thức cân bằng lợi ích
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, các chuyên gia cho rằng nguồn thu kỷ lục từ đất cũng tiềm ẩn nhiều thách thức.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) lưu ý, bảng giá đất mới của TP.HCM đã tiệm cận khoảng 70% giá thị trường, khiến mức thu tiền sử dụng đất tăng đột biến. Theo ông, khi chi phí đất tăng quá cao, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong triển khai dự án, còn người dân sẽ chịu gánh nặng chi phí lớn hơn.
Liên quan đến chủ đề này, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Đại học Fulbright cũng cho rằng, cải cách pháp lý đã giúp các giao dịch đất đai sôi động trở lại. Tuy nhiên, chi phí đất tăng cao khiến khả năng tiếp cận đất của doanh nghiệp và nhà đầu tư vừa và nhỏ bị hạn chế. Nếu thiếu cơ chế hỗ trợ phù hợp, chi phí này sẽ được đẩy sang người mua nhà, làm giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Ở góc nhìn chính sách, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp.
Việc TP.HCM dự kiến thu hơn 86.000 tỷ đồng từ đất trong năm 2025 chắc chắn giúp Thành phố có thêm nguồn lực mạnh để đầu tư hạ tầng, cải thiện dịch vụ công và thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhấn mạnh không nên coi đây là giải pháp bền vững nếu thiếu cơ chế điều tiết linh hoạt.
Nguồn thu từ đất có tính chất “không lặp lại”, phụ thuộc nhiều vào quy mô và tiến độ phê duyệt dự án. Nếu chỉ dựa quá nhiều vào khoản thu này, ngân sách sẽ thiếu ổn định. Thêm vào đó, chi phí sử dụng đất cao sẽ làm giá nhà và chi phí đầu tư tăng, kéo theo hệ quả tiêu cực cho thị trường bất động sản và đời sống người dân.
Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, song song với việc khai thác hiệu quả quỹ đất, TP.HCM cần sớm triển khai các chính sách điều chỉnh bảng giá đất linh hoạt, minh bạch; đồng thời đa dạng hóa nguồn thu, từ thuế tài sản, phát triển kinh tế dịch vụ đến công nghiệp công nghệ cao, để tránh phụ thuộc quá lớn vào đất đai.
Nguồn thu kỷ lục từ đất đai trong năm 2025 vừa cho thấy tiềm năng khai thác nguồn lực to lớn, vừa phản ánh nỗ lực cải cách quản lý của TP.HCM. Nhưng như cảnh báo của nhiều chuyên gia, điều quan trọng là phải đi kèm giải pháp điều tiết hợp lý để vừa đảm bảo ngân sách, vừa duy trì môi trường đầu tư và phát triển bền vững thị trường bất động sản.
