 |
| Nếu nguồn cung nhà ở không sớm được tái cân bằng phù hợp với nhu cầu thực và chính sách điều tiết hiệu quả, nguy cơ “đóng băng” giao dịch trên đỉnh giá sẽ tiếp tục là thách thức lớn của thị trường trong chu kỳ mới. Ảnh: Bảo Tín |
Dấu hiệu vượt ngưỡng tăng nóng
Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã hình thành một mặt bằng mới ở mức rất cao. Cụ thể, các dự án mở bán mới đang giao dịch phổ biến trong khoảng 80 - 120 triệu đồng/m², trong khi một số dự án cao cấp và hạng sang tại khu vực trung tâm, khu Đông và các khu đô thị mới đã tiệm cận hoặc vượt 150 triệu đồng/m².
CBRE cho biết, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước, đạt bình quân gần 90 triệu đồng/m² thông thủy. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng trong năm 2025, TP.HCM (cũ) ghi nhận khoảng 7.600 căn hộ mở bán mới, tăng 50% so với năm 2024, song gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Các chuyên gia nhận định, ngưỡng “tăng nóng” được xác lập khi tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân đô thị, đồng thời làm biến mất các phân khúc giá phù hợp với nhu cầu ở thực. Nếu như vài năm trước, căn hộ trung cấp còn phổ biến ở mức 40 - 60 triệu đồng/m², thì đến nay mức giá này gần như không còn xuất hiện trong các dự án mới tại TP.HCM.
Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính - bất động sản bình luận, giá nhà tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế là điều có thể lý giải. Tuy nhiên, khi mặt bằng phổ biến đã lên 80 -120 triệu đồng/m², thậm chí 150 triệu đồng/m² ở nhiều dự án, thị trường rõ ràng đang bước vào vùng nhạy cảm về sức mua và rủi ro thanh khoản.
Ở góc nhìn cấu trúc thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting phân tích, nguồn cung mới tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền gần như vắng bóng. Điều này khiến đỉnh giá được hình thành mang tính cơ cấu, chứ không chỉ là biến động ngắn hạn.
Giao dịch chậm và kịch bản thanh khoản năm 2026
Trái ngược với đà tăng giá, thanh khoản thị trường nhà ở TP.HCM lại không cải thiện tương ứng. CBRE chỉ ra, trong quý IV/2025, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án chỉ đạt khoảng 60 - 65%, thấp hơn kỳ vọng trong bối cảnh thị trường được đánh giá là đang phục hồi.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang bắt đầu xuất hiện hiện tượng giao dịch chậm. Đây là trạng thái điển hình của “đóng băng thanh khoản trên đỉnh giá”: giá bán được neo cao, nhưng số lượng giao dịch thực tế giảm dần. Nếu kéo dài, tình trạng này sẽ tạo áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp và làm gia tăng tồn kho ở phân khúc đắt đỏ.
Bước sang năm 2026, các tổ chức nghiên cứu cho rằng, thị trường nhà ở phía Nam vẫn duy trì xu hướng tăng trưởng, song mức độ phân hóa ngày càng rõ nét. Dự báo động lực chính đến từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm sắp đi vào vận hành, cùng nhu cầu ổn định đối với các sản phẩm nhà ở chất lượng cao.
CBRE ước tính, năm 2026, khu vực các tỉnh, thành trọng điểm phía Nam có thể ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025, trong đó 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ. Tuy nhiên, giá bán sẽ không tăng đồng loạt, mà phân hóa rõ rệt giữa khu vực lõi TP.HCM và các vùng giáp ranh.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, sự đa dạng về nguồn cung và mức giá sẽ khiến thị trường cạnh tranh hơn, đồng thời kéo dài thời gian ra quyết định của người mua. Điều này đồng nghĩa với việc thanh khoản khó có thể sôi động trở lại trong ngắn hạn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, hai xu hướng sẽ tiếp tục định hình thị trường là bất động sản TOD gắn với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro và bất động sản xanh, đô thị sinh thái hướng tới phát triển bền vững.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, nếu nguồn cung nhà ở không sớm được tái cân bằng phù hợp với nhu cầu thực và chính sách điều tiết hiệu quả, nguy cơ “đóng băng” giao dịch trên đỉnh giá sẽ tiếp tục là thách thức lớn của thị trường trong chu kỳ mới.
