 |
| Thị trường khách sạn đang phục hồi, nhưng chưa đủ để hình thành một chu kỳ tăng trưởng thực sự. Ảnh: Internet |
Tuy nhiên, đằng sau các con số ấn tượng về du lịch, thị trường đầu tư khách sạn lại đang đối mặt với một nghịch lý cốt lõi: tỷ suất sinh lời của các giao dịch chỉ đạt 6–7,5%, thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng 8–9% mà các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp mong muốn. Khoảng cách này phản ánh những rào cản và thách thức tiềm ẩn mà dòng vốn đang tìm kiếm cơ hội phải đối mặt.
Tăng trưởng khách mạnh, lợi suất vẫn "nhích nhẹ"
Sự hồi phục du lịch giúp TP.HCM và Hà Nội đạt hiệu suất vận hành vượt mức năm 2019, kéo theo công suất phòng cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao Bộ phận Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng châu Á của JLL, lợi suất chỉ nhích nhẹ, đặt ra câu hỏi liệu tăng trưởng khách có thực sự chuyển hóa thành tăng trưởng giá trị tài sản một cách tương xứng hay không.
Có ba nguyên nhân chính khiến lợi suất chưa thể bật lên mạnh mẽ.
Thứ nhất, loại hình tài sản giao dịch chủ yếu vẫn là các khách sạn trung tâm đã vận hành lâu năm, là tài sản "ổn định nhưng khó đột phá," dẫn đến biên lợi nhuận bị giới hạn.
Thứ hai, chi phí vốn vẫn neo ở mức cao. Dù lãi suất thị trường có xu hướng giảm, nhiều khoản vay dài hạn của chủ khách sạn vẫn duy trì ở mức 8–9%/năm – ngang bằng với lợi nhuận kỳ vọng. Điều này tạo áp lực lớn lên giá mua, khiến nhà đầu tư khó chấp nhận mức lợi suất dưới ngưỡng này.
Thứ ba, sự phục hồi chưa đồng đều. Trong khi hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng mạnh, nhiều thị trường du lịch thuần nghỉ dưỡng khác đang đối mặt với áp lực nguồn cung lớn, khiến giá phòng và công suất chưa thể trở lại mức trước dịch.
Pháp lý mới: Cơ hội kèm chi phí tuân thủ và rủi ro biến động
Báo cáo cũng nhấn mạnh những cải cách pháp lý đột phá, nhưng từ góc độ nhà đầu tư, các thay đổi này mang tính hai mặt.
Luật Đất đai 2024, cho phép điều chỉnh bảng giá đất linh hoạt theo năm, được kỳ vọng tăng tính minh bạch về chi phí đầu vào. Tuy nhiên, cơ chế cập nhật hàng năm lại khiến giá đất biến động nhiều hơn, làm giảm khả năng dự báo dòng tiền dài hạn – yếu tố cực kỳ quan trọng đối với một tài sản cần vận hành 10–20 năm như khách sạn.
Tương tự, việc giảm yêu cầu xin giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2025 giúp rút ngắn tiến độ nhưng lại đi kèm với yêu cầu năng lực quản lý kỹ thuật cao hơn để đảm bảo chất lượng công trình. Nhà đầu tư tổ chức thường thận trọng với những thay đổi này, nhất là khi họ ưu tiên tài sản vận hành ổn định chứ không phải dự án đang xây dựng.
Trong khi đó, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân (có hiệu lực đầu 2026) tạo ra chi phí tuân thủ mới, từ hệ thống bảo mật tới quản lý dữ liệu lưu trú. Đây là khoản đầu tư không nhỏ đối với nhiều khách sạn tầm trung vốn đang chịu áp lực nâng cấp cơ sở vật chất.
Thách thức cốt lõi: Chất lượng tài sản và cạnh tranh khu vực
Dòng vốn đang chờ đổ vào, nhưng theo JLL, thách thức lớn nhất vẫn là thiếu tài sản đủ tiêu chuẩn đầu tư tổ chức. Nhà đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và tài sản trung tâm – nhóm chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng nguồn cung. Phần lớn nguồn cung còn lại là khách sạn 2–3 sao, với cơ sở vật chất cũ và quản trị yếu, khó tạo lợi suất bền vững.
Ngoài ra, việc tái cơ cấu hành chính, sáp nhập từ 63 tỉnh thành thành 34 tỉnh mới từ 1/7/2025, dù là bước đi lớn nhằm tinh gọn bộ máy, lại tạo ra sự phân hóa thị trường. Các tỉnh trọng điểm du lịch được kỳ vọng hưởng lợi, nhưng nhiều địa phương mới sáp nhập có thể mất thời gian ổn định bộ máy và quy trình phê duyệt, gây chậm trễ cho các thương vụ chuyển nhượng.
Khoảng cách lợi suất 6–7,5% so với 8–9% còn phản ánh vấn đề về cạnh tranh khu vực. Mức lợi nhuận này, dù tích cực trong bối cảnh phục hồi sau dịch, vẫn chưa đủ hấp dẫn để bù đắp cho rủi ro pháp lý, thủ tục và chi phí vốn cao khi so sánh với các thị trường đã trưởng thành và ổn định hơn trong khu vực Đông Nam Á.
Ông Karan Khanijou nhấn mạnh rằng, tỷ suất 6–7,5% cho thấy thị trường khách sạn đang phục hồi, nhưng chưa đủ để hình thành một chu kỳ tăng trưởng thực sự, thay vì chỉ phản ánh sự phục hồi nhất thời của du lịch.
Để dòng vốn vào phân khúc khách sạn có thể tăng tốc và đạt kỳ vọng, thị trường cần giải quyết vấn đề cốt lõi: tăng nguồn cung khách sạn đạt chuẩn quốc tế, giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí tuân thủ, đồng thời nâng cao chất lượng vận hành trên diện rộng. Chỉ khi đó, tăng trưởng du lịch mới thực sự chuyển hóa thành tăng trưởng bền vững của giá trị tài sản.
