(BĐT) - Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Chính phủ kiến nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 của Quốc hội. Nhiều ý kiến cho rằng, sau 7 năm ban hành, Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần được xem xét sửa đổi. Vấn đề này càng trở nên bức thiết hơn trong bối cảnh cộng đồng doanh nghiệp (DN) gặp rất nhiều khó khăn do Covid-19.
Việc khơi thông nguồn lực từ đất đai vừa tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp phục hồi và phát triển. Ảnh: Lê Tiên

Việc khơi thông nguồn lực từ đất đai vừa tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp phục hồi và phát triển. Ảnh: Lê Tiên

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc khơi thông nguồn lực từ đất đai vừa tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch và công bằng, tạo thuận lợi cho DN phục hồi và phát triển. Theo ông Châu, nhiều khi chỉ cần thay chữ “và” bằng chữ “hoặc” thì sẽ tháo gỡ ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước. Đơn cử như trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh, đại diện HoREA kiến nghị sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 thành: “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Chia sẻ với Báo Đấu thầu, bà Phạm Thị Bích Huệ - Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Western Pacific, giữa quy định pháp luật và thực tiễn xã hội hiện có nhiều bất cập. Quy định pháp luật chưa rõ ràng, minh bạch gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện, mỗi địa phương và mỗi thời kỳ lại có cách hiểu, suy diễn khác nhau.

Cụ thể, theo quy định pháp luật, DN thuê đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của Nhà nước một lần hoặc hàng năm. Thực tế, có những DN muốn trả tiền thuê đất một lần vì khi trả tiền hàng năm, DN không thực hiện được quyền thế chấp để triển khai dự án. Trong khi đó, có những địa phương vì muốn phân bổ nguồn thu đều cho các năm nên yêu cầu trả tiền hàng năm, có địa phương lại yêu cầu DN thanh toán một lần. “Mỗi nơi một phách” khiến cho DN bị động trong việc lựa chọn phương thức thanh toán. Để khắc phục bất cập này, pháp luật cần quy định rõ trường hợp nào được trả tiền một lần 50 năm, trường hợp nào thanh toán hàng năm, từ đó giúp DN chủ động lựa chọn, lên kế hoạch sản xuất, kinh doanh phù hợp.

Theo bà Huệ, DN logistics cũng đang vướng nhiều quy định liên quan đến đất đai. Tương tự như Grap, ngành logistics cũng có những loại hình DN sử dụng công nghệ để kinh doanh vận tải nhưng không sở hữu đội xe, kho bãi. Một số DN không đầu tư xây dựng kho bãi mà sử dụng dịch vụ cho thuê kho của các nhà phát triển hạ tầng để áp dụng công nghệ vào vận hành chuỗi kho và quản lý hàng hóa cho khách hàng. Tuy nhiên, hiện một số nhà quản lý vẫn cho rằng, hình thức cho thuê kho là hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định với số tiền rất lớn. Nếu là hình thức kinh doanh bất động sản thì rất khó hợp tác với các đối tác nước ngoài, trong khi logistics là hoạt động theo chuỗi giá trị đa quốc gia.

Đối với mô hình phát triển theo hệ sinh thái, khu công nghiệp kết hợp trung tâm logistics (hệ thống kho bãi và quản lý vận hành hàng hóa), mỗi nơi định danh kho bãi một kiểu khác nhau, nơi thì đất công nghiệp, nơi thì đất thương mại dịch vụ. Trong khi về mật độ xây dựng, đất công nghiệp tối đa là 60%, đất thương mại dịch vụ tối đa là 50%. Có khi việc định danh thay đổi hoàn toàn theo nhiệm kỳ của chính quyền địa phương. Thậm chí có trường hợp chính quyền địa phương cho phép áp dụng mật độ xây dựng của đất công nghiệp, nhưng các đoàn thanh, kiểm tra lại cho rằng không đúng, mà phải là đất thương mại dịch vụ, nếu vượt quá quy định về mật độ xây dựng thì phải phá bỏ.