 |
| Dự báo năm 2026, bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc, không đồng đều |
Kỳ vọng cải thiện nhưng chưa thể bứt phá
Theo dự báo của DKRA, thị trường đất nền trong quý III/2025 sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, với lượng sản phẩm mở bán chỉ dao động khoảng 80 - 120 nền, chủ yếu tại Đà Nẵng (cũ) và Quảng Nam (cũ). Dù vậy, thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi, tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, có kết nối hạ tầng tốt. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tiếp tục neo cao do ảnh hưởng từ chi phí đầu vào và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo dao động từ 1.500 - 2.500 căn, tập trung ở các khu vực trung tâm cũ như Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu hàng hóa. Tuy nhiên, sức cầu chưa thể bứt phá, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp vẫn ở mức trung bình. Thị trường được kỳ vọng sẽ có động lực mới khi Nghị quyết về Trung tâm hành chính quốc tế được triển khai tại Đà Nẵng.
Phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến có nguồn cung tăng nhẹ, khoảng 100 - 200 căn. Các chính sách chiết khấu và hỗ trợ thanh toán tiếp tục được duy trì. Thanh khoản sẽ chủ yếu đến từ các sản phẩm đã bàn giao, pháp lý hoàn thiện và vị trí thuận tiện.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường nhiều khả năng tiếp tục trầm lắng. Nguồn cung mới gần như không xuất hiện do tâm lý thận trọng của chủ đầu tư. Thanh khoản vẫn khó khăn, mặt bằng giá duy trì ổn định. Các chính sách ưu đãi về tài chính như giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu.
Vẫn theo DKRA, trước đó trong quý II/2025, thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận có những cải thiện rõ rệt ở một số phân khúc, nhưng chưa đủ để tạo đà phục hồi đồng bộ.
Phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 23% so với cùng kỳ 2024, nhưng sức cầu tăng 50%. Mức tiêu thụ đạt khoảng 15% nguồn cung, giá sơ cấp tăng 6 - 8% so với cuối năm 2024. Giá trên thị trường thứ cấp tăng 7%, đặc biệt ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.
Căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 19%, chủ yếu đến từ quận Hải Châu và Sơn Trà (cũ). Tỷ lệ hấp thụ đạt 55%, cho thấy lực cầu có tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại sự lệch pha khi căn hộ hạng A và hạng sang chiếm đến 77% tổng cung. Giá thứ cấp tăng nhẹ từ 2 - 6%.
Nhà phố/biệt thự có mức tăng cung mới 2,3 lần so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ Quảng Nam và TP. Huế. Tuy nhiên, 88% lượng hàng vẫn là từ tồn kho cũ. Lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 1,3 lần, giá sơ cấp tăng 10%, thứ cấp tăng 4%.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng. Biệt thự nghỉ dưỡng giảm cung khoảng 3%, tiêu thụ kém, trong đó Đà Nẵng (cũ) là điểm sáng duy nhất về thanh khoản. Phân khúc shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch mới, condotel giảm cung 1% và sức cầu vẫn ở mức rất thấp. Giá sơ cấp ở các phân khúc nghỉ dưỡng không có biến động lớn.
Sáp nhập địa giới: Tạo lực đẩy phát triển đô thị liên vùng
Sau khi sáp nhập địa giới hành chính cấp tỉnh, Quảng Nam và Đà Nẵng chính thức "về một nhà" sau 28 năm chia tách. Cũng từ đây, không gian đô thị được mở rộng và việc kết nối vùng đô thị Đà Nẵng - Hội An - Tam Kỳ - Huế trở nên thuận lợi, tạo nên trục động lực kinh tế - đô thị liên tỉnh, thúc đẩy nhu cầu nhà ở, đầu tư nghỉ dưỡng và thương mại.
Một chuyên gia tại Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn quốc gia nhận xét, nếu hình thành được mô hình đại đô thị xuyên tỉnh, Đà Nẵng sẽ thoát khỏi thế “đô thị bị kìm chân bởi địa giới”, vốn là rào cản lớn suốt hơn hai thập niên qua.
Đó cũng chính là cơ sở cho việc kéo giãn áp lực dân cư khỏi các khu trung tâm Đà Nẵng, đồng thời mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở ven đô, khu đô thị sinh thái tại Điện Bàn, Duy Xuyên (Quảng Nam) hoặc Hương Thủy (Huế).
Đặc biệt, tới đây khi dòng vốn đầu tư công và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay, cảng biển, cao tốc, mở rộng sân bay Đà Nẵng, đường ven biển được kích hoạt mạnh, thị trường bất động sản miền Trung sẽ có nhiều cải thiện rõ rệt.
Các đơn vị môi giới cho biết, thời gian qua, nhiều khách hàng đầu tư cá nhân ở TP.HCM và Hà Nội đang quan sát rất kỹ thị trường nhà phố đã bàn giao và có pháp lý hoàn thiện ở Đà Nẵng, nhất là khu vực quận Hải Châu (cũ). Dù chưa mạnh dạn mua trong thời điểm này, nhưng rõ ràng thị trường đang đi vào vùng giá hợp lý hơn cho đầu tư dài hạn.
Dự báo năm 2026, bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc, không đồng đều. Các phân khúc tiềm năng sẽ là nhà phố trung tâm, căn hộ hạng A tại Hải Châu - Sơn Trà, biệt thự ven biển đã bàn giao, có pháp lý rõ ràng.
Khu vực phát triển mạnh chủ yếu ở ven đô Đà Nẵng, Nam Hội An, vùng đệm đô thị Huế nếu quy hoạch liên vùng được thông qua. Mức tăng giá bất động sản dự kiến trung bình 5 - 10%/năm với sản phẩm chất lượng, khó có đột biến trên diện rộng.
Theo một số chuyên gia tài chính - bất động sản, việc triển khai Trung tâm hành chính quốc tế có thể là “chìa khóa vàng” cho một chu kỳ tăng trưởng mới tại Đà Nẵng. Nếu chính sách được triển khai quyết liệt và nhất quán, làn sóng đầu tư thứ cấp và nhu cầu ở thực sẽ bùng nổ trở lại từ cuối 2025 đến đầu 2026.
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group nhận định, Đà Nẵng vẫn là điểm sáng trên bản đồ bất động sản miền Trung, nhưng đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Những sản phẩm có pháp lý tốt, vị trí trung tâm và hạ tầng hoàn chỉnh sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.
