 |
| Dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc thay vì lan tỏa trên toàn thị trường. Ảnh: Internet |
Từ "mua mới" sang "mua đúng"
Nếu vài năm trước, nhiều nhà đầu tư tìm đến Đà Nẵng với kỳ vọng đón đầu các đợt tăng giá của đất nền và những dự án vừa mở bán, thì sau chu kỳ điều chỉnh kéo dài, tiêu chí xuống tiền đã thay đổi. Thay vì đặt câu hỏi "dự án nào mới?", người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến "dự án nào đáng đầu tư".
Xu hướng này thể hiện khá rõ ở phân khúc căn hộ. Thị trường đang được dẫn dắt bởi những dự án có sức hút như The Filmore Da Nang đã đi vào vận hành và Sun Symphony Residence đang mở bán. Tuy nhiên, sức mua không phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng bảo đảm và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.
Báo cáo quý II/2026 của DKRA Consulting cho thấy, thị trường đang có dấu hiệu phục hồi khi nguồn cung sơ cấp tăng 47% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới tăng 2,2 lần. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 88% tổng nguồn cung sơ cấp và 93% lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, giao dịch vẫn mang tính chọn lọc khi hơn 93% lượng tiêu thụ tập trung tại các dự án mới do những chủ đầu tư lớn phát triển.
Đáng chú ý, phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung và 46% lượng giao dịch toàn thành phố. Điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những khu vực đã hình thành hệ sinh thái du lịch, dịch vụ và có tiềm năng khai thác rõ ràng, thay vì phân bổ dàn trải như các giai đoạn trước.
Một diễn biến khác cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi đầu tư là sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá bán sơ cấp tăng khoảng 2% so với quý trước, thì giá bán thứ cấp giảm khoảng 6%, cho thấy một bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận trước áp lực chi phí vốn và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, sau giai đoạn điều chỉnh, nhà đầu tư không còn chạy theo tâm lý đám đông mà trở nên thận trọng hơn trong quá trình lựa chọn sản phẩm. Pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế đang là những tiêu chí được cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền. Dù thanh khoản cải thiện, sức cầu vẫn có dấu hiệu chững lại trong những tháng cuối quý khi lãi suất duy trì ở mức cao, khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định đầu tư.
Xu hướng này cũng phù hợp với góc nhìn của Savills về sự thay đổi trong hành vi đầu tư bất động sản. Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ cách đánh giá tài sản dựa trên tuổi đời công trình sang "vòng đời giá trị". Một bất động sản không còn được xem là hấp dẫn chỉ vì mới hoàn thành, mà bởi khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền và thích ứng với nhu cầu của thị trường trong nhiều năm sau đó.
Chất lượng trở thành "thước đo" mới
Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Nếu trước đây thị trường chủ yếu cạnh tranh bằng vị trí hoặc kỳ vọng tăng giá, thì nay chất lượng dự án trở thành yếu tố tạo khác biệt.
CBRE Việt Nam nhận định thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nguồn cung ngày càng hướng đến nhóm sản phẩm chất lượng cao. Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở thời điểm mở bán, mà ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng và khai thác lâu dài của khách hàng.
Đại diện một đơn vị phân phối bất động sản tại Đà Nẵng cho biết lượng khách đến tìm hiểu dự án trong nửa đầu năm 2026 đã cải thiện so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thay vì quan tâm nhiều đến mức chiết khấu hay khả năng tăng giá trong ngắn hạn, khách hàng hiện tập trung vào hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng, đơn vị quản lý vận hành và khả năng khai thác cho thuê. Nhóm khách đến từ Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nhưng xu hướng phổ biến là tích lũy tài sản dài hạn hoặc kết hợp nghỉ dưỡng với khai thác lưu trú.
Ở góc độ dài hạn, Đà Nẵng được kỳ vọng hưởng lợi từ nhiều động lực tăng trưởng mới như Khu thương mại tự do (FTZ), Cảng Liên Chiểu, định hướng phát triển Trung tâm tài chính quốc tế và việc mở rộng không gian phát triển sau khi hợp nhất với Quảng Nam. Đây được xem là nền tảng hỗ trợ nhu cầu đối với phân khúc căn hộ trong những năm tới.
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường khó lặp lại những đợt tăng giá nóng như các chu kỳ trước. Thay vào đó, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng tốt và khả năng khai thác bền vững. Khoảng cách giữa các dự án dẫn dắt thị trường và phần còn lại vì thế sẽ ngày càng rõ nét.
Có thể nói, câu chuyện của thị trường căn hộ Đà Nẵng không còn là "mua căn hộ ở đâu", mà là "mua căn hộ như thế nào". Người mua đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng", lựa chọn những tài sản có khả năng giữ giá, tạo dòng tiền và thích ứng với nhu cầu của thị trường trong dài hạn. Đó cũng có thể là xu hướng định hình phân khúc căn hộ Đà Nẵng trong chu kỳ phát triển tiếp theo.
