 |
| Thị trường đang chứng kiến một bước chuyển dịch sống còn khi mô hình bán lẻ truyền thống buộc phải thoát ly khỏi tư duy mua - bán thuần túy để hướng tới những tương tác có chiều sâu |
Nghịch lý tăng giá: Khi mặt bằng hạng A trở thành "hàng hiếm"
Số liệu từ khảo sát toàn cầu của Savills cho thấy một sự đảo chiều tâm lý rõ rệt. Nếu năm 2024, chỉ 50% chuyên gia tin vào sự tăng trưởng, thì bước sang năm 2025-2026, con số này đã vọt lên 60%. Trong khi đó, tỷ lệ người bi quan về giá thuê đã giảm mạnh từ 20% xuống chỉ còn 9%.
Tuy nhiên, sự tăng trưởng này không dàn trải cho tất cả. Nó phản ánh một thực tế khắc nghiệt: Sự phân hóa cực đoan của thị trường. Tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, Malaysia hay Ấn Độ, giá thuê mặt bằng tăng không phải vì sức mua chung tăng đột biến, mà do sự lệch pha cung - cầu ở phân khúc cao cấp.
Bà Sarah Brooks, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Toàn cầu của Savills cho rằng, tầng lớp trung lưu gia tăng và làn sóng thương hiệu quốc tế đang đổ bộ mạnh mẽ, nhưng nguồn cung mặt bằng hạng A lại "dậm chân tại chỗ". Hệ quả là tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại lõi đô thị giảm sâu, biến việc sở hữu một vị trí đắc địa trở thành cuộc đua sống còn của các nhãn hàng xa xỉ.
"Bán lẻ trải nghiệm": Vũ khí tối thượng của thế hệ Gen Z và Millennials
Tại sao khách hàng vẫn rời màn hình điện thoại để đến cửa hàng? Câu trả lời nằm ở con số 60–70% – đó là tỷ lệ khách hàng thuộc thế hệ Gen Z (nhóm người sinh từ khoảng năm 1997 đến 2012) và Millennials (Gen Y - nhóm người sinh ra từ khoảng năm 1981 đến 1996) tại các trung tâm thương mại Việt Nam hiện nay. Với nhóm này, mua sắm không còn là một "nhiệm vụ" (transaction) mà là một "sự kiện xã hội" (social experience).
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến một bước chuyển dịch sống còn khi mô hình bán lẻ truyền thống buộc phải thoát ly khỏi tư duy mua - bán thuần túy để hướng tới những tương tác có chiều sâu. Sự "tiến hóa" này biến các cửa hàng vật lý trở thành những tổ hợp đa năng, nơi tính tương tác được đẩy lên tối đa thông qua các mô hình pop-up linh hoạt hay các buổi workshop thủ công đầy tính cá nhân hóa.
Thay vì chỉ quan sát sản phẩm qua màn hình phẳng vô hồn của các sàn thương mại điện tử, khách hàng giờ đây tìm đến cửa hàng để được đánh thức mọi giác quan, từ việc chạm vào chất liệu đến cảm nhận mùi hương và tinh thần thương hiệu — những giá trị mà thuật toán không bao giờ có thể thay thế. Trong bối cảnh đó, các trung tâm thương mại đang dần định hình lại vai trò như những "quảng trường hiện đại", nơi các hoạt động ăn uống, giải trí và kết nối cộng đồng trở thành thỏi nam châm thu hút lưu lượng khách, khiến việc thanh toán hóa đơn đôi khi chỉ là kết quả phụ của một hành trình trải nghiệm trọn vẹn.
Nghiên cứu từ Censuswide càng củng cố quan điểm này: Có đến 68% Millennials khẳng định giá trị của một món đồ xa xỉ nằm ở chính trải nghiệm họ nhận được tại cửa hàng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy vận hành. Thay vì cố gắng "lấp đầy" diện tích bằng bất cứ giá nào, họ đang chuyển sang "tuyển chọn" những khách thuê có khả năng tạo ra phong cách sống và thu hút lưu lượng khách tự nhiên (footfall).
Thị trường bán lẻ 2026 sẽ không có chỗ cho những mô hình trung dung. Những cửa hàng "kiểu cũ" – lười thay đổi, thiếu tương tác – sẽ bị đào thải bởi chi phí mặt bằng tăng cao và sự thờ ơ của người trẻ. Ngược lại, những thương hiệu biết biến diện tích thuê thành một "sân khấu trải nghiệm" sẽ chiếm lĩnh được tâm trí khách hàng.
Trong kỷ nguyên số, cửa hàng vật lý không chết đi, nó chỉ đang rũ bỏ lớp vỏ "kho hàng" để trở thành nơi kể câu chuyện thương hiệu một cách chân thực nhất.
