(BĐT) - Việc xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) theo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) và Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT (TT 06) đã cơ bản đáp ứng yêu cầu “xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường”. Tại Dự thảo Thông tư thay thế TT 06 đang được Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) xây dựng, dự kiến có một số sửa đổi, bổ sung để tạo thuận lợi hơn nữa trong triển khai, xác định giá trị m3.
Giá đất và giá trúng đấu giá các khu đất có tác động lớn đến tính giá trị m3. Ảnh chỉ mang tính minh họa. Nguồn Internet

Giá đất và giá trúng đấu giá các khu đất có tác động lớn đến tính giá trị m3. Ảnh chỉ mang tính minh họa. Nguồn Internet

Sốt đất tác động đến tính giá trị m3

NĐ 25 có hiệu lực thi hành từ 20/4/2020 và TT 06 có hiệu lực từ 5/11/2020. Điểm k khoản 2 Điều 47 N 25 quy định công thức m3 = S x G x k, trong đó S là diện tích có thu tiền đất, G là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá, k là hệ số điều chỉnh. Giá trị m3 xác định khi dự án được đưa ra đấu thầu rộng rãi, khác biệt và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo nhiều ý kiến, công thức hiện nay tại NĐ25 cũng như TT06 đã phản ánh tương đối sát diễn biến giá của thị trường thông qua bình quân tăng của đấu giá, hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư.

Giá đất và giá trúng đấu giá các khu đất có tác động lớn đến tính giá trị m3. Từ cuối năm 2020, đầu năm 2021, tình trạng sốt đất xảy ra tại một số địa phương, khiến giá trúng đấu giá nhiều khu đất tăng rất mạnh.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đấu thầu, tại một tỉnh cách Hà Nội khoảng hơn 70km, đã có đường cao tốc kết nối, thời gian di chuyển từ Trung tâm Hà Nội chưa đến 1 giờ đồng hồ, các dự án lựa chọn nhà đầu tư trước NĐ 25 giá trị m3 được Tỉnh xác định khoảng 500 triệu đồng với dự án lớn, 200 triệu đồng với dự án nhỏ. Tỉnh hiện nay đang có một số dự án sắp đưa ra lựa chọn nhà đầu tư. Theo dự kiến của cán bộ Sở Xây dựng tỉnh này, các dự án đấu thầu, khi xác định m3 sẽ phải tham chiếu tất cả các khu đất trúng đấu giá trong vòng 2 năm trở lại đây nên sẽ tính cả các kết quả đấu giá ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021. Cán bộ này cho biết, từ đầu năm 2021, giá đất tăng mạnh. Các khu đất đưa ra đấu giá, Tỉnh đã nâng giá khởi điểm lên 9 - 10 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá lên đến 22 - 24 triệu đồng/m2, chênh lệch sau trúng đấu giá 10 - 15 triệu đồng/m2. Trước sốt đất, giá khởi điểm đấu giá trung bình tầm 5 triệu đồng/m2, chênh lệch sau đấu giá chỉ khoảng 200 - 500 nghìn đồng. Giá trị G cao lên nhiều lần, vì thế giá trị m3 xác định cho các dự án mới sẽ bị tăng lên rất nhiều, có dự án lên đến hơn 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế, Tỉnh này cũng như nhiều địa phương khác trên cả nước, đến nay gần như chưa nhiều có dự án tính m3 theo TT 06 được thực hiện.

Theo bà Vũ Quỳnh Lê – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ KH&ĐT), đa số các ý kiến phản ánh về giá trị m3 cao đều xuất phát từ tình huống chuyển tiếp là dự án đã có kết quả sơ tuyển với 1 nhà đầu tư đáp ứng trước khi NĐ 25 có hiệu lực, nhưng đến nay chưa được giao đất, cho thuê đất do chưa thống nhất được về giá trị nộp ngân sách nhà nước. Về nguyên tắc, các dự án này thực hiện tiếp theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP, nhưng một số trường hợp muốn áp dụng cách tính mới cho các dự án chuyển tiếp nên có thể đã gây ra sự so sánh. Việc tính m3 theo Phụ lục V TT 06 có giá trị cao như phản ánh của một số địa phương có nguyên nhân khách quan là chênh lệch lớn sau đấu giá do có hiện tượng giá đất tăng cao trên cả nước vào đầu năm 2021. Nguyên nhân chủ quan là giá khởi điểm của các khu đất đấu giá còn thấp; và trong giai đoạn trước, khi chưa có hướng dẫn cụ thể về cách xác định m3 tại thời điểm đó, các địa phương tính giá trị m3 thấp, nhiều nơi quy định m3 = 0 đồng.

Dự kiến có điều chỉnh cho biến động bất thường

Bộ KH&ĐT đang hoàn thiện Dự thảo Thông tư hướng dẫn chi tiết lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án PPP, dự án đầu tư có sử dụng đất (Dự thảo TT), trong đó có sửa đổi về phương pháp tính giá trị 3.

Theo Dự thảo Thông tư, dự kiến chỉ quy định một cách thống nhất để tính m3. Theo bà Vũ Quỳnh Lê, Khoản 2 Điều 4 TT 06 cho phép cùng một công thức tại NĐ 25 nhưng có hai cách triển khai. Thứ nhất là địa phương tự xác định thông số đầu vào theo công thức, thứ hai là thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục V của TT 06. Theo bà Vũ Quỳnh Lê, quy định này cho phép linh hoạt trong thực hiện. Tuy nhiên, theo một số địa phương, việc có 2 cách xác định lại có thể dẫn đến lúng túng trong thực hiện.

Dự thảo TT giữ nguyên công thức xác định giá trị m3 tại Phụ lục V TT 06, dự kiến loại trừ các thông số tham chiếu trong trường hợp kết quả đấu giá có biến động bất thường...

Dự thảo mới cũng làm rõ nguyên tắc chuyển tiếp; làm rõ việc không xác định cũng như yêu cầu nhà đầu tư nộp giá trị m3 trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm; bổ sung hướng dẫn về cơ chế phân công trách nhiệm giữa các cơ quan chuyên môn tại địa phương trong việc xác định giá trị m3 trong hồ sơ mời thầu.