|
| Một trong những e ngại lớn khi tham gia đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất là số tiền sử dụng đất phải nộp không biết sẽ là bao nhiêu. Ảnh: Tiên Giang |
Đó là câu chuyện mà một nhà đầu tư dự án có sử dụng đất tại Hải Dương chia sẻ với Báo Đấu thầu. 2 dự án của Công ty có quy mô khoảng 10 ha/dự án, trúng thầu năm 2019. Nhà đầu tư đã ứng chi phí giải phóng mặt bằng, mỗi dự án khoảng 30 - 40 tỷ đồng. Tháng 3/2021, Nhà đầu tư được giao đất, tuy nhiên, Tỉnh chưa tính tiền sử dụng đất ngay. Theo tính toán của Nhà đầu tư, tại thời điểm giao đất, tiền sử dụng đất của 2 dự án khoảng 500 - 600 tỷ đồng nếu tính theo giá đất thị trường. Đến tháng 10/2023, tỉnh Hải Dương thông báo tiền sử dụng đất 2 dự án lên đến hơn 1.000 tỷ đồng. Phương pháp tính tiền sử dụng đất của Tỉnh là phương pháp thặng dư, tài sản so sánh là kết quả đấu giá một số lô đất có kết quả cao bất thường trong huyện, có diện tích nhỏ 100 - 200 m2, vị trí thuận lợi, hạ tầng đã xong. Số tiền này vượt quá khả năng của Nhà đầu tư, vượt mọi tính toán ban đầu khi tham gia dự án và Nhà đầu tư không có cách nào đóng được để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Đây không chỉ là câu chuyện của 1 nhà đầu tư. Tháng 10/2023, 13 doanh nghiệp bất động sản có dự án đầu tư sử dụng đất tại Hải Dương đã có văn bản gửi Tổ công tác của Thủ tướng phản ánh khó khăn về vấn đề tiền sử dụng đất. Theo các nhà đầu tư, các dự án của họ đã được giao đất cách đây từ 2 - 4 năm. Tuy nhiên, sau khi giao đất, các dự án chưa được cơ quan nhà nước xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp ngay. Đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của nhà đầu tư.
Các nhà đầu tư cho biết, tại thời điểm dự thầu, đã đề xuất dự thầu dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu, trong đó có Quyết định số 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 (QĐ 3311) của UBND tỉnh Hải Dương về quy định chung một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất. Đến ngày 7/11/2022, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất thay thế cho QĐ 3311 và áp dụng cho toàn bộ các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất, làm thay đổi toàn bộ số liệu tính toán của các nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu dự án, thay đổi nội dung hồ sơ mời thầu và hợp đồng dự án. Tiền sử dụng đất của các dự án theo Hướng dẫn 3324 lớn hơn 150% so với QĐ 3311.
“Hiện nay, các dự án không khả thi, doanh thu theo tính toán giả định tại phương án xác định tiền sử dụng đất của cơ quan quản lý cao bất thường so với thị trường. Các dự án bị đình trệ, kéo dài phát sinh chi phí lãi vay, nợ xấu”, các nhà đầu tư phản ánh và đề xuất UBND tỉnh Hải Dương xem xét lại tiền sử dụng đất. Sau đó, UBND tỉnh Hải Dương có thông cáo báo chí, khẳng định tính toán của Tỉnh là phù hợp, yêu cầu các nhà đầu tư nhanh chóng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trao đổi với Báo Đấu thầu ngày 24/1/2024, một nhà đầu tư cho biết mới nộp được một phần rất nhỏ tiền sử dụng đất, đã chậm nộp 3 tháng, chịu phạt 0,03%/ngày nộp chậm.
Không riêng Hải Dương, nhiều nhà đầu tư có dự án ở địa phương khác cũng gặp khó khăn này. Ông Đoàn Tiến Lập, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hòa Bình cho biết tại một hội thảo, một số dự án của Tỉnh khi tính tiền sử dụng đất xong, có dự án lên đến hơn 1.000 tỷ đồng, nhà đầu tư khó khăn không thể nộp được, chấp nhận nộp phạt.
Trao đổi với Báo Đấu thầu, nhiều nhà đầu tư cho biết, một trong những e ngại lớn khi tham gia đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất là số tiền sử dụng đất phải nộp không biết sẽ là bao nhiêu, vì đây là chi phí lớn nhất khi thực hiện dự án.
Đã tham gia đấu thầu tại nhiều địa phương, ông Lê Tuấn Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Telin cho rằng, câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay rất cảm tính và rủi ro cho người thực hiện, dẫn đến tâm lý né tránh, chậm trễ xác định. Nếu định giá thấp sẽ thất thoát tiền của Nhà nước hoặc ưu ái cho nhà đầu tư, còn định giá cao thì nhà đầu tư không làm được. Trên thực tế, có nhiều địa phương không dám định giá, dẫn đến kéo dài thời gian nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để thực hiện dự án, và cũng có không ít nhà đầu tư thua lỗ, thậm chí phá sản vì đã đầu tư giải phóng mặt bằng mà lại không thể nộp được tiền sử dụng đất, không hoàn thiện được các thủ tục đầu tư.
“Về quan điểm kinh tế, chúng tôi thiết nghĩ Nhà nước không nên tập trung quá vào việc thu nhiều tiền đất ngay từ đầu, mà thu hợp lý để các dự án khả thi về mặt kinh tế, như vậy mới có nhiều dự án ra đời. Khi có nhiều dự án Nhà nước mới thu được nhiều tiền cho ngân sách bằng các công cụ thuế”, ông Lê Tuấn Hải nêu quan điểm.
