 |
| Các dự án khu đô thị có diện tích đất ở và đất thương mại dịch vụ cao tạo ra nguồn thu ngân sách nhà nước lớn cho địa phương thông qua đấu thầu. Ảnh: Lê Tiên |
Tại TP. Huế, ngày 18/8/2026, Dự án Khu đô thị Phú Mỹ thuộc Khu C - Đô thị mới An Vân Dương có tổng vốn đầu tư 3.046 tỷ đồng được Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và phát triển đô thị TP. Huế phát hành HSMT. Diện tích sử dụng đất của Dự án khoảng 34,66 ha, dự kiến hình thành khoảng 360 căn nhà ở dạng thấp tầng, các khu đất thương mại dịch vụ, bệnh viện 300 giường cùng các thiết chế về giáo dục, nhà văn hóa và công viên cây xanh, đáp ứng quy mô dân số khoảng 1.400 người. Dự án đang được đấu thầu rộng rãi quốc tế, thời điểm đóng thầu là 14h ngày 20/10/2026. Theo HSMT, tỷ lệ m được xác định bằng 14,84%.
Cũng tháng 8/2026, 3 dự án khu đô thị khác tại Huế được phát hành hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế. Trong đó, dự án lớn nhất là Khu đô thị phường Dương Nỗ và phường Mỹ Thượng, TP. Huế thuộc Khu C - Đô thị mới An Vân Dương có tổng vốn đầu tư dự kiến 19.680 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 150,85 ha, quy mô dân số 9.780 người, dự kiến hình thành khoảng 2.700 căn nhà ở, 3 khu dịch vụ cao tầng, 2 khu dịch vụ thấp tầng cùng các công trình dịch vụ công cộng, đóng thầu là 14h ngày 16/10/2026. Dự án Khu đô thị hai bên đường Chợ Mai - Tân Mỹ, TP. Huế thuộc Khu C - Đô thị mới An Vân Dương có tổng vốn đầu tư 5.558 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 49,39 ha, quy mô dân số g 6.500 người, đóng thầu ngày 8/10/2026. Dự án Khu đô thị phía Bắc 1, phường Hương An và phường Kim Trà, TP. Huế, có tổng vốn đầu tư 4.110 tỷ đồng, đóng thầu vào 14h ngày 22/9/2026.
Theo các HSMT, điểm hiệu quả sử dụng đất có tỷ trọng lớn nhất với tối đa 500 điểm, còn lại điểm năng lực 250 điểm, điểm phương án đầu tư kinh doanh 250 điểm. Điểm hiệu quả sử dụng đất được cụ thể bằng tiêu chí Tỷ lệ nộp NSNN (M) và Giá trị của hoạt động trợ giúp xã hội hoặc hoạt động phúc lợi xã hội khác dành cho đối tượng bảo trợ xã hội được xác định theo giá trị bằng tiền. Trong đó, mức điểm tối đa cho tiêu chí tỷ lệ nộp NSNN là 450 điểm, tối thiểu là 270 điểm. Tiêu chuẩn áp dụng bổ sung về giá trị tối thiểu của hoạt động trợ giúp xã hội hoặc hoạt động phúc lợi xã hội khác dành cho đối tượng bảo trợ xã hội, được xác định theo giá trị bằng tiền chiếm tỷ trọng 10% điểm hiệu quả sử dụng đất. Tỷ lệ m tại HSMT các dự án trên được xác định bằng 14,84%.
Tại Sơn La, Dự án Khu đô thị số 3 (hai bên tuyến đường trục chính đô thị - nội thị Mộc Châu) đang được Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp và phát triển đô thị tỉnh Sơn La mời thầu, cũng theo hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế, đóng thầu lúc 9h30 ngày 24/9/2026. Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.086 tỷ đồng, được nghiên cứu triển khai tại phường Mộc Châu, tỉnh Sơn La, với phạm vi sử dụng đất khoảng 39,076 ha, quy mô dân số khoảng 2.784 người. Dự kiến thời gian thực hiện dự án khoảng 80 tháng kể từ ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Tỷ lệ m quy định tại HMST dự án này lên tới 22,325%.
Theo quy định tại Nghị định số 115/2024/NĐ-CP, tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn được xác định trên cơ sở tỷ lệ m trong HSMT. Tỷ lệ này được xác định theo tỷ lệ bình quân giữa giá sàn và giá trúng đấu giá của các khu đất thực hiện dự án có cùng mục đích sử dụng với khu đất dự kiến tổ chức đấu thầu. Khi đấu thầu, nhà đầu tư sẽ đề xuất tỷ lệ M tại hồ sơ dự thầu (HSDT). Tỷ lệ M là cơ sở để xác định giá trị nộp NSNN tăng thêm mà nhà đầu tư trúng thầu phải nộp bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu năm 2025 của Bộ Tài chính cho thấy, trong tổng số 213 dự án đầu tư có sử dụng đất với tổng vốn đầu tư 2.420.727,03 tỷ đồng, tổng diện tích đất sử dụng 35.661,99 ha được tổ chức lựa chọn nhà đầu tư năm 2025, có 143 dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, chiếm 67,1%. Đa phần các địa phương áp dụng tiêu chí hiệu quả sử dụng đất làm căn cứ xét duyệt, với tỷ lệ M phổ biến từ 0,001% đến 2,1%.
Như vậy, so với mức phổ biến trong năm 2025, tỷ lệ m của các dự án tại Huế và Sơn La nêu trên là con số rất cao. Theo một số nhà đầu tư, khi tỷ lệ m cao, nhà đầu tư muốn trúng thầu phải tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính, hiệu quả đầu tư, dòng tiền để thực hiện được các nghĩa vụ tài chính và phát triển dự án thành công.
Trước đó, đầu năm 2025, Khu đô thị sinh thái tại xã Thủy Thanh, thị xã Hương Thủy (nay là phường Thanh Thủy, TP. Huế) là dự án có tỷ lệ m cao nhất tính tới thời điểm mời thầu (15,99%). Theo kết quả trúng thầu phê duyệt tháng 4/2025, Công ty CP Tập đoàn NERAGROUP trúng thầu với tỷ lệ M đạt 16,05%.
Theo một nguồn tin chia sẻ với phóng viên ngày 18/8/2026, sau khi trúng thầu, nhà đầu tư đã thực hiện ứng chi phí giải phóng mặt bằng. Đến nay, Dự án đã được bàn giao mặt bằng, nhà đầu tư hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và giá trị nộp ngân sách nhà nước tăng thêm căn cứ tỷ lệ M trúng thầu. Nguồn tin không tiết lộ giá trị tuyệt đối của khoản tăng thêm này, nhưng với tỷ lệ M cao, đây là con số không nhỏ.
Với các dự án khu đô thị có diện tích đất ở, đất thương mại dịch vụ lớn, giá trị nộp NSNN tăng thêm có thể là một khoản thu đáng kể đối với địa phương. Thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, nếu các dự án lựa chọn được nhà đầu tư chất lượng, sớm bàn giao mặt bằng và nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sẽ đóng góp thêm nguồn thu cho NSNN, đồng thời việc phát triển các dự án sẽ tạo giá trị dài hạn cho phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
